MIETRECHT: Verwaltungskosten auch nicht als Pauschale auf Mieter umlegbar

(BGH, Urteil vom 19.12.2018, Az. VIII ZR 254/17)

DAS THEMA
Die Umlage von Betriebskosten ist bei Wohnraummietverträgen auf § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) beschränkt. Die Verwaltungskosten können nach ausdrücklicher Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV gerade nicht umgelegt werden. Eine Abweichung hiervon zulasten des Wohnraummieters ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam, und zwar sowohl in allgemeinen Geschäftsbedingungen als auch individualvertraglich.

DER FALL
Trotz dieser Klarstellung in der Betriebskostenverordnung hat der Vermieter neben der Nettokaltmiete einen Betriebskostenvorschuss und einen Heizkostenvorschuss sowie eine gesonderte Verwaltungskostenpauschale im Mietvertrag aufgeführt. Die hatte der Mieter zwar zunächst zwei Jahre lang bezahlt, nun aber wegen Unwirksamkeit zurückgefordert. Der Vermieter argumentierte dagegen, dass es sich dabei nicht um eine Pauschale im Sinne von Nebenkosten handele, sondern um einen Bestandteil der Grundmiete. Nicht zusätzliche Nebenkosten seien damit vereinbart, sondern nur die Preiskalkulation innerhalb der Grundmiete sei offengelegt worden. Dieser Argumentation konnte sich der BGH allerdings nicht anschließen. Er nutzt die Entscheidung, um die Grundlagen der Nebenkostenumlage nochmals darzustellen: Per Gesetz ist jede Miete als Inklusiv-Miete zu verstehen, die jegliche Kosten, also auch Betriebs-, Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten enthalten soll. Eine gesonderte Ausweisung und Umlage der Nebenkosten erleichtert dem Vermieter deren Anpassung. Der BGH weist ausdrücklich nochmals auf eine wenig genutzte Möglichkeit zur Anpassung von Betriebskostenpauschalen nach § 560 Abs. 1 S. 1 BGB hin. Auch bei einer Betriebskostenpauschale handelt es sich jedoch um eine gesondert zu vereinbarende Nebenkostenumlage außerhalb der eigentlich gesetzgeberisch vorgesehenen Inklusiv-Miete. Bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen erfolgt die Anpassung durch die Abrechnung bzw. die Änderung der Vorauszahlungen (nach oben und nach unten!) je nach Abrechnungsergebnis.
Da es sich bei der Vereinbarung, Betriebskosten gesondert umzulegen (sei es als Pauschale, sei es als Vorauszahlung), immer um eine Abweichung vom Gesetz handelt, können und dürfen bei Wohnraummietverträgen nur die in § 2 BetrKV aufgezeigten Betriebskosten umgelegt werden. Die Verwaltungskosten sind hiervon ausdrücklich ausgenommen.

Weder die systematische noch die grafische Gestaltung des vorgelegten Mietvertrags deuten nach Ansicht des BGH darauf hin, dass es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um einen Teil des Grundmietzinses und damit um eine nicht kontrollfähige Preisabrede gehandelt haben soll. Da es sich beim vorliegenden Vertrag zweifellos um allgemeine Geschäftsbedingungen handelte, ist die kundenfeindlichste Auslegung zu wählen und die Wirksamkeit danach zu beurteilen. Die kundenfeindlichste Auslegung ergibt, dass es sich gerade nicht um eine Preishauptabrede handelt. Dann müsste nämlich diese Verwaltungskostenpauschale beispielsweise bei Mieterhöhungen in die Grundmiete eingerechnet werden und könnte nicht im vereinfachten Verfahren nach § 560 Abs. 1 BGB nur mit begründeter Erklärung erhöht werden. Auch der systematische Aufbau, bei dem die vereinbarte Verwaltungskostenpauschale ganz am Ende nach den Nebenkostenvorauszahlungen folgte, sprach gegen die Argumentation des Vermieters. Auch wäre dann die Bezeichnung als „Pauschale“ nicht gerechtfertigt, da die Bezeichnung typischerweise nur im Rahmen von Nebenkosten, nicht innerhalb der Grundmiete gewählt wird. Auch die Tatsache, dass ein als Anlage dem Mietvertrag beigefügter Katalog der umlegbaren Betriebskosten die Verwaltungskostenpauschale gerade nicht enthält, lässt nicht darauf schließen, dass diese dann als Bestandteil der Grundmiete vereinbart sein müssen. Dieser Katalog war zum einen mit den Buchstaben „U. A.“ als nicht abschließend gekennzeichnet, zum anderen entsprach er den Vorgaben der Betriebskostenverordnung, die die Verwaltungskosten gerade von den umlagefähigen Kosten ausnimmt und damit nicht enumerativ aufführt.

Verwalter­strategie
Der BGH hat nochmals klargestellt, dass in Wohnraummietverhältnissen nur abschließend die in § 2 Abs. 2 BetrKV aufgezählten Positionen der Nrn. 1 – 17 als Nebenkosten umgelegt werden können. Dafür können entweder Pauschalen oder Vorauszahlungen vereinbart werden. Davon ausgenommen ist die zwingend anzuwendende Heizkostenverordnung. Alle anderen Vermieterausgaben müssen in die Grundmiete hineinkalkuliert werden. Damit werden sie auch Bestandteil der Ausgangsmiete bei einer möglichen Mieterhöhung, an der die Vergleichsmiete zu messen ist und für die die ggf. örtlich wirksame Mietpreisbremse und sonstige mietpreisbegrenzende Gesetze gelten. Einer Erhöhung der Grundmiete sind daher Grenzen gesetzt. Diese können auch nicht umgangen werden, indem Kalkulationsbestandteile der Grundmiete gesondert ausgewiesen werden.

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