Mietrecht: Auch eine Einzimmerwohnung kann untervermietet werden

(BGH, Urteil vom 13.9.2023 – Az. VIII ZR 109/22)

Das Thema 

Das Bedürfnis nach Mobilität und Flexibilität nimmt in der Gesellschaft stetig an Bedeutung zu. So verwundert es nicht, dass sich seit einigen Jahren die Entscheidungen der Gerichte über den Anspruch von Mietern gegen ihre Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung von Wohnraum an Dritte häufen – insbesondere bei einem geplanten (beruflich bedingten) Auslandsaufenthalt.

Im Sinne dieses gesellschaftlichen Wandels hat der Bun­desgerichtshof (BGH) mit überzeugenden Argumenten entschieden, dass von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte gemäß § 553 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch dann auszugehen ist, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt, was auch bei einer Einzimmerwohnung möglich ist.

Der Fall

Der Kläger ist seit dem Jahr 2000 Mieter einer in Berlin gelegenen Einzimmerwohnung des beklagten Vermieters. Der Mieter ist freischaffender Künstler und plant einen Auslandsaufenthalt von nahezu eineinhalb Jahren um ein von einer Bibliothek in Moskau unterstütztes Projekt durchzuführen. Am 17. März 2021 bat er seinen Vermieter schriftlich um die Zustimmung zur Untervermietung für die Zeit seines Auslandsaufenthalts, in der er seine persön­lichen Gegenstände in einem Schrank, einer Kommode und einem durch einen Vorhang abgetrennten Bereich des Flurs (ca. ein Quadratmeter) lagern und im Besitz des Wohnungsschlüssels bleiben will. Nachdem der Vermieter seine Zustimmung verweigert hat, erhebt der Mieter Klage.

Das Amtsgericht hat die Klage erstinstanzlich abgewiesen. Das Berufungsgericht hat den Vermieter zur Zustimmung verurteilt. Hiergegen wendet sich der beklagte Vermieter mit seiner Revision und begehrt die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils; dies jedoch ohne Erfolg. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung gemäß § 553 Abs. 1 BGB zu.

Grundsätzlich ist das berechtigte Interesse des Mieters an der teilweisen Gebrauchsüberlassung an einen Dritten 

nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB zu bejahen, wenn vernünftige Gründe gegeben sind, die den Wunsch des Mieters nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Die Voraussetzungen sind bereits durch jedes Interesse des Mieters gegeben, das von nicht ganz unerheblichem Gewicht ist und mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Insbesondere muss die Wohnung auch nach der Untervermietung nicht den Lebensmittelpunkt des Mieters bilden. Der Wunsch des Klägers, eine (befristete) berufliche Tätigkeit im Ausland aufzunehmen und während dieser Zeit durch die Untervermietung die von ihm zu tragenden Mietaufwendungen zu verringern, um seine Wohnung zu behalten, ist ohne Weiteres ein solches berechtigtes Interesse. Denn Sinn und Zweck des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ist es, Mietern eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen.

Dem steht – und an diesem Punkt entwickelt der BGH seine bisherige Rechtsprechung weiter – nicht entgegen, dass der Kläger Mieter einer Einzimmerwohnung ist. Das Gesetz selbst stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf. Anhalts­punkte dafür, dass der Gesetzgeber mit der Schaffung des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB stets nur die Überlassung des „ganzen Mietraums“ angesehen und eine teilweise Über­lassung einer Einzimmerwohnung ausgeschlossen habe, bestehen nicht. Im Gegenteil ist nach mieterschützenden Gesichtspunkten ein großzügiger Maßstab anzulegen. Die Voraussetzungen an die Vorschrift werden überspannt, wenn der Mieter mindestens ein räumlich abgetrenntes Zimmer zurückbehalten muss. In diesem Fall würde der Anwendungsbereich der Vorschrift für Mieter einer Ein­zimmerwohnung gänzlich leerlaufen. Folgerichtig ist es auch nicht notwendig, dass der zurückbehaltene Teil des Wohnraums (auch) zu Übernachtungszwecken genutzt werden kann.

VERWALTERSTRATEGIE

Der BGH hatte bereits in der Vergangenheit angesichts des Sinns und Zwecks des § 553 Abs. 1 BGB, Mietern den Wohnraum möglichst zu erhalten, entschieden, dass der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung nicht voraussetzt, dass der Mieter seinen Le­bensmittelpunkt in der Wohnung hat. Der BGH entwickelt seine Rechtsprechung nun fort und sieht konsequenterweise keinen Unterschied zwischen Mehr- und Einzimmerwohnungen.

Mieter müssen jedoch im Rahmen eines Nut­zungskonzepts vorlegen, welchen bestimmten Teil der Wohnung sie weiter nutzen und bei­spielsweise zur Lagerung ihrer Gegenstände weiterverwenden werden.