Miet-Recht: Mietgebühren für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten umlegbar

(BGH, Urteil vom 11.5.2022 – Az. VIII ZR 279/20)

DAS THEMA
Fragen zum Betriebskostenrecht stellen sich millionenfach und müssen immer wieder durch höchstrichterliche Entscheidungen geklärt werden, auch wenn es sich wie hier um Beträge von 9,74 Euro und 9,88 Euro handelt. Nachdem im Jahr 2015 die Pflicht zur Montage und Wartung von Rauchwarnmeldern eingeführt wurde, entstanden mehrere Modelle: In der Regel haben Vermieter die Rauchwarnmelder selbst und auf eigene Kosten angeschafft, und die Wartung und Prüfung wird im Rahmen der Nebenkosten auf die Mieter umgelegt; die Umlagefähigkeit der Wartungs- und Prüfungskosten ist unumstritten. Gerade Vermieter größerer Bestände haben jedoch auf Angebote von Firmen zurückgegriffen, die die Anmietung, Wartung und Prüfung der Rauchwarnmelder für eine jährliche Gebühr beinhalten, sodass die Anschaf- fungskosten hiermit auf viele Jahre verteilt wurden. Die Mieter haben nun die Umlage dieser Anschaffungskosten angegriffen und in allen Instanzen Recht bekommen.

DER FALL
Der Revisionsentscheidung lag eine landgerichtliche Entscheidung zugrunde, die den Tatbestand nur unzureichend abbildete, was zur Aufhebung der Berufungsentscheidung führte. Lediglich für das weitere Verfahren wies der Bundesgerichtshof (BGH) auf die materielle Rechtslage hin und stellte weitreichende rechtliche Erwägungen an:

Da es sich um eine preisgebundene Wohnung handelte, stellte der BGH zunächst nochmals klar, dass auch für Betriebskostenabrechnungen von preisgebundenem Wohnraum ab dem 1. Januar 2004 die Betriebskostenverordnung anzuwenden ist. Im Wortlaut des § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung sind Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten ausdrücklich ausgenommen, nicht zu den Betriebskosten gehören aber auch Kapitalkosten und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln. Der Vermieter hatte argumentiert, dass die Gesamtkosten für die Rauchwarn- melder unter § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung, „sonstige Kosten“, fallen. Zum Begriff der sonstigen Betriebskosten erläu- tert der BGH, dass dieser solche Kosten umfasst, die zwar der allgemeinen Definition in § 1 Be- triebskostenverord- nung entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht ausdrücklich im Katalog der Nrn. 1 bis 16 aufgeführt wurden oder dort noch nicht aufgenommen werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen erst nach Er- lass der Verordnung entstanden sind. Auch im Rahmen von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung können jedoch Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Erwerbskosten nicht umgelegt werden. Dies gilt auch, wenn die Betriebskosten erst infolge neuerer technischer und damit einhergehen- der rechtlicher Entwicklungen entstanden sind, wie dies hier bei der Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern der Fall ist. Die Kosten für den Erwerb technischer Ausrüstung, hier Rauchwarn- melder, bleiben jedoch Erwerbskosten, egal ob sie infolge einer Fremdfinanzierung periodisch und damit „laufend“ im Sinne von § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung anfallen oder über eine Gerätemiete laufend bezahlt werden. Dagegen spricht auch nicht, dass in manchen Ziffern der Betriebskostenverordnung ausdrücklich die Miete für Geräte zur Verbrauchserfassung oder für eine Antennenanlage geregelt ist. Hierbei handelt es sich um Umlagetatbestände, die ausdrücklich normiert sind, obwohl sie die allgemeingültigen Abgrenzungskriterien in § 1 der Betriebskostenverordnung nicht erfüllen. Es handelt sich hier um gesetzlich vorgesehene Ausnahmefälle.

Der Vermieter hatte außerdem argumentiert, dass die Anschaffung der Rauchwarnmelder ja anerkanntermaßen nach § 559 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter hätte umgelegt werden können, was zu einer weit höheren finanziellen Belastung des Mieters geführt hätte, als die nun im Rahmen der Betriebskosten umgelegte Gerätemiete. Diesem Argument erteilt der BGH eine Absage: Für die Umlage im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung müssten die entsprechenden formalen und materiellen Voraussetzungen eingehalten werden, während im Betriebskostenrecht lediglich der Maßstab der Wirtschaftlichkeit gilt.

Die laufende Gerätemiete für die Rauchwarnmelder ist daher nicht umlegbar, die Wartungs- und Prüfungskosten aber sind es sehr wohl.

VERWALTERSTRATEGIE
Der BGH hat diese Entscheidung zum Anlass einer sehr ausführlichen Argumentation zum Thema Rauchwarnmelder genommen. Vor diesem Hintergrund müssen Verwalter beim Auslaufen entsprechender Mietverträge über Rauchwarnmelder nun neu kalkulieren, ob die Anschaffung oder die Gerätemiete zukünftig günstiger ist. Aus den grundsätzlichen Erwägungen des BGH, insbesondere aus der Aussage, dass es sich bei den in § 2 Nr. 2, Nr. 4 a, Nr. 5 a und Nr. 6 a Betriebskostenverordnung erwähnten Ausstattungen zur Verbrauchserfassung und der Antennenanlage gemäß § 2 Nr. 15 Betriebskostenverordnung um Ausnahmetatbestände handelt, muss man schließen, dass auch die Mietkosten für ähnliche Geräte und neue, noch nicht abzusehende Anlagen, voraussichtlich nicht für umlagefähig erachtet werden. Es bleibt daher nur der Weg über die formell und materiell komplizierte Modernisierungsmieterhöhung, oder die Anschaffung auf eigene Kosten.