MIETRECHT - Kein Mängelanerkenntnis durch Ursachenforschung

(BGH, Urteil vom 23.9.2020 – Az. XII ZR 86/18)

DAS THEMA
Mietmängel beschäftigen die Rechtsprechung immer wieder, einerseits hinsichtlich der Beweislast, andererseits hinsichtlich ihrer schwerwiegenden Konsequenzen, die bis zur außerordentlichen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung oder Verzugs mit der Mängelbeseitigung auf Mieterseite bzw. wegen Zahlungsverzugs nach ungerechtfertigter Mietminderung auf Vermieterseite reichen können. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich im vorliegenden Urteil erneut mit der Beweislast und dem sogenannten „tatsächlichen Anerkenntnis“ zu beschäftigen.

DER FALL
Die Mieterin hatte von der Voreigentümerin Büroflächen angemietet; im Vertrag war auch ein vorzeitiges Sonderkündigungsrecht zugunsten der Mieterin gegen eine Einmalzahlung vereinbart. Die Mieterin zeigte bereits gegenüber der Voreigentümerin an, dass in einem Büroraum ein beißender, die Atemwege und Augen reizender Geruch auftrete. Wenige Wochen später wurde der Raum von der Voreigentümerin besichtigt, jedoch ohne Ergebnis, auch Mängelbeseitigungsmaßnahmen wurden nicht vorgenommen. Daraufhin minderte die Mieterin die Miete um zehn Prozent und forderte die Voreigentümerin zur Mängelbeseitigung auf. Nach einer weiteren ergebnislosen Begehung bot der anwaltliche Vertreter der Voreigentümerin gegenüber der Mieterin an, den Teppichboden im streitgegenständlichen Raum komplett auszutauschen, wenn die Mieterin nach diesem Austausch die vorbehaltene Miete vollständig nachzahle. Das Ganze war entsprechend anwaltlicher Gepflogenheiten unter die Floskel „Ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Präjudiz“ gestellt. Daraufhin kündigte die Mieterin das Mietverhältnis außerordentlich wegen des Mangels, hilfsweise übte sie ihr vertragliches Sonderkündigungsrecht aus. Zwei Monate darauf übernahm die neue Eigentümerin und Klägerin das Objekt und veranlasste eine erneute Begehung durch den Hausmeister und zwei ihrer Mitarbeiter, die einen Geruch feststellten. Einige Wochen später ließ die Klägerin im angrenzenden WC eine Wand öffnen, um einen etwaigen Rohrschaden im Versorgungsschacht auszuschließen, diese wurde auch sofort wieder verschlossen. Weitere Maßnahmen erfolgten nicht. Die Mieterin behielt die Mieten für die letzten beiden Mietmonate ein und gab die Mieträume im Dezember 2016 entsprechend des hilfsweise ausgeübten Sonderkündigungsrecht zurück. Die neue Vermieterin klagt nun auf die Mietrückstände aus der Minderung und den letzten zwei Monaten und auf die Einmalzahlung gemäß dem in Anspruch genommenen Sonderkündigungsrecht. Die Mieterin verweigert beides unter Berufung darauf, dass sowohl die Voreigentümerin durch das Anwaltsschreiben als auch die Klägerin durch die von ihr vorgenommene Wandöffnung ein tatsächliches Anerkenntnis dahin abgegeben habe, dass die Geruchsbelästigung vorliege und zu einem Mietmangel geführt habe. Die erste In­stanz hatte der klagenden Vermieterin recht gegeben. Das Kammergericht Berlin hatte nach einem entsprechenden Hinweis der Einzelrichterin, die in der Wandöffnung durch die Klägerin ein „tatsächliches Anerkenntnis“ sah, die Klage abgewiesen und der Mieterin recht gegeben. Der BGH hebt das Berufungsurteil nun auf und verwies zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurück. Er sieht weder im Verhalten der aktuellen Vermieterin noch im Anwaltsschreiben der Vorvermieterin ein tatsächliches Anerkenntnis. Der BGH betont zunächst noch einmal die Beweislastverteilung, wonach der Mieter, der sich auf eine geminderte Miete oder gar auf ein Sonderkündigungsrecht berufen will, die Darlegung und Beweislast für die Existenz des Mangels trägt. Der Darlegungslast ist die beklagte Mieterin zwar nachgekommen, da sie unter Zeugenbeweis gestellt hatte, dass in dem kleinen Büroraum dauerhaft der beißende Geruch vorhanden gewesen sei. Dieser Zeugenbeweis war jedoch nicht erhoben worden, sondern das Berufungsgericht hatte sich ausschließlich auf das nach seiner Ansicht vorhandene „tatsächliche Anerkenntnis“ gestützt. Der BGH führt zunächst zum „tatsächlichen Anerkenntnis“ aus, dass dies neben dem abstrakten Schuldanerkenntnis gemäß § 781 BGB und dem gesetzlich nicht geregelten deklaratorischen Schuldanerkenntnis steht. Der Schuldner gibt diese Erklärung ohne rechtsgeschäftlichen Verpflichtungswillen ab, um dem Gläubiger seine Erfüllungsbereitschaft mitzuteilen und in diesem Fall die Mieterin davon abzuhalten, selbst Maßnahmen zu ergreifen, oder auch mit dem Zweck, der Gegenseite den Beweis zu erleichtern. Es handelt sich um ein Zeugnis des Anerkennenden gegen sich selbst. Im Prozess kann ein solches tatsächliches Anerkenntnis die Beweislast zulasten des Gläubigers umkehren oder jedenfalls ein erhebliches Indiz bei der Beweiswürdigung darstellen. 

