Mietmängel und Mängelrechte

Wenn die Mietsache nicht hält, was sie verspricht: Was kann, was darf, was muss.

Das Recht der Mietmängel wird im Bürgerlichen Gesetzbuch in den §§ 535ff BGB geregelt. Für die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt oder nicht, ist primär die Vereinbarung der Mietvertragsparteien maßgeblich. In der Praxis ist dies oft unbekannt. So muss eine Altbauwohnung mit morschen und zugigen Fenstern nicht zwingend einen Mietmangel beinhalten: Haben Mieter und Vermieter diesen Zustand bei Abschluss des Mietvertrags als vertragsgemäß akzeptiert, so kann sich der Mieter später allenfalls bei einer deutlichen weiteren Verschlechterung der Fenster auf seine Ansprüche berufen. Selbst eine völlig verschimmelte Wohnung muss keinen Mangel der Mietsache darstellen, wenn die Mietvertragsparteien dies so vereinbart haben. Das ist Folge des sog. subjektiven Fehlerbegriffs. Haben die Parteien indes nichts vereinbart, auch stillschweigend nicht, so gilt grundsätzlich der Standard des Mietobjekts, der zum Zeitpunkt seiner Errichtung galt. Von diesem Grundsatz wiederum lässt die Rechtsprechung Ausnahmen zu, vor allem bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Mieter. Ein klassisches Beispiel sind etwa Bleirohre, die zum Zeitpunkt der Errichtung von Altbauten üblich waren, also dem damaligen Standard entsprochen haben, heute jedoch aufgrund der Toxizität von Blei grundsätzlich einen Mangel darstellen.

Das Mietminderungsrecht

Dem Mieter stehen eine Vielzahl von Ansprüchen zu, die ihm jedoch oft nicht wirklich bekannt sind. Am geläufigsten ist das Mietminderungsrecht, welches ein Mieter abhängig von der Intensität und Dauer der Beeinträchtigung ausüben kann. Ausgangspunkt ist dazu die Bruttomiete; der Mieter darf also auch die Betriebskosten entsprechend mindern. Die Höhe hängt von vielen Umständen ab. Ein Gerüst vor einem Balkon etwa mit der Folge der Verdunkelung der Wohnräume kann zu einer Minderungsquote von etwa 10 Prozent führen. Dauert der Mangel nur zwei Wochen, so ist die Miete auch nur für diese zwei Wochen im Monat zu kürzen. Der Mieter muss den Mangel immer dem Vermieter umgehend mitteilen, will er seine Rechte durchsetzen.

Das Zurückbehaltungsrecht

Darüberhinaus steht dem Mieter das sog. Zurückbehaltungsrecht bzw. Leistungsverweigerungsrecht zu. Hier handelt es sich um ein Druckmittel: Der Mieter darf einen Teil der Miete grundsätzlich so lange zurückbehalten, bis der Vermieter den Mangel der Mietsache behoben hat. Grundsätzlich geht die überwiegende Meinung und die Praxis vom Doppelten des Mietminderungsbetrags aus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dieses Recht allerdings zeitlich begrenzt, auch dann, wenn der Vermieter die Mängel nicht beseitigt. Nach Auszug oder Mängelbeseitigung muss der Mieter den einbehaltenen Betrag nachzahlen.

Der Anspruch auf Vertragserfüllung

Der wichtigste Anspruch des Mieters, geht es ihm um die Beseitigung des Mangels, ist der Anspruch gegen den Vermieter auf Wiederherstellung des vertraglichen Zustands – der eigentliche Anspruch auf Erfüllung der vertraglichen Pflicht zur Mangelfreiheit durch den Vermieter. Beseitigt der Vermieter den Fehler der Mietsache nach Mitteilung des Mieters nicht, so kann der Mieter den Vermieter ggf. vor Gericht mit dem Antrag verklagen, den im Einzelnen genau beschriebenen Mangel dauerhaft und fachgerecht zu beseitigen. Wie der Vermieter das dann tut, ist  grundsätzlich allerdings seine Sache; der Vermieter hat dann eine gewisse Wahlfreiheit. Insbesondere muss er keinen Handwerker beauftragen, sondern kann das Problem selbst beheben. Der Mieter hat auf die Art und Weise der Mängelbeseitigung in diesem Verfahren wenig bis gar keinen Einfluss. 

