Mietrecht: Schadenersatzansprüche wegen Rauchens

Raucht ein Mieter exzessiv im Mietobjekt,  können Schadenersatzansprüche gegen ihn bestehen.

(LG Neuruppin, Urteil vom 30.10.2024 – Az. 4 S 30/24)

Das Thema

Grundsätzlich gilt, dass Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die mit dem vertragsgemäßen Gebrauch einhergehen, keine Folgen für den Mieter mit sich bringen. Soweit keine erheblichen Störungen weiterer Eigentümer und Mieter hervorgerufen werden, ist das Rauchen in dem Mietobjekt von einem vertragsgemäßen Gebrauch umfasst. Dies stellt Vermieter in der Praxis vor erhebliche Probleme, gehen mit der Rückgabe einer „Raucherwohnung“ in der Regel doch erheblich höhere Sanierungskosten einher. Das Landgericht (LG) Neuruppin hatte sich im nachstehenden Fall mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter Schönheitsreparaturen aufgrund von Substanzschäden fordern kann, die aufgrund exzessiven Rauchens entstanden sind.

Der Fall

Die Parteien waren durch ein Wohnraummietverhältnis miteinander verbunden und streiten nach dessen Beendigung um die Durchführung von bzw. um Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Der frühere Mieter und Beklagte des hiesigen Falls ist starker Raucher und hat weder während des laufenden Mietverhältnisses noch bei dessen Beendigung Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die klagende Eigentümern fordert nun aufgrund von Substanzschäden an der Wohnung, die durch das Rauchen verursacht worden seien, die Durchführung der Schönheitsreparaturen bzw. Schadensersatz. Die Klage wurde in erster Instanz abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung – erfolgreich.

Der Anspruch auf Schadensersatz zugunsten der Klägerin ergibt sich – selbst wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei – aus § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) infolge der Überschreitung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs i. S. des § 538 BGB. Denn der Beklagte ist zur Beseitigung der von ihm zu vertretenden Schäden an der Mietsache auch dann verpflichtet, wenn keine gesonderte vertragliche Regelung besteht.

Zwar sind die Folgen des Rauchens grundsätzlich vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst. Jedoch ist übermäßiges Rauchen nur solange als vertragsgemäßer Gebrauch anzusehen, als sich dessen Folgen durch (einfache) Schönheitsreparaturen beseitigen lassen.

Da hier teils die Erneuerung des Wandputzes im Mietobjekt erforderlich war und bloßes Streichen nicht ausreichte, ging das Rauchen in der Mietwohnung angesichts dieser Substanzschäden über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet die Schadensersatzpflicht des Beklagten.

Verwalterstrategie

Das Landgericht stellt klar, dass das Rauchen – nach dem Inkrafttreten des Gesetztes zum Umgang mit Konsumcannabis (KCanG) auch der Konsum von Cannabis in den rechtlich zulässigen Mengen – grundsätzlich vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nach § 538 BGB umfasst ist und folglich damit einhergehende Verschlechterungen und/oder Veränderungen der Mietsache nicht zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter führen können. Eine Ausnahme hiervon ist nur in Extremfällen zu machen und auch nur dann, wenn die Folgen des Rauchens sich nicht durch die üblichen (einfachen) Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, es sich demnach nicht nur um oberflächliche Verunreinigungen handelt. Liegt – wie im vorliegenden Fall – ein Substanzschaden des Mietobjekts vor, der nur durch Erhaltungsarbeiten ausgeglichen werden kann, haftet der Mieter gegenüber dem Vermieter auf Schadensersatz und zwar unabhängig vom Renovierungsbedarf des Mietobjekts und unabhängig davon, ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam vereinbart wurde.