Lohnt sich die energetische Sanierung im Bestand?

Eine vom WWF Deutschland in Auftrag gegebene Studie hat es untersucht.  Die wichtigsten Erkenntnisse.

Bei Einfamilienhäusern lohnt sich eine energetische Sanierung fast immer. Auf lange Sicht senkt die Modernisierung die Kosten. Beim Mehrfamilienhaus ist es allerdings komplizierter. Die vom World Wildlife Fund for Nature (WWF) in Auftrag gegebene und vom Analyse- und Beratungsunternehmen prognos durchgeführte Studie (Stand Juni 2024) zeigt beispielhafte Berechnungen zur Wirtschaftlichkeit der energetischen Gebäudesanierung für ein Einfamilien- und ein Mehrfamilienhaus in verschiedenen Sanierungsstufen. 

Untersucht wurden dazu zwei Referenzgebäude, die zwischen 1959 und 1968 erbaut wurden, in vier verschiedenen Zuständen (unsaniert, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, Effizienzhaus 70 und Effizienzhaus 5) mit vier unterschiedlichen Wärmeerzeugern (Gaskessel Bestand, Gaskessel neu, Pelletkessel, Wärmepumpe). Sie verglichen die Kosten für die Energieerzeugung in unsanierten Bestandsgebäuden einerseits mit den Investitionskosten für Sanierungsschritte und den anschließenden Ersparnissen andererseits. Den Berechnungen zufolge amortisiert sich eine energetische Sanierung im selbst genutzten Einfamilienhaus für alle vier Wärmeerzeuger, obwohl die Investitionskosten für die Maßnahmen mit zunehmender Sanierungsstufe steigen. Die Kosten für den Energiebezug gehen mit zunehmender Sanierungsstufe bis 2045 zurück. Unterstellt wird  auch ein Anstieg der Energiekosten für Wärme. Im Mehrfamilienhaus lohnt sich die Sanierung oft nur, wenn die Wohnungen vermietet sind.

Die zentralen Erkenntnisse der Studie:

• Einfamilienhaus: Vollsanierungen sind auf lange Sicht am kostengünstigsten, auch wenn sie die höchsten Anfangs-Investitionskosten haben. Hier fallen weniger Planungskosten und ohnehin anfallende Kosten, beispielsweise fürs Baugerüst, an. Man geht hier von 94.000 Euro bei unsaniertem Zustand und Tausch des Gaskessels aus; demgegenüber stehen 65.000 Euro bei Vollsanierung (Effizienzhausniveau 70 oder 5).
• Mehrfamilienhaus: Auch hier gehen die Gesamtkosten durch die Sanierung auf ein Effizienzhaus in der Regel zurück, jedoch nicht im selben Maß wie beim Einfamilienhaus.
• Die Umsetzung von Teilmaßnahmen führt zwar ebenfalls zu Kostensenkungen, aber nicht im selben Umfang wie die Vollsanierung.
• Beide Gebäudetypen: Die höchsten Kosten entstehen, wenn gar nicht saniert wird.
• Beide Gebäudetypen: Im direkten Vergleich mit einem bestehenden Gaskessel oder einem neuen, GEG-konformen Gaskessel schneidet die Beheizung über eine Wärmepumpe besser ab.

Situation für Mehrfamilienhäuser komplex

Bei Mehrfamilienhäusern fällt die Bilanz der energetischen Sanierung sehr unterschiedlich aus. Bei der Vollsanierung reichen die Einsparungen der Energiekosten nicht aus, um die höheren Investitionskosten zu kompensieren. Jedoch ist hier der Einbau einer neuen Gasheizung ohne weitere Maßnahmen auf lange Sicht am teuersten. In diesem Fall würden laut Studienautoren bis 2045 Energiekosten von 248.000 Euro anfallen. Demgegenüber stehen 185.000 Euro bei Vollsanierung und Einbau einer Wärmepumpe. 

Bei Mehrfamilienhäusern lässt sich eine große Diskrepanz in der Wirtschaftlichkeit von Sanierungen feststellen, je nachdem, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht. Bei den vermieteten Einheiten übertreffen die erhöhten Mieteinnahmen (Modernisierungsumlage) die Investitionen um bis zu 1,13 Euro pro Quadratmeter im Monat, was eine Sanierung lohnenswert macht. Aufseiten der Mieter erhöht sich die Warmmiete entsprechend um bis zu 1,00 Euro pro Quadratmeter im Monat. Dadurch wohnen diese in vielen Fällen teurer als im unsanierten Altbau. Oder anders gesagt: Die Einnahmen aus der Modernisierungsumlage für Vermieter von Mehrfamilienhäusern sind höher als die annuisierten Kosten der Maßnahmen selbst.

Für selbstnutzende Eigentümer kann jedoch der Anstieg des Gebäudewerts nach Sanierung ein Anreiz sein: Immobilien mit sehr guten Effizienzklassen (A und A+) würden derzeit bis zu 30 Prozent höhere Verkaufserlöse als Gebäude mit den schlechtesten Effizienzklassen G und F) erzielen. 

Förderpraxis für Sanierung nicht ausreichend 

Die Studienautoren sehen Änderungsbedarf in der bestehenden Förderpraxis der Bundesregierung. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude BEG) sei im Bezug auf Einzelmaßnahmen verbesserungsbedürftig. Aufgrund der hohen Anfangsinvestitionen sind umfassende Sanierungen insbesondere für einkommensschwache Haushalte und ältere Menschen nur schwer zu stemmen. Hier könnte ein Bonus nach dem Vorbild des Einkommensbonus für klimafreundliche Heizungen in der BEG EM helfen, weitere Sanierungen anzustoßen.

Bei vermieteten Wohnungen lasse sich die Warmmietenneutralität letztlich nur herstellen, indem die von den Mietern zu zahlende Modernisierungsumlage auf das Niveau der Energiekosteneinsparung reduziert wird. Ohne weitere Veränderungen an der Fördersystematik führt dies allerdings dazu, dass entsprechende Maßnahmen für Vermieter nicht mehr attraktiv sind. Als Lösungsansatz schlagen die Studienautoren das sogenannte Drittelmodell vor: Die Modernisierungsumlage solle reduziert werden, gleichzeitig sollen erhöhte und beim Vermieter verbleibende Fördersätze Anreize zur Sanierung schaffen.

Außerdem benötigen laut der Studie einkommensschwache Haushalte sowie ältere Eigentümer besondere Unterstützung, da diese oft Schwierigkeiten haben, einen Kredit zu finden. ier würden unter anderem die Einführung des Einkommensbonus auch für Gebäudesanierungen (vergleichbar zur aktuellen Förderung von Heizungen) helfen.