Mietrecht: Kran- Überschwenken als Besitzstörung

(OLG Stuttgart, Urteil vom 24.8.2022 – Az. 4 U 74/22)

Das Thema

Gerade im eng bebauten städtischen Raum lässt es sich kaum vermeiden, dass der Arm eines Baukrans auch in den Luftraum über anderen Grundstücken schwenkt. Bislang wurde in der Rechtsprechung danach unterschieden, ob dieses Überschwenken mit oder ohne Last geschieht. Ein Überschwenken mit Last war seit eh und je nicht gestattet, sondern musste mit Betroffenen in einer Nachbarschafts­vereinbarung ausdrücklich vereinbart werden, in der Regel gegen entsprechende Ausgleichszahlung. Das Überschwen-ken ohne Last dagegen war jedenfalls in gewisser Höhe jederzeit gestattet und stellte keine Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks dar. Nun schwenkt die obergerichtliche Rechtsprechung um und unterwirft auch das Überschwenken ohne Last den Voraus­setzungen des Hammerschlag- und Leiterrechts.

Der Fall

Der Kranarm auf einem Baugrundstück sollte – ohne Last – über das Nachbargrundstück schwenken. Dies wurde dem betroffenen Nachbarn jedoch nicht innerhalb der Fristen des jeweils landesrechtlich geregelten Hammerschlag- und Leiterrechtes – hier 14 Tage gemäß § 7d Abs. 2 Nachbar-rechtsgesetz Baden-Württemberg (NRG BW) – angezeigt. Der Nachbar wehrte sich gegen das Überschwenken des Kranarms mit einstweiliger Verfügung und bekam Recht.

Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart führt darüber hinaus aus, dass der Bauherr selbst bei rechtzeitiger Anzeige ent­sprechend des Hammerschlag- und Leiterrechts den Kranarm nicht einfach über das Nachbargrundstück schwenken lassen darf. Stimmt der Nachbar nicht innerhalb der Anzeigefrist zu oder verweigert er die Zustimmung ausdrücklich, muss der Bauherr vielmehr Duldungsklage erheben und darf das Nachbargrundstück erst nach entsprechender rechtskräftiger Gerichtsentscheidung in Anspruch nehmen.  

Insoweit geringfügig anders hat das OLG München mit Urteil vom 15. Oktober 2020 (Az. 8 U 5531/20) entschieden: Ein Duldungstitel ist nur erforderlich, wenn der Nachbar die Zustim­mung ausdrücklich verweigert. Reagiert der Nachbar dagegen gar nicht auf die Anzeige, darf der Bauherr im Rahmen des Hammerschlag- und Leiterrechts das Nachbargrundstück nutzen.

VERWALTERSTRATEGIE

Sind Bausmaßnahmen geplant, für die das Aufstellen eines Krans erforderlich ist, sollte rechtzeitig vorher die Zustimmung aller betroffenen Nachbarn eingeholt und gegebenenfalls Duldungsklage erhoben werden. Denn nichts ist ärgerlicher, als wenn eine Baustelle durch eine einstweilige Verfügung lahmgelegt wird. Sind dagegen Nachbarn (auch und gerade Wohnungseigentümergemeinschaften) betroffen, sollte diese Rechtsprechung genutzt werden, um im Rahmen einer Nachbarschaftsvereinbarung entsprechende Zugeständnisse, z.B. weitere Sicherungsmaßnahmen für das Nachbargrundstück, auszuhandeln.