Mieterhöhung bei Indexmiete

(BGH, Urteil vom 22.11.2017, Aktenzeichen VIII ZR 291/16)

DAS THEMA

Die Vereinbarung einer Indexmiete, erst durch die große Mietrechtsreform 2001 ermöglicht, setzt sich zunehmend durch. Entscheidungen des BGH zu diesem offensichtlich gut funktionierenden Instrument sind trotz des langen Zeitraums bisher selten geblieben. Nun hatte der BGH Anlass, einmal zu klären, welche formalen Angaben der Vermieter bei einer Index-­Mieterhöhung machen muss.

DER FALL

Die Vermieter hatten in ihrem Mieterhöhungsschreiben lediglich den Stand des Ausgangs-Index in Punkten und den Indexstand zum Zeitpunkt der Mieterhöhung angegeben. Weiter hatten sie die Erhöhung der Miete (um einen zu Gunsten der Mieter leicht abgerundeten Betrag) sowie die neue Miete angegeben.

Die Berechnung der Differenz der Indexpunkte und der sich daraus ergebenden prozentualen Indexveränderung sowie die Prozentrechnung für die neue Miete hatten die Vermieter nicht angegeben. Die Mieter (und das Berufungsgericht) hielten die Angabe des Prozentwerts der Indexänderung und damit der Mieterhöhung jedoch für erforderlich. Dies ergebe sich zwar nicht aus dem Wortlaut des einschlägigen § 557 b BGB, sei jedoch nach Sinn und Zweck der Vorschrift zu fordern. Nur so könne ein durchschnittlicher Mieter das Mieterhöhungsverlangen auf Plausibilität und Nachvollziehbarkeit hin prüfen.

Der BGH hält diese Auslegung und damit die Erweiterung der Angaben zulasten des Vermieters jedoch nicht für erforderlich. Es liegt auf der Hand, dass sich die Indexmiete (im Wohnraum) im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Der Vermieter ist – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – nicht gehalten, dem Mieter einzelne einfache Rechenschritte vorzurechnen. Der BGH verweist hierzu unter anderem auf die Gesetzesbegründung, die als zusätzliches Erfordernis bei der Neuregelung (gegenüber einer nur im geförderten Wohnraum bisher erlaubten Indexerhöhung) nunmehr die Angabe der geänderten Miete oder des Erhöhungsbetrags fordert.

Außerdem hält der BGH noch fest, dass der im Gesetz genannte „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ zwischenzeitlich als „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)“ bezeichnet wird.

VERWALTERSTRATEGIE

Mit dieser Entscheidung hat der BGH die Angaben bei der Indexmiete den bereits gesetzlich formalisierten Angaben bei der Staffelmiete angeglichen. Hier ist die Ausgangsmiete und entweder die jeweilige Erhöhung oder die jeweilige (neue) Miete für jede Staffel einzeln anzugeben.

Bei der Indexmiete genügen die Angaben der Berechnungsgrundlagen durch den Vermieter. Dem Mieter kann zugemutet werden, die Punktedifferenz zwischen dem Ausgangswert des Index und dem aktuellen Indexwert zu ermitteln, diese dann ins Verhältnis zum Ausgangswert des Index zu setzen, um so die prozentuale Steigerung zu ermitteln. Indem er diesen Prozentsatz dann auf die Ausgangsmiete anwendet, kann der Mieter den vom Vermieter ermittelten Erhöhungsbetrag bzw. die neue, erhöhte Miete nachrechnen.

Die Entscheidung ist wohl nicht auf Gewerbemietverhältnisse übertragbar, da dort keineswegs selbstverständlich ist, dass sich die Miete im gleichen Verhältnis wie der Index erhöht.

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