Mietpreisbremse in Berlin, aber nicht in München!

DAS THEMA

Das Thema „Mietpreisbremse“ ist seit nunmehr zwei Jahren in aller Munde und nicht zuletzt Wahlkampfthema. Inzwischen liegen auch erste Gerichtsentscheidungen vor, über die wir im Folgenden einen zusammenfassenden Überblick geben wollen.

DIE FÄLLE

Zunächst hatten – bei einem so politischen Thema fast naheliegend – verschiedene Kläger sich an die Landesverfassungsgerichte und das Bundesverfassungsgericht gewandt (BVerfG, 2. Kammer des 1. Senats, Beschluss vom 24.6.2015, Az.: 1 BvR 1360/15; Bayerischer VerfGH, Entscheidung vom 4.4.2017, Az.: 3-VIII-16). Das Bundesverfassungsgericht hat den dortigen Kläger jedoch auf den Zivilrechtsweg verwiesen. Die behauptete Verletzung des Grundrechts ist zunächst mit den zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten zu verhindern bzw. zu beseitigen. Eine Eilbedürftigkeit hat das Bundesverfassungsgericht nicht angenommen, da bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse ja nicht der gesamte Mietvertrag unwirksam wird, sondern lediglich der die zulässige Miete überschreitende Betrag zurückgezahlt werden müsste. Auch der Bayerische Verfassungsgerichtshof verweist im Rahmen der erhobenen Popularklage (ein bayrisches Spezifikum, innerhalb dessen Prüfungsmaßstab nur die bayerische Verfassung ist) in erster Linie an die zuständigen Fachgerichte, insbesondere da ein möglicherweise vorliegendes Begründungsdefizit keinen schwerwiegenden Eingriff in den (bayerischen) Grundrechtsschutz darstellt.

Allerdings hätte die Staatsregierung in der Verordnungsbegründung darstellen müssen, aufgrund welcher Tatsachen ein angespannter Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt – bezogen jeweils auf die einzelne Gemeinde. Zwar liegen der Begründung der Staatsregierung elf Kriterien zugrunde, jedoch ist nicht klar, welches Gewicht welchem Kriterium beigemessen wurde und mit welcher Gewichtung welche Kriterien bei den einzelnen Gemeinden eingestellt wurden. Es handelt sich hier also nur um eine abstrakte Darlegung der Kriterien, nach denen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts ermittelt werden kann.

In Berlin haben das AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 8.9.2016, Az.: 11 C 4114/15) und ihm folgend das LG Berlin (Urteil vom 29.3.2017, Az.: 65 S 4124/16) ausführlich auch über die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse in Berlin vor dem Hintergrund dieser beiden verfassungsgerichtlichen Entscheidungen entschieden. Beide Gerichte konnten in ausführlicher Begründung verfassungsrechtliche Bedenken nicht erkennen, und sie gestehen dem Verordnungsgeber, hier dem Senat von Berlin, einen erheblichen Beurteilungsspielraum zu. Die Berliner Landesregierung hat in der Begründung der Berliner Verordnung die vier im Bundesgesetz vorgegebenen Kriterien ausführlich gewürdigt und ein fünftes hinzugefügt, nämlich die erhebliche Differenz zwischen den Angebotsmieten und den ortsüblichen Vergleichsmieten. Sodann hat der Berliner Verordnungsgeber noch summarisch begründet, warum Berlin insgesamt, und nicht nur einzelne Bezirke, ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist. Das LG Berlin hat in der Berufungsinstanz hauptsächlich diese Frage thematisiert und die diesbezügliche Begründung für ausreichend erachtet. Auch in Hinblick auf den eingeschränkten gerichtlichen Prüfungsmaßstab und den erheblichen Ermessensspielraum des Verordnungsgebers hätte die Gebietsausweisung des gesamten Stadtgebiets von Berlin nur dann zu einer Unwirksamkeit der Mietpreisbremsen-Verordnung geführt, wenn allein eine Beschränkung auf Teile der Stadt sachgerecht gewesen wäre, oder die zugrunde gelegten Indikatoren oder Daten für eine Ausweisung des gesamten Stadtgebiets objektiv ungeeignet gewesen wären. Dies konnte das LG Berlin nicht feststellen.

