Mietrecht: Auskunft über die Vormiete - Verjährung des Anspruchs

(BGH, Urteil vom 12.7.2023 – Az. VIII ZR 375/21)

Das Thema 

Die Mietpreisbremse sieht bereits in ihrer ersten Aus­gestaltung seit ihrer Einführung im Jahr 2015 eine Auskunftspflicht des Vermieters vor: Nach § 556g Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter ver­pflichtet, Auskunft über alle Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Dies gilt insbesondere für eine gegebenenfalls höhere Vormiete, die mit einem Vormieter entsprechend der Regelungen in § 556e BGB vereinbart war und eine höhere als die ortsübliche Miete (Mietspiegel-Miete) rechtfertigen würde. Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse im Jahr 2019 wurden zwar an den Verstoß gegen bestimmte Auskunftspflichten weitere Sanktionen geknüpft, die allgemeine Auskunftspflicht blieb jedoch unverändert.

Der Anspruch des Mieters auf Auskunftserteilung unterliegt jedoch ebenfalls der Verjährung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun zu entscheiden, wann die Verjährung dieses allgemeinen Auskunftsanspruchs beginnt.

Der Fall 

Die Wohnung in Berlin wurde zum 1. November 2015 und damit unter Geltung der ersten Mietpreisbremse vermietet. Mit Schreiben vom 17. September 2019 rügten die Mieter – vertreten durch ein entsprechendes Rechts-dienstleistungs-Unternehmen – die vereinbarte Miethöhe und verlangten unter anderem Auskunft über die Vormiete, gegebenenfalls über Modernisierungsmaßnahmen und auch die Rückerstattung von überzahlten Mieten. Im Juni 2020 erhoben die Mieter Klage. Die Vermieterin hat sich gegenüber dem Auskunftsanspruch auf Verjährung berufen.

Das Berufungsgericht hat die Verjährungseinrede mit der Argumentation zurückgewiesen, dass der 

Auskunftsanspruch ein Hilfsanspruch sei, der nicht vor dem Hauptanspruch, der Rückforderung der Miete, ver­jähren könne.

Diesem Argument folgt der BGH nicht. Er weist die Ver­jährungseinrede des Vermieters aber ebenfalls zurück. Nach Ansicht des BGH handelt es sich bei dem Auskunftsanspruch um einen sogenannten „verhaltenen Anspruch,“ dessen Verjährung erst mit der erstmaligen Geltendmachung des Auskunftsanspruchs beginnt. Der Auskunftsanspruch stellt keinen selbstständigen Anspruch dar, dessen Verjährung mit Abschluss des Mietvertrags beginnen würde, da es sich um einen Hilfsanspruch zum Rückzahlungsverlangen des Mieters handelt. Er kann allerdings unabhängig vom Rückzahlungs­anspruch des Mieters aus der Mietpreisbremse verjähren. Dies unterscheidet ihn von anderen Auskunftsansprüchen, zum Beispiel im Familienrecht, die grundsätzlich nicht vor dem jeweiligen Hauptanspruch verjähren können. Grund für diesen Unterschied ist, dass der Mieter zur Durchsetzung seiner Rückzahlungsansprüche nicht zwingend auf den Auskunftsanspruch angewiesen ist, vielmehr kann der Mieter eine Rückforderungsklage nach der Mietpreisbremse ledig­lich mit dem Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete (und der formellen Voraussetzung einer Rüge) begründen.

Der Auskunftsanspruch der Mietpreisbremse bezieht sich in erster Linie auf Einwände, die der Vermieter darzulegen und zu beweisen hat, insbesondere eine höhere Vormiete. Zum Schutz des Mieters ist es daher nicht notwendig, dass der Auskunftsanspruch frühestens gleichzeitig mit dem Hauptanspruch auf Rückzahlung der Miete verjährt.

Der Auskunftsanspruch der Mietpreisbremse nach § 556g Abs. 3 BGB ist daher als verhaltener Anspruch zu qualifizieren. Er fällt unter die reguläre dreijährige Ver­jährungsfrist, die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist. Allerdings entsteht der verhaltene Anspruch erst mit der Geltendmachung durch den Gläubiger, also mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Ähnliche Ansprüche gibt es im Leih-und Verwahrungsrecht, und die Rechtsprechung hat diese Regelungen schon für andere Ansprüche verallgemeinert. Das Kennzeichen solcher verhaltener Ansprüche ist, dass der Schuldner die Leistung nicht erbringen muss, bevor der Gläubiger sie verlangt, d. h. dass der Vermieter keine Auskunft geben muss, bevor der Mieter diese verlangt. Denn der Gesetzgeber hat § 556 Abs. 3 BGB in erster Linie so ausgestaltet, dass die Auskünfte den Interessen des Mieters dienen.

Der BGH fügt in einem Obiter Dictum (beiläufige Be­merkung zu einem Gerichtsentscheid) hinzu, dass dies auch für die neuen Auskunftsrechte in der Fassung der Regelungen zur Mietpreisbremse seit 1. Januar 2019 gilt, obwohl hier eine Auskunftspflicht des Vermieters eingeführt wurde. Der Vermieter wird durch die Verlängerung der Verjährungsfrist auch nicht übermäßig belastet, da er ein erhebliches Eigeninteresse an der Auskunft haben muss, die Ausnahmetatbestände betrifft, welche zum Vorteil des Vermieters wirken.

Die Verjährung des Auskunftsanspruchs nach der Miet-preisbremse beginnt daher erst mit dem Schluss des Jahres, in welchem der Mieter die Auskunft erstmals geltend gemacht hat, und läuft sodann drei Jahre. Nur innerhalb dieser drei Jahre kann der Mieter Auskunftsklage erheben.

VERWALTERSTRATEGIE

Nach der Verschärfung der Regelungen zur Mietpreisbremse mit der Gesetzesnovelle Ende 2018 sind die Auskunftspflichten des Vermieters und die daran anknüpfenden Sanktionen so viel strenger ausgestaltet worden, dass es Vermietern anzuraten ist, die vorgesehenen Auskünfte bereits bei Mietvertragsabschluss zu erteilen. Ist dies bei Abschluss des Mietvertrags – möglicher­weise vor vielen Jahren – nicht geschehen, kann der Mieter die Auskünfte auch jetzt noch einfordern und sie innerhalb von drei Jahren nach erstmaliger Geltendmachung einklagen. Der Anspruch auf Rückzahlung von möglicherweise überzahlten Mieten ver­jährt gesondert und unabhängig von diesem Auskunftsanspruch, ist also möglicherweise für zurückliegende Jahre bereits verjährt. Zu beachten ist auch, dass die Regelungen zur Mietpreisbremse jeweils mit dem Stand anwendbar sind, der im Zeitpunkt des Ab­schlusses des Mietvertrags galt. Mietverträge, die vor dem rechtswirksamen Inkrafttreten der Mietpreisbremse im jeweiligen Bundes­land geschlossen wurden, fallen gar nicht unter die Mietpreisbremse.