Mietsicherheit im Wandel

Worauf Vermieter und Verwalter achten müssen und was sich bei Mietsicherheiten ändert.

Die umgangssprachliche Mietkaution soll bekanntlich Vermietern finanzielle Sicherheit geben, um aus dem Mietverhältnis stammende Forderungen des Vermieters zu schützen. Dazu gehören Miet- und Nebenkostenzahlungen sowie Reparaturleistungen bei Beendigung des Mietverhältnisses, Nutzungsentschädigungen, Schadensersatz und die Erstattung von eventuellen Prozesskostenansprüchen.
Hier ist auch schon zum ersten Mal Vorsicht geboten. Denn bei preisgebundenem Wohnraum ist nach § 9 Abs. 5 Satz 1 WoBindG nur die Absicherung von Ansprüchen aus unterlassenen Schönheitsreparaturen und Schäden zulässig.
Doch nicht erst im Schadenfall müssen Vermieter und Verwalter die aktuelle Rechtsprechung und Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Mietsicherheit im Auge behalten. Dies fängt schon viel früher an. Die wichtigsten Grundregeln sind allgemein bekannt:

Die Mietsicherheit

• beläuft sich auf maximal drei Netto-Kalt-Mieten
• muss in Zahlungen von bis zu drei gleichen monatlichen Raten ermöglicht werden
• muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.

Hier lohnt es sich, etwas genauer hinzuschauen. Das haben wir für Sie getan und einige Besonderheiten zusammengestellt:

Die Ratenzahlung

Die erste Rate ist bei Mietbeginn und nicht bei Unterzeichnung des Mietvertrages oder bei der vorzeitigen Wohnungsübergabe fällig. Der Mieter kann darüber hinaus die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10). Eine einfache und unbürokratische Alternative zur Ratenzahlung ist die Stellung der Mietsicherheit durch eine Mietkautionsbürgschaft einer Bank oder Versicherung. Hier steht die Mietsicherheit ab Mietbeginn in voller Höhe zur Verfügung und die Urkunde kann bereits im Vorfeld übergeben werden.

Die Nachweispflichten des Vermieters bei Barkaution

Mieter von Wohnraum haben Anspruch auf den Nachweis der Insolvenzfestigkeit der Mietsicherheit (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 – IX ZR 132/06). Hier sollte dem Mieter mitgeteilt werden, bei welcher Bank und unter welcher Kontonummer das Geld angelegt ist. Für den Mieter muss erkennbar sein, dass es sich um ein sog. Treuhandkonto handelt.
Auch über die jährlich anfallenden Zinsen hat der Vermieter seinem Mieter eine jährliche Bescheinigung der kontoführenden Bank zu übersenden. Bei Treuhand-Sammelkonten erfolgt dies über die Steuerbescheinigung der Bank sowie über eine vom Vermieter vorzunehmende Aufteilung. Viele Banken übernehmen die Aufteilung bereits als Service für die Vermieter.

Wenn der Eigentümer wechselt

Hier ist Vorsicht geboten und besonders sorgfältig zu verfahren. Ein Erwerber haftet bei Ende des Mietverhältnisses für die Mietsicherheit. Und das auch dann, wenn er sie vom Verkäufer gar nicht erhalten hat. Auch der frühere Eigentümer haftet grundsätzlich für die Rückzahlung der Mietsicherheit gegenüber dem Mieter weiter. Dies gilt jedenfalls bei Sicherheiten, die durch Geldleistungen erbracht wurden. Bei Bürgschaften wurde kein Geldbetrag ausgehändigt, hier wechselt lediglich der Anspruchsberechtigte mit Eigentumsübergang. Bei der Barkaution empfiehlt es sich daher, dem Mieter nachzuweisen, dass die Kaution eingegangen ist. Gleichwohl sollte darüber hinaus das Einverständnis zur Kautionsübertragung eingeholt werden. Häufig ist diese Vorgehensweise auch im Kaufvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber vereinbart.

Der Wandel zur bargeldlosen Mietsicherheit

Neben der klassischen Barkaution auf dem Treuhandkonto und dem Sparbuch hat sich eine dritte Möglichkeit im deutschen Immobilienmarkt etabliert. Die sogenannte Mietkautionsbürgschaft oder auch Mietkautionsversicherung wird immer beliebter. Sie ermöglicht es dem Mieter, finanziell flexibel zu bleiben, und sorgt gleichwohl für finanzielle Entlastung. Gerade beim Umzug ist die Mietsicherheit für viele Mieter eine exorbitant hohe Belastung im Vergleich zu ihren normalen monatlichen Ausgaben. Häufig entspricht die Höhe der Mietkaution dem vollen Monats-Netto-Einkommen eines Mieters. So verwundert es nicht, dass laut der Innofact AG immerhin ein Viertel aller Mieter für die Mietkaution den Dispo strapazieren oder zu einem Konsumentenkredit greifen. Bei vielen großen Vermietungsgesellschaften in Deutschland wird daher die Mietkautionsbürgschaft bereits als Alternative angeboten. Diese Form ist für den Vermieter genauso sicher wie Bargeld und ermöglicht es ihm, bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses einen serviceorientierten Eindruck zu hinterlassen. Eine Reihe deutscher Sparkassen bieten bereits heute neben ihren Sparbüchern diese für Kunden sinnvolle Alternative an. Dies im Übrigen völlig webbasiert und ohne Einreichung umfangreicher Unterlagen. Auch hier gilt bereits zeitgemäßer Kundenservice 2.0.

Die Bürgschaftsformen

In der Regel handelt es sich bei den Angeboten um unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaften unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtung, der Aufrechnung und der Vorausklage (§§ 770 und 771 BGB). Manche Marktteilnehmer zahlen auch auf erstes Anfordern. Bei dieser Form der Bürgschaft muss der Vermieter nur den Eintritt des Bürgschaftsfalls schlüssig darlegen. Der Mieter kann dann die Auszahlung nur mit so genannten liquiden Beweismitteln stoppen.

Besonderheiten bei Gewerbeimmobilien

Bei einem Geschäftsraummietverhältnis findet § 551BGB insbesondere zur vereinbarten Höhe der Mietkaution keine Anwendung. Diese ist frei zwischen den Vertragsparteien zu verhandeln. Lediglich bei einer vereinbarten oder nicht explizit ausgeschlossenen Verzinsung ist die Anlageverpflichtung zu berücksichtigen.

Kautionsversicherungen bei Gewerbemietern bevorzugt

Mit der Mietkautionsversicherung gewinnt der Unternehmer finanziellen Spielraum für andere Investitionen. Denn letztlich ist es sinnvoller, Geldmittel für das Unternehmen zu verwenden, anstatt sie auf einem Kautionskonto zu parken. Eine einfache Gleichung: Geht es dem Unternehmen gut, so geht es auch dem Mietverhältnis gut.
Im gewerblichen Bereich sind Bürgschaften zur Stellung der Mietsicherheit schon lange bekannt. Allerdings war deren Abschluss bis zur Einführung der Mietkautionsversicherung eine zeitaufwendige