Legionellen im Trinkwassersystem

Was bedeuten die Befunde?

Bis Ende letzten Jahres mussten Bestandsgebäude mit mehr als zwei Wohnungen und zentraler Warmwasserbereitung nach den Vorgaben der Trinkwasserbeprobung auf Legionellen untersucht werden. Viele Trinkwasseranlagen erwiesen sich als kontaminiert: Der vorgegebene Grenzwert von max. 100 Kolonie bildenden Einheiten (KBE)/100 ml wurde überschritten.

Für WEGs tun sich hier gleich zwei Problemfelder auf, weil die technischen Vorschriften wie auch die Vorgaben des WEG-Gesetzes gleichermaßen zu berücksichtigen sind. Verwalter stehen damit vor einer schwierigen Aufgabe: Schnellstmöglich sollen Maßnahmen zur Abhilfe eingeleitet werden und trotzdem müssen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung Beschlüsse zu Kosten und Maßnahmen gefasst und Einspruchsfristen gewahrt werden. Die Komplexität der Zuständigkeiten macht Betrieb, Wartung, Instandhaltung und Sanierung nicht eben leichter.

Im Mehrfamilienhaus reicht die Trinkwasseranlage vom Gemeinschaftseigentum bis in das Sondereigentum. Hauseinführung und Warmwasserbereitung, Zirkulation, Verteil-Leitungen und Strangleitungen liegen im Bereich der Hausgemeinschaft. Anbindeleitungen, Absperr-Einrichtungen, Entlüftungen und Entnahmestellen sind im Sondereigentum.

Die WEG ist Betreiber der Trinkwasseranlage ihres Hauses und insofern verpflichtet, sie nach den anerkannten Regeln der Technik zu planen, zu bauen, in Betrieb zu nehmen, instandzuhalten und zu betreiben. Zumindest Instandhaltung und Betrieb betreffen den Hausverwalter, der „bestimmungsgemäß“ Folgendes wissen muss:

• Temperatur Kaltwasser in allen Teilen der Anlage
• Temperatur Warmwasser in allen Teilen der Anlage > 55 Grad
• Keine Stagnation
• Regelmäßige Wartung
• Regelmäßige Instandhaltung
• Nachträgliche Änderungen der Anlage nur mit planerischer Begleitung
• Gesamter Wasserinhalt der Anlage muss innerhalb von 7 Tagen einmal ausgetauscht sein (auch im Sondereigentum!)

Teile der Trinkwasseranlage befinden sich üblicherweise im Sondereigentum: Endständige Armaturen und Anbindeleitungen zu Bädern und Küchen sind in den Wohnungen und unterliegen daher unmittelbar dem Nutzerverhalten des Eigentümers oder Mieters. Eine Haftungs-Abgrenzung dürfte im Streitfall äußerst schwierig sein.

Die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung deckt zwar Sach- und Personenschäden ab, die durch die Trinkwasseranlage entstehen. Wird jedoch einem bekannten Befund nicht zeitnah nachgegangen, entfällt dieser Versicherungsschutz. Darüber muss sich die WEG wie auch der Verwalter im Klaren sein.

Die Einteilung der Befunde, und was sie bedeuten

Für Ergebnisse der orientierenden Trinkwasser-Untersuchung gibt es vier Kategorien.

Kategorie 1

Bis 100 KBE/100 ml: Befund unauffällig, Sanierung nicht erforderlich, nächste orientierende Beprobung nach 3 Jahren

Kategorie 2

101 – 1 000 KBE/100 ml: mittlere Kontamination, Gefährdungsanalyse empfohlen, Rücksprache mit Gesundheitsamt über weitere Schritte, Nachbeprobung und ggf. zusätzliche Maßnahmen, mittelfristige Sanierung

Kategorie 3

1 000 – 10 000 KBE/100 ml: hohe Kontamination, Gefährdungsanalyse erforderlich, Rücksprache mit Gesundheitsamt über weitere Schritte, Spülung, ggf. Des­infektion, kurzfristiger Sanierungsbedarf und weiterführende Beprobung

Kategorie 4

Über 10 000 KBE/100 ml: extrem hohe Kontamination, Duschverbot und/oder Desinfektion, ggf. Nutzungseinschränkung, Gefährdungsanalyse erforderlich, Rücksprache mit Gesundheitsamt über weitere Schritte, Spülung, ggf. Desinfektion, unverzüglicher Sanierungsbedarf und weiterführende Beprobung

Welche Schritte sind einzuleiten?