Nunmehr liegen auch aus München erste amtsgerichtliche Entscheidungen vor, dem zweiten Gebiet in der Bundesrepublik, in dem die Mietpreisbremse besonders viel bewirken sollte: In einem ersten Urteil (vom 8.9.2016, Az.: 422 C 6013/16) hat das AG München die Wirksamkeit der Verordnung nicht thematisiert; allerdings war zu diesem Zeitpunkt auch die Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs mit dem Hinweis auf die Begründungspflicht der Staatsregierung noch nicht erlassen. Diesen Hinweis hat eine andere Kammer des AG München im neuesten Urteil vom 21.6.2017, Az.: 414 C 26570/16, nunmehr aufgegriffen und die Verordnung über die Mietpreisbremse für unwirksam erklärt. Geklagt hatten Mieter, die ihre – nach Mietpreisbremse überzahlte – Miete wieder zurückbezahlt haben wollten. Das Amtsgericht hat die Klage jedoch abgewiesen, da ein Rückzahlungsanspruch ohne entsprechend gültige Verordnung nicht besteht – dann gilt die vertraglich vereinbarte Miete. Das Gericht verweist zunächst auf die Gesetzesbegründung des Bundes zu § 556d Abs. 2 BGB, die bei Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit Mietpreisbremse eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit in Hinblick auf den Eigentumsschutz gebietet. Die von der Bayerischen Staatsregierung erlassene Mieterschutzverordnung bezieht sich jedoch lapidar auf eine Erhebung zur Wohnungsversorgung und Anhörungen der Gemeinden und erklärt dann 133 bayerische Gemeinden als Gebiete für die Mietpreisbremse. Unter Zitat der Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichts stellt das Urteil fest, dass diese Begründung nur auf abstrakte Kriterien verweist, sie jedoch nicht für jede Gemeinde im Einzelnen gewichtet. Dies reicht als Begründung für eine Verordnung, die ins Eigentumsgrundrecht eingreift, nicht aus. Die Verordnung ist daher nach Auffassung des AG München jedenfalls für das Stadtgebiet von München nichtig. Das Amtsgericht hatte folglich nicht mehr zu prüfen, ob die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage verfassungsgemäß ist, verweist jedoch insoweit auf die ausführliche Begründung in der zitierten Entscheidung des LG Berlin.

Wie sich der geneigte Leser denken kann, sind aufgrund dieser Entscheidung nicht nur die Gerichte, sondern auch Politik und Verbände in Aufruhr. Gegen das Urteil des AG München ist die Berufung zulässig und wird auch eingelegt, mit einer Entscheidung des LG München ist jedoch erst in einigen Monaten zu rechnen. Zuvor jedoch wird aller Voraussicht nach die Bayerische Staatsregierung ihre Hausaufgaben nachholen: Eine – nach den Maßstäben des Gerichts diesmal ausreichend begründete – Mietpreisbremsen-Verordnung sollte noch im Juli erlassen werden.

Verwalterstrategie

In Bayern bleibt zum einen die Entscheidung des LG München zur aktuellen, aber möglicherweise nicht mehr gültigen Mietpreisbremsen-Verordnung abzuwarten. Sobald die Bayerische Staatsregierung jedoch eine entsprechende Verordnung erlassen hat, sind die Parteien – bis zur Feststellung ihrer Nichtigkeit – hieran gebunden. Wenn vorher eine Gerichtsentscheidung rechtskräftig wird, ist in München – und da die Verordnungsbegründung für alle anderen 133 Gemeinden in Bayern gleich war, auch für diese – keine Mietpreisbremse gültig. Mieten könnten also in der Zeitspanne von Rechtskraft bis zum Erlass der neuen Verordnung wieder frei vereinbart werden.

In Berlin dagegen ist die aktuelle Verordnung dauerhaft gültig. In allen anderen Bundesländern ist zu erwarten, dass entsprechende Angriffe auf die aktuelle Mietpreisbremse gestartet werden und insoweit die Begründung des Landes-Verordnungsgebers jeweils gerichtlich überprüft werden wird.

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