Mietrecht - Zur Schriftform von Wohnraum- und Stellplatzvermietung

(BGH, Urteil vom 15.1.2020, Az. XII ZR 46/19)

DAS THEMA
Die Entscheidung betrifft mehrere wohnungseigentumsrechtliche und mietrechtliche Themen, die der BGH zunächst entflechten und voneinander trennen musste, um sie dann der Reihe nach entscheiden zu können. An der Schnittstelle zwischen Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht hatte der BGH zu entscheiden, wie der Mietvertrag über ein Sondernutzungsrecht (Stellplatz) beim Kauf einer Eigentumswohnung und dem damit verbundenen Sondernutzungsrecht auf den Käufer übergeht. Mietrechtlich hatte der BGH zu prüfen, inwieweit der Eintritt des Ehegatten in einen Wohnraummietvertrag nach dem Tod des Mieters auch den Eintritt in einen separaten Stellplatzmietvertrag nach sich zieht. Schließlich gab die Befristung des separaten Stellplatzmietvertrags Anlass, die Rechtsprechung zur Schriftform des § 550 BGB unter dem Aspekt der „äußeren Form“ zu konkretisieren, die gerade in der Geschäftsraummiete eine besondere Rolle spielt.

DER FALL
Die Klägerin hatte eine Eigentumswohnung mit einem Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz erworben. Der Ehemann der Beklagten hatte im gleichen Anwesen eine andere Wohnung angemietet. Mit separatem Mietvertrag hatte er den streitgegenständlichen Stellplatz gemietet (auf den unklaren Sachverhalt, ob es sich tatsächlich um den identischen Stellplatz handelt, was vom BGH in der Entscheidung zugrunde gelegt wurde, soll weiter nicht eingegangen werden).

Der Ehemann der Beklagten war im Jahr 2005 verstorben. Die Beklagte nutzte seither sowohl die Wohnung als auch den Stellplatz. Die Klägerin kündigte den Stellplatz mehrfach wegen Zahlungsverzugs, was jedoch in der Revision keine Rolle mehr spielte, und auch ordentlich und fristgerecht. Lediglich diese ordentliche fristgerechte Kündigung war Gegenstand der Revisionsentscheidung des BGH.

Zunächst klärt der BGH, wie ein Stellplatzmietvertrag überhaupt auf die Klägerin als Erwerberin übergehen kann. Bei Erwerb von Sondereigentum gilt zweifellos § 566 Abs. 1 BGB, wonach der Erwerber mit Eigentums­umschreibung in bestehende Mietvertragsverpflichtungen eintritt.

Bei einem Mietvertrag über ein Sondernutzungsrecht (nicht Sondereigentum!) könnte möglicherweise anderes gelten. Nach Auffassung des BGH sind die §§ 566, 567 BGB aber jedenfalls analog anwendbar. Ein bestehender Mietvertrag über den Stellplatz ist damit auf die Klägerin als Erwerberin übergegangen.

Als nächstes stellte sich die Frage, welche Art von Mietvertrag zwischen der Beklagten und dem früheren Sondernutzungsberechtigten des Stellplatzes bestand. Der verstorbene Ehemann der Beklagten hatte Wohnraummietvertrag und Stellplatzmietvertrag getrennt voneinander abgeschlossen, jedoch befristet auf die Dauer des Wohnraummietvertrages. In den Wohnraummietvertrag war die Beklagte zweifellos nach den bestehenden gesetzlichen Vorschriften, § 563 ff., als Ehefrau nach dem Tod des Mieters eingetreten. Die gesetzlichen Sonderregelungen zum Eintritt des Ehegatten gelten jedoch nicht für einen separat vom Wohnraummietvertrag abgeschlossenen Stellplatzmietvertrag. Dieser wird vielmehr mit den Erben fortgesetzt, es war nicht vorgetragen, dass die Beklagte auch Alleinerbin ihres verstorbenen Ehemannes war. Die Beklagte konnte sich daher nicht darauf stützen, dass der schriftliche Stellplatzmietvertrag auf sie als Erbin übergegangen wäre.

Da die Beklagte den Stellplatz aber über viele Jahre benutzt und dafür Miete gezahlt hatte, ist dadurch jedenfalls ein neuer konkludenter Stellplatzmietvertrag zwischen der Beklagten und dem vorherigen Eigentümer/Sondernutzungsberechtigten zustande gekommen, zu den gleichen Bedingungen wie vorher zwischen dem verstorbenen Ehemann oder dem früheren Eigentümer/Sondernutzungsberechtigten. Die Beklagte stützte sich nun darauf, dass der konkludent zustande gekommene Stellplatzmietvertrag ebenfalls befristet auf die Dauer des Wohnraummietvertrags und daher nicht ordentlich kündbar sei. Dem widersprach die Klägerin unter Hinweis auf die fehlende gesetzlich geforderte Schriftform. Damit hatte der BGH als dritte Frage zu entscheiden, ob für den nur konkludent zustande gekommen Stellplatzmietvertrag auch die Rechtsprechung zur „äußeren Form“ gelten soll. Dies verneint der BGH mit dem lapidaren Argument, dass hier schon keine von den beiden aktuellen Mietparteien unterzeichnete Urkunde vorliegt, schließlich war der Vertrag gerade nur konkludent zustande gekommen

Weiter führt der BGH noch aus, dass eine Befristung des Stellplatzmietvertrags auf die Beendigung eines Wohnraummietvertrages nur möglich ist, solange zwischen Wohnungseigentum und Sondernutzungsberechtigung auf Vermieterseite die personelle Identität besteht. Bei einem separaten Verkauf und Auseinanderfallen von Stellplatz und Mietvertrag widerspricht diese Bindung den redlicherweise zu berücksichtigenden beidseitigen Interessen.

Verwalter­strategie
Bei Vermietung eines Stellplatzes mit separatem Vertrag ist zunächst genau zu prüfen, ob dieser nicht doch Teil des Wohnraummietvertrages geworden ist. Hierzu hatte die Rechtsprechung schon früher Kriterien herausgearbeitet, die im vorliegenden Fall verneint worden waren. Fallen Stellplatzmietvertrag und Wohnraummietvertrag tatsächlich auseinander, ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter Vorsicht geboten. Dies gilt nicht nur bei einem separaten Verkauf, sondern auch bei Mieterhöhungen bzw. bei einer Änderung der Mietvertragsparteien durch Tod oder Scheidung.

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