Jeder Befund mit Werten über 100 KBE/100 ml ist dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Je nach Kategorie sind zudem weiterführende Untersuchungen oder eine Gefährdungsanalyse erforderlich, die mit dem Gesundheitsamt abzustimmen ist. Bei hoher und extrem hoher Kontamination ist die Gefährdungsanalyse nach § 16 der Trinkwasserverordnung unter Berücksichtigung der UBA Empfehlungen und der DVWG-Arbeitsblätter unerlässlich. Sie darf nur von Fachleuten mit nachweisbar ausreichenden Spezialkenntnissen durchgeführt werden. Fachlich geeignet sind Ingenieure oder Handwerksmeister mit entsprechenden Qualifikationen zu Kenntnissen der VDI 6023 Kat. A und der einschlägigen technischen Regeln des DVGW. Der Nachweis der fachlichen Eignung ist üblicherweise Sache des Ausführenden, nicht des Auftraggebers.

Die Durchführung der Analyse erfolgt in Kenntnis der Bestands- und Betriebsunterlagen sowie mit einer vollständigen Begehung und Beurteilung der Trinkwasseranlage unter technischen und hygienischen Aspekten. Dabei ist Folgendes im Bericht zu dokumentieren:

• Sichtung der Unterlagen zum Gebäudebestand und
• Bestandspläne der Trinkwasseranlage
• Berücksichtigung von Wartungen
• Hauseinführung des Wassers mit Armaturen
• Warmwasserbereitung
• Verteil-Netz einschließlich Zirkulation
• Alle endständigen Entnahmestellen in den obersten Etagen
• Überprüfung wichtiger Betriebsdaten, besonders der Temperaturen in der Trinkwasseranlage
• Identifizierung der gefährdeten Bereiche
• Einschätzung der Gesundheitsgefährdung
• Ggf. Berücksichtigung von Brandschutz
• Angaben zu Besonderheiten wie Leerstand, Totleitungen, Feuerlöschleitungen und Nutzerverhalten (lange Abwesenheiten)

Darüber hinaus muss eine zusammenfassende Gesamtbewertung mit Empfehlungen zu Sanierungsmaßnahmen mit zeitlicher Priorisierung erstellt werden.

Schon bei kleineren Wohnanlagen ist hierfür mit einem Aufwand von zwei Tagen zu rechnen, was erklärt, dass Gefährdungsanalysen durchaus ihren Preis haben oder eben den Anforderungen nicht genügen.

In der Praxis zeigt sich, dass Gefährdungsanalysen häufig ohne ausreichende Unterlagen zu Bestand und Betrieb durchgeführt werden. Meist sind nur Eingabepläne vorhanden, technische Unterlagen fehlen. Angaben zu Wartung und Betrieb sind nur mühsam in Erfahrung zu bringen: Die Ortsbegehung muss rechtzeitig angekündigt, der Zugang in die Wohnungen mit endständigen Entnahmestellen organisiert, der Hausmeister vor Ort ansprechbar sein.

Vor allem in alten Gebäuden liegen Strangleitungen meist unzugänglich in den Wänden, die Dämmung ist gealtert oder kaum vorhanden und fast immer unzureichend. In der Folge ist das Kaltwasser zu warm und Warmwasser nur lau. Da die Dämmung in den Wänden nicht nachgerüstet werden, muss der Mangel durch hohe Temperaturen und hohen Durchfluss aufgefangen werden, wenn es die alten Zinkleitungen noch erlauben, was immer mit hohen Energieverlusten verbunden ist. Die Anforderungen an die Hygiene haben hier Vorrang.

In vielen Fällen ist nur eine lückenhafte Erfassung möglich. Insbesondere bei Umbauten, Nachrüstung, Stilllegung von Leitungen sind Informationen der wartenden Heizungsfirma und des Hausmeisters einzuholen.

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