Einbauküche in Mietsache: Technische Geräte gehören dazu

Eine Formklausel, die vorsieht, dass technische Geräte nicht mitvermietet sind, ist unwirksam.
(LG Berlin II, Hinweisbeschluss vom 30.6.2024 – Az. 67 S 144/24)

Das Thema

Der Kreativität von Vermietern sind beim Entwurf eines Mietvertrages keine Grenzen gesetzt, was auch der nachstehende, vom Landgericht (LG) Berlin II zu entscheidende Fall zeigt. Der streitgegenständliche Mietvertrag sah eine Klausel vor, die zum Inhalt hat, dass die in der Küche vorhandenen technischen Geräte „als nicht mitvermietet gelten“. Im Ergebnis war es das Ziel des Vermieters, sich durch die Klausel von einer Instand­haltungspflicht der technischen Küchengeräte freizuzeichnen. Würde einer solchen Klausel die Wirksamkeit zugesprochen, würden nicht nur die Gewährleistungsansprüche des Mieters im Falle eines Defekts der Geräte ins Leere laufen, sondern dem Mieter sogar die Instandhaltungspflicht aufgebürdet werden.

Der Fall

Die Parteien des Rechtsstreits sind durch ein Wohnraummietverhältnis miteinander verbunden. Der Wohnraummietvertrag sieht vor, dass die in der Mietsache vorhandenen technischen Geräte „als nicht mitvermietet gelten“. Nach einem technischen Defekt an dem sich in dem Mietobjekt befindenden Geschirrspüler fordert die klagende Mieterin den beklagten Vermieter zur Reparatur auf. Nachdem die außergerichtliche Aufforderung erfolglos blieb, erhob die Mieterin Mängelbeseitigungsklage. Gegen die klagestattgebende Entscheidung des Amtsgerichts wendet sich der Vermieter mit seiner Berufung.

Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg; das Gericht beabsichtigt die Berufung nach § 522 Abs. 2 S. 1 Zivilprozessordnung (ZPO) zurückzuweisen. Der klagenden Mieterin steht ein Anspruch auf Instandsetzung des Geschirrspülers zu. Zu Beginn des Mietverhältnisses ist der Geschirrspüler funktionstüchtig gewesen; unter der Berücksichtigung von Treu und Glauben und nach der Verkehrsanschauung ist dies auch der vertraglich geschuldete Zustand. Der nicht funktionsfähige Geschirrspüler ist ein Mietmangel. Den Beklagten trifft folglich als Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Pflicht, den defekten Geschirrspüler zu reparieren und ggfs. austauschen zu lassen.

Die in den Mietvertrag aufgenommene Klausel, wonach technische Geräte einer Einbauküche „[...] als nicht mitvermietet [gelten],“ steht dem Anspruch der klagenden Mieterin nicht entgegen. Denn die Klausel sei objektiv uneindeutig. Unklar ist, welche Rechtsfolgen sich aus der Verwendung der Formulierung „gelten nicht als mitvermietet“ für die jeweiligen Vertragsparteien ergeben sollen. Gemäß § 305c Abs. 2 BGB gehen Zweifel bei der Auslegung jedoch zulasten des Verwenders.

Entsprechend diesem Auslegungsmaßstab ist der Auslegungsmöglichkeit dahingehend der Vorzug zu gewähren, dass für die in der Klausel genannten Gegenstände kein weiterer Mietzins neben der Grundmiete anfallen soll, im Übrigen die Gewährleistungsrechte des Mieters jedoch unangetastet bleiben. Dies im Gegensatz zu der Auslegung, dass sich der Vermieter durch die Klausel von seiner Instandhaltungspflicht freizeichnet. Ein Ausschluss der Instandhaltungspflicht des beklagten Vermieters scheidet damit im konkreten Fall aus.

VERWALTERSTRATEGIE
Das LG Berlin II hat das Risiko, das mit der Verwendung einer solchen allgemeinen Geschäftsbedingung einhergeht, erkannt und deren Wirksamkeit im Ergebnis zu Recht verneint. Zwar war im konkreten Fall die unsaubere Formulierung der Klausel ausschlaggebend, die zur Unwirksamkeit geführt hat. Dennoch ist der Praxis zu empfehlen, auch bei sauberer Formulierung von solchen Klauseln mit derartigem Inhalt Abstand zu nehmen. Es besteht das hohe Risiko, dass sie bei einer gerichtlichen Überprüfung als überraschend im Sinne des § 305c Abs. 1 BGB qualifiziert werden, mit der Folge, dass sie kein Vertragsbestandteil sind. Regelmäßig darf ein Mieter bei der Anmietung einer Wohnung, die mit der typischen Küchentechnik ausgestattet ist, erwarten, dass die Küche mitsamt der eingebauten Geräte Teil des Mietgegenstandes ist. Wird hingegen – so der Zweck der Klausel – über die Küche samt Geräten ein zusätzliches Leihverhältnis geschaffen, das dem Mieter seine Gewährleistungsrechte nimmt und ihm die Instandhaltungspflicht überbürdet, handelt es sich um eine Tatsache, mit der der Mieter nicht zu rechnen braucht. Die allgemeine Geschäftsbedingung ist unwirksam; die individualvertragliche Vereinbarung einer solchen Regelung wird teilweise als zulässig erachtet. Hier bleibt eine höchstrichterliche Entscheidung abzuwarten. Sollten Vermieter dennoch das Risiko der Verwendung einer solchen Klausel eingehen wollen, bleibt zu berücksichtigen, dass die Küche samt technischer Geräte, die nicht Mietgegenstand, sondern Gegenstand eines gesonderten Rechtsverhältnisses ist, sich mindernd bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auswirken muss.