Selbst ist der Mieter

Der Mieter kann aber auch nach erfolgter Mängelanzeige und Passivität des Vermieters die Sache selbst in die Hand nehmen. Befindet sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, verstrich also eine vom Mieter gesetzte Frist fruchtlos, so kann der Mieter die Arbeiten durch eine Firma zunächst auf eigene Kosten vornehmen lassen und sodann vom Vermieter den Ersatz der Kosten verlangen; ggf. kann er den Betrag auch von der Miete abziehen, also verrechnen. Statt dieses Aufwendungsersatzanspruchs kann der Mieter also einen Kostenvoranschlag von einer Firma einholen, aus dem sich der Betrag für die Behebung des Mangels ergibt. Schon vor der Mängelbeseitigung kann der Mieter diesen Betrag vom Vermieter geltend machen. Zahlt der Vermieter das Geld, muss der Mieter es für die Mängelbeseitigung einsetzen und danach gegenüber dem Vermieter abrechnen. Reicht das Geld nicht aus, so hat der Mieter ggf. einen sog. Nachschussanspruch.

Der Anspruch auf Schadensersatz

Hinzu kommen Schadensersatzansprüche des Mieters. Diese bestehen vor allem bei Schäden, die schuldhaft vom Vermieter während der Mietdauer verursacht werden, aber auch dann, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten ist. Selbst wenn bereits zu Beginn des Mietvertrags der Mangel unerkannt vorhanden war, haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter für Schadensersatz, ohne dass es auf Verschulden ankommt. Wissen beide Parteien z. B. nichts davon, dass ein Fenster so morsch ist, dass es wenige Wochen nach Mietvertragsbeginn herunterfällt und dabei Sachen des Mieters beschädigt, dann steht dem Mieter auch ein Anspruch auf Schadensersatz ggf. zerstörter Sachen des Mieters zu.

Fristlose Kündigung

Schließlich kann der Mieter den Mietvertrag auch nach erfolglosem Setzen einer Frist fristlos kündigen, wenn ein Mangel der Mietsache nicht behoben wird. Das Gesetz kennt den Fall der erheblichen Gesundheitsgefährdung, etwa bei gravierenden Schadstoffen in der Raumluft, der zur fristlosen Kündigung führen kann. Allerdings sind die Beweislastanforderungen für den Mieter hier sehr hoch.

Die Rolle des Verwalters

Aus Sicht des den Vermieter vertretenden Verwalters einer Wohnung muss es Ziel sein, auf die Mängelanzeige des Mieters hin umgehend zu reagieren und sich persönlich vor Ort ein Bild von der Situation zu verschaffen. Sind Mängel vorhanden, sind möglichst umgehend Fachfirmen zu beauftragen. Zu beachten ist, dass die Ansprüche des Mieters erst enden, wenn die Mängel behoben sind, so dass es nicht hilft, wenn zwar Firmen sofort beauftragt sind, diese jedoch eine erhebliche Vorlaufzeit haben und so wertvolle Zeit verstreicht. Zu prüfen ist auch immer die Angemessenheit der Mietminderung; kürzt der Mieter die Miete unangemessen hoch, so muss untersucht werden, ob nicht irgendwann eine fristgemäße oder gar fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs in Betracht kommt. Irrt der Mieter nämlich über die Höhe des einbehaltenen Betrags, so hilft ihm ein solcher Rechtsirrtum bzw. Schätzirrtum in der Regel kaum noch. Selbst eine – falsche – anwaltliche Beratung (z. B. 50 Prozent Kürzung, wenn nur 30 Prozent angemessen gewesen wären) führt zu einem schuldhaften Verhalten des Mieters mit der Folge des Zahlungsverzugs und ggf. einer entsprechenden Kündigung.

Buchtipp

Dr. Michael Selk: Mietmängel und Mängelrechte • Nomos 2015 • 278 S. broschiert • ISBN 978-3-8487-2498-7 • 58 Euro
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