Mietrecht: Besichtigung bei Wohnungsverkauf suizidgefährdeter Mieter

(BGH, Urteil vom 26.4.2023 – Az. VIII ZR 420/21)

Das Thema

Nach herrschender Ansicht besteht eine vertragliche, aus §242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) herzuleitende Nebenpflicht des Wohnraummieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund (z.B. eine beabsichtigte Veräußerung der Wohnung) gibt. Eine solche Pflicht kann sich zudem aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben. Bei der Prüfung des konkreten sachlichen Grun­des sind jedoch auch immer die Interessen des Mieters zu prüfen. Wenn besonders schwer zu gewichtende Grund­rechte des Mieters dadurch gefährdet werden – etwa das Recht auf körperliche Unversehrtheit – kann dem Vermieter der Zutritt verweigert werden.

Der Fall 

2019 forderte die Vermieterin erstmals, die Wohnung zum Zweck der Besichtigung durch Makler bzw. Kaufinteressenten zu betreten. Sie berief sich dabei auf eine Klausel im Mietver­trag vom 9. Juni 2017, in dem ihr dieses Recht ausdrücklich zugesagt wurde. Die Mieterin lehnte dies allerdings als un­zumutbar ab, da sie an einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung leide. In der Folge erhob die Vermieterin Klage auf Gewährung des gemeinsamen Zutritts zur Wohnung mit Käufern und Immobilienmaklern. Nachdem das zuständige Amtsgericht der Klage stattgegeben hatte, hatte das Land­gericht Nürnberg-Fürth im Berufungsverfahren die Klage abgewiesen. Wegen eines durch die Revision bemängelten Prozessfehlers muss das Landgericht den Fall nun allerdings erneut prüfen.

Die Klageseite argumentiert, dass sie durch das verweigerte Betreten der Wohnung in ihrem Eigentumsrecht nach Art. 14 Grundgesetz (GG) eingeschränkt würde. Die Vermie­terin beruft sich zum einen auf das in der Rechtsprechung anerkannte grundsätzliche Zutrittsrecht, das in § 14 des Mietvertrages festgehalten wurde, zum anderen auf die mietvertragliche Nebenpflicht des Mieters nach § 242 BGB.

Trotz des vertraglich festgehaltenen Anspruches muss allerdings stets eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters stattfinden, insbe­sondere der eventuell verletzten Grundrechte. Im Rahmen der Auslegung des § 242 BGB müssen die Interessen beider Parteien dann gegeneinander gewichtet werden.

In diesem Fall sieht sich die Beklagte vor allem in ihrem Recht auf die Unverletzlichkeit ihrer Wohnung (Art. 13 Nr. 1 GG), ihrem Besitzrecht während der Miete (Art. 14 Nr. 1 GG) und ihrem Recht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Nr. 2 GG) eingeschränkt.

Die Mieterin leidet an einem komplexen psychischen Störungsbild, bestehend aus depressiven Zuständen, Angst- und Zwangs­störungen, sowie dissoziativen Störun­gen. Die – subjekti­ve – Wahrnehmung der Beklagten ihrer Wohnung als einziger Rückzugs- und Schutz­raum sei deshalb, so die Beklagtenseite, unmittelbar mit dem Gesundheitszustand der Mieterin verknüpft. Ein Betreten der Wohnung erhöhe unmittelbar das Risiko einer Verschlechterung des psychi­schen Zustands der Beklagten. Die vorliegende Erkrankung sei zudem besonders schwer. Dafür spricht, dass sie trotz fortwährender psychiatrischer Behandlung auch nach 20 Jahren noch Bestand habe. Die Beklagte hat außerdem mehrmals Suizidversuche unternommen.

In Anbetracht dieser Tatsachen argumentiert die Beklag-tenseite, dass jedes Betreten der Wohnung nicht nur die Grundrechte der Mieterin auf Besitz und Unverletzlichkeit der Wohnung einschränken, sondern vor allem auch eine Gefährdung für das Recht auf körperliche Unversehrt­heit der Beklagten darstelle. Insbesondere dieses Recht der Beklagten würde schwerer wiegen als das Recht auf Eigentum der Kläger, zumal es in diesem Fall nicht von der Unverletzlichkeit der Wohnung zu trennen sei.

Das Berufungsgericht hat alle von der Beklagtenseite vor­gebrachten Punkte über die psychische Erkrankung der Beklagten durch ein Sachverständigengutachten bestätigt gesehen. Darin jedoch folgt der Bundesgerichtshof (BGH) nicht den Ausführungen des Landgerichts.

Denn aus dem Gutachten geht auch hervor, dass das Risiko für gesundheitliche Komplikationen, wenn sich die Beklagte bei einem Betreten der Wohnung durch Vermieter, Käufer oder Makler von einer Vertrauens­person bzw. von einem Rechtsanwalt vertreten lasse, im Vergleich zu einer Besichtigung bei persönlicher Anwe­senheit der Beklagten verringere. Diese Tatsache wurde vom Landgericht im Urteil nicht genügend gewürdigt, weshalb der BGH den Fall zur erneuten Verhandlung an dieses verweist.

VERWALTERSTRATEGIE

Der BGH hatte hier einen Extremfall zu entscheiden. Dennoch lassen sich aus der ausführlichen Urteilsbegründung die das Besichtigungsrecht des Vermieters betreffenden Grundsätze gut ableiten: Ein Besichtigungsrecht, auch in Begleitung von Käufern und Marklern, steht Vermietern nach angemessener Vorankündigung zu; in aller Regel müssen die Interessen des Mieters am ungestörten Besitz der Wohnung dahinter zurücktreten. Lediglich in der extremen psychischen Situation der Beklagten trat hier die Beeinträchtigung des Grundrechts auf Leben und körperliche Unversehrtheit hinzu. Ob diese Grundrechtsbeeinträchtigung schlussendlich den Ausschlag bei der Interessenabwägung gibt, oder ob diese Grundrechtsbeeinträchtigung schlussendlich den Ausschlag bei der Interessenabwägung gibt, oder ob diese durch eine Vertretung im Termin gemildert werden kann, sodass dem Vermieter das Besichtigungsrecht dennoch zusteht, muss nun das Berufungsgericht erneut würdigen.