Miet-Recht: Auswechslung von WG-Mitgliedern

(BGH, Urteil vom 27.04.2022 - Az. VIII ZR 304/21)

Das Thema 

Gerade in Universitätsstädten werden größere Wohnungen häufig an Studenten-Wohngemeinschaften (WG) vermietet. Beim Abschluss eines solchen Mietvertrags gibt es grundsätz­lich zwei Gestaltungen: In der ersten Variante tritt eine Person als Hauptmieter auf, der den Mietvertrag allein schließt, damit allein für die gesamte Miete haftet und berechtigt ist, einzelne Zimmer unterzuvermieten. Diese Gestaltung ist für Vermieter recht übersichtlich, da sie nur einen Ansprechpartner haben, allerdings mit dem Nachteil, dass nur der Hauptmieter mit seinem Vermögen haftet und die gesamte WG aufgelöst werden muss, wenn der Hauptmieter auszieht, was häufig zu Problemen mit den Untermietern führt.

In der zweiten Variante schließen alle WG-Mitglieder den Miet­vertrag als Mitmieter und Gesamtschuldner ab. Dies hat für Vermieter den Vorteil, dass mehrere Mieter für den Mietzins haften. Problematisch wird es al­lerdings, wenn auch nur ein WG-Mitglied aus dem Mietvertrag ausscheiden möchte, was in Studen­ten-WG häufig vorkommt. Rechtlich handelt es sich dann jedes Mal um einen Mieterwechsel, der die Zustimmung des Ver­mieters erfordert.

Der Fall

Das Urteil des Bundes­gerichtshofes (BGH) vom 

27. April 2022 befasste sich mit der Frage, ob Mieter in einer Wohngemeinschaft einen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel haben. Die Kläger hatten mit dem Beklagten einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen, die sie als WG nutzten. Nachdem einer der Kläger ausziehen wollte, verlangten sie vom Beklagten die Zustimmung zur Aufnahme eines neuen Mitbewohners. Der Vermieter lehnte dies ab und kündigte den Mietvertrag fristlos.

Der BGH wies die Klage ab und entschied, dass ein Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel nicht besteht, wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung dazu enthält. Zu­nächst wurde geprüft, ob eine Außen-GbR vorliegt, sodass diese als rechtsfähige Person mit Vertragspartei geworden wäre und ihre Mitglieder ohne Weiteres ausgewechselt werden könnten. Dies verneint der BGH, da sowohl durch die Aufzählung aller Mitmieter als Einzelpersonen als auch durch die ausdrückliche vertragliche Regelung, dass diese als Gesamtschuldner haften sollten, klargestellt war, dass jeder einzelne Mitmieter Vertrags­partei sein sollte.

Eine Pflicht des Vermieters zur Erteilung seiner Zustimmung könne auch nicht durch Auslegung ermittelt werden, da es sich um eine wesentliche Vertragsbedingung handele, die der ausdrücklichen Vereinbarung bedürfe. Der BGH verwies darauf, dass ein Mieterwechsel in einer WG für Vermieter erhebliche Nachteile mit sich bringen könne, etwa eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder die Störung der Hausgemeinschaft. Ver­mieter müssten daher nicht grundsätzlich einen Mieterwechsel hinnehmen, sondern können ihre Zustimmung von sachlichen Gründen abhängig machen. Dem Bedürfnis der Mieter nach Flexibilität wird durch die Möglichkeit zur Untervermietung und kurze Kündigungsfristen für Mieter ausreichend Rechnung getragen, wobei eine Kündigung allerdings bedeutet, dass der 

Mietvertrag für alle WG-Mitglieder beendet werden muss und die verbleibenden WG-Mitglieder gegebenenfalls einen neuen Mietvertrag zu geänderten Konditionen abschließen müssen. Die Mitmieter einer WG haben daher naturgemäß großes Interesse an einem „Recht zum Mieterwechsel“. Der BGH sieht allerdings auch die Gefahr, dass ein solches Recht zum Mieterwechsel die Nutzung der Wohnung für die WG auf lange Dauer perpetuieren würde.

Hinzu kommt, dass der Begriff der Wohngemeinschaft (WG) rechtlich nicht definiert ist und daher aus ihm keine weiteren Rechte abgeleitet werden können.

Eine Auslegung des Mietvertrags zulasten des Vermieters muss daher von erheblichen Indizien getragen sein. Diese können sich insbesondere aus der bisherigen Handhabung ergeben. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn der Vermieter jeweils einem konkreten Mieterwechsel nach Information über die neu eintretende Person ausdrücklich zugestimmt hat, die Zustimmung bezieht sich dann gerade auf die konkrete Vertragsänderung, nicht auf eine allgemeine Zu­stimmung in der Zukunft. Nicht ausreichend ist nach Ansicht des BGH eine Vermietung an Studenten, die naturgemäß nicht auf Dauer angelegt ist. Ebenso wenig ergibt sich eine solche Auslegung aus dem Alter der Mieter (unter 35) und der Gleichgeschlechtlichkeit (im entschiedenen Fall sechs junge Männer).

Möglicherweise hat der ausscheidende Mitmieter einen An­spruch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis. Aus der gängigen Rechtsprechung des BGH zur Stellung eines Nachmieters kann jedoch keine Verpflichtung des Vermieters abgeleitet werden, den vorgeschlagenen Nachmieter auch ins Mietverhältnis auf­zunehmen. Bei Entlassung eines Mitmieters müssten die ver­bleibenden Mitmieter den Mietzins alleine tragen und hätten allenfalls Anspruch auf die Untervermietung, nicht aber auf Aufnahme des neuen vorgeschlagenen Mieters als Mitmieter.

VERWALTERSTRATEGIE

Bei Vermietungen an eine Wohngemeinschaft sollten sich Vermieter über die Vor- und Nachteile des Untervermietungs-Modells bzw. des Hauptmieter-Modells im Klaren sein. Dies muss dann im Mietvertrag deutlich ausgeführt werden. Jede Zustimmung zu einem Mieterwechsel sollte auf die jeweils konkrete Person bezogen sein und deutlich machen, dass sie nur für diesen Einzelfall gilt.