Mietrecht: Betriebskostenumlage für Wartung und Center-Management

(OLG Brandenburg, Urteile vom 29.3.2022 – Az. 3U 118/20 und 5.4.2022 – Az. 3U 144/20)

Das Thema

Die Umlage von Betriebskosten in Einkaufszentren beschäftigt die Rechtsprechung besonders häufig, da hier elativ hohe Kosten entstehen, die den ohnehin starkem Druck ausgesetzten Einzelhandel erheblich belasten, nicht nur in Zeiten der Pandemie. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hatte daher in zwei ähnlich gelagerten Fällen zu identischen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) von Vermietern  zu entscheiden. Die Entscheidungen bringen Klarheit, was die Abgrenzung von Kosten für kaufmännische Hausverwaltung, Center-Management und Hauswart betrifft. Das OLG vertritt allerdings hinsichtlich der Wartungskosten eine Mindermeinung.

Der Fall

In den AGB war die Umlage von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie die Reinigung und Wartung aller nicht innerhalb des Mietobjekts gelegenen Flächen, Gemeinschaftsflächen, Anlagen und Sanitäranlagen veeinbart, wobei die Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf zehn Prozent der Nettojahresmiete begrenzt waren. Des Weiteren waren die Kosten für Betrieb, Pflege, Wartung (eventuell Vollunterhaltswartung), Prüfung, Reinigung, Instandhaltung und Instandsetzung sonstiger Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen als umlagefähig vereinbart. 

Schließlich waren die Kosten für die „Vor-Ort-Betreuung des Objekts“ als umlagefähig vereinbart, hierunter fallen insbesondere jene für die Bestellung des erforderlichen Hauspersonals, z. B. des örtlichen Center-Managers; die zusätzliche Zahlung der Verwaltungskostenpauschale bleibt davon unberührt.

Zum Thema Center-Management führt das OLG aus, dass zwar die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung im Gewerberaum-Mietvertrag durch AGB wirksam umgelegt werden können, hier kann bei der Ausfüllung des Begriffs Verwaltungskosten auf die Definition in §1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung zurückgegriffen werden. 

Der vom Vermieter verwendete Begriff der „Vor-Ort-Betreuung“ ist dagegen weder in der Betriebskostenverordnung noch in der Praxis oder in der Rechtsprechung definiert. Gleiches gilt nach wie vor für die Umlage der Kosten eines Center-Managements oder für das „Management eines Einkaufszentrums“. Diese sind intransparent und für Mieter nicht greifbar. Da die zudem aufgeführten Verwaltungskosten gegenüber den Center-Management-Kosten nicht klar abgrenzbar sind, sind diese ebenfalls nicht mehr gesondert umlegbar. Schließlich hat es dem Vermieter auch nichts genutzt, dass er die umgelegten Kosten im Nachgang durch diverse Auf-stellungen völlig transparent gestaltet und anhand der im Vertrag aufgeführten Beispiele im einzelnen belegt hat. Die Unwirksamkeit ergibt sich aus dem möglichen Verständnis der Vertragsklausel.

Lediglich die echten Kosten für einen Hausmeister, wie er in § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung benannt ist, können daher mit Bezug auf das Center-Management umgelegt werden.

Bei Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten schließt sich das OLG Brandenburg der herrschenden Meinung an, wonach diese für gemeinschaftliche Flächen und Anlagen nicht ohne Obergrenze auf Mieter umgelegt werden dürfen, da diese ansonsten mit Aufwendungen belastet werden, die möglicherweise vor ihrer Mietzeit entstanden sind. Diese Vorgaben wurden in den streitgegenständlichen AGB auch ein gehalten. Allerdings waren die Wartungskosten von dieser Begrenzung nicht erfasst. Das OLG Brandenburg nimmt nun – entgegen der bislang in der Literatur herrschenden Meinung – an, dass auch Wartungskosten nicht ohne Obergrenze auf einen Gewerbemieter umgelegt werden dürfen, da diese ebenso wenig abgeschätzt werden könnten wie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Es verweist diesbezüglich auf ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2014, in dem der BGH eine Klausel als unwirksam verworfen hat, mit der Kosten der Wartung und Instandhaltung ohne Kostenobergrenze umgelegt wurden. Da der BGH in diesem Urteil nicht darauf hingewiesen habe, dass die Wartungskosten allein ohne Obergrenze hätten umgelegt werden dürfen, könne daraus geschlossen werden, dass auch Wartungskosten einer Obergrenze bedürften.

Die Vermieterseite argumentierte sodann, dass üblicherweise die Wartung in der Instandhaltung enthalten sei, sodass sich die Kostenobergrenze der Instandhaltung automatisch auch auf die Wartung beziehe, und erklärte sich bereit, dementsprechend neu abzurechnen. Dies hat das OLG Brandenburg allerdings als unklar verworfen. Der Wortlaut des Vertrags, der diese Kosten in unterschiedlichen Spiegelstrichen ausweist und sogar eine Voll-Unterhaltswartung mit einbezieht, könne nicht so verstanden werden.

Verwalterstrategie

Vorangestellt sei, dass im Wohnraummietverhältnis Betriebskosten sowieso nur gemäß der Betriebskostenverordnung umgelegt werden dürfen, Wartungskosten also nur insoweit darunter fallen, als sie in der Betriebskostenverordnung im Einzelnen aufgeführt sind oder als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung eingeordnet werden können. Im Geschäftsraummietvertrag ist es geraten, sich an gängige Formulierungen zu halten. So sollte Wartung einerseits und Instandhaltung und Instandsetzung andererseits sauber getrennt und exakt definiert werden. Die Obergrenze von maximal zehn Prozent der Jahresnettokaltmiete für Instandhaltung- und Instandsetzungskosten von Gemeinschaftsflächen und-Anlagen darf nicht vergessen werden, da ansonsten überhaupt keine Instandhaltungskosten für diese Anlagen umgelegt werden können. Die beiden Urteile des OLG Brandenburg sind allerdings die ersten Urteile in obergerichtlicher Rechtsprechung, die eine solche Obergrenze auch für Wartungskosten fordern. Unklar bleibt, ob hierfür eine weitere Obergrenze vereinbart werden kann, oder ob die Gesamtbelastung bei maximal zehn Prozent der Jahresnettokaltmiete liegen darf. Ebenfalls unklar ist, ob sich der BGH dieser Entscheidung anschließen wird.