Weder das Anwaltsschreiben der Voreigentümerin noch die Wandöffnung durch die klagende Vermieterin stellen nach Ansicht des BGH jedoch ein solches tatsächliches Anerkenntnis dar. Vielmehr war die Auslegung dieser Erklärungen durch das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft. Das Anwaltsschreiben stand zum einen unter dem ausdrücklichen Vorbehalt „Ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Präjudiz“. Diese Formulierung steht sowohl einem rechtsgeschäftlichen wie auch einem tatsächlichen Schuldanerkenntnis entgegen. Hinzu kommt, dass das Angebot zum Austausch des Fußbodenbelags an die Bedingung geknüpft war, dass die Mieterin sämtliche bis dahin einbehaltenen Mieten nachzahlen solle, also den Verzicht der Mieterin auf die bislang vorgenommenen Mietminderungen voraussetzte. Auch die Wandöffnung, durch die die Mangelursache erforscht werden sollte, war keine Anerkennungshandlung. Die Bereitschaft des Vermieters, einer Mängelanzeige des Mieters nachzugehen, bedeutet noch lange nicht, dass damit das Vorhandensein eines Mangels oder gar die Berechtigung zu Mietminderungen anerkannt wird. Dies kann nur bei ganz besonderen Umständen gerechtfertigt werden, wenn besondere Umstände des Einzelfalls ergeben, dass der Vermieter im Bewusstsein handelt, im Rahmen seiner Gewährleistungspflicht zur Beseitigung des behaupteten Mangels verpflichtet sein. Ausschlaggebend sind hierbei Umfang, Dauer und Kosten der Mängelbeseitigungsarbeiten. Die Öffnung des Versorgungsschachts stellte jedoch nur einen überschaubaren Aufwand dar. Außerdem liegt die Prüfung der Dichtigkeit von Leitungen im generellen Interesse jedes Gebäudeeigentümers, und kann nicht nur mit der Ursachenforschung gerechtfertigt werden. Schließlich spielt auch eine Rolle, dass nach dieser punktuellen und ergebnislosen Maßnahme keine weiteren Schritte zur Erforschung oder Beseitigung des Mangels unternommen wurden. In der Gesamtschau kann sich hier also kein tatsächliches Anerkenntnis seitens der aktuellen Vermieterin ergeben.

VERWALTERSTRATEGIE
Bei jedem Angebot zur gütlichen Regelung sollte die übliche Floskel „Ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Präjudiz“ verwendet werden. Ursachenforschung muss selbstverständlich im Interesse des Vermieters und Gebäudeeigentümers betrieben werden, das BGH-Urteil lässt hierzu mehr Freiheiten. Zu beachten ist jedoch, dass im Zuge solcher Maßnahmen gerade vor Ort zwischen den Anwesenden nicht zu viel gesprochen oder gar versprochen wird, was dann als besondere Umstände und ein ­tatsächliches Anerkenntnis ausgelegt werden könnte.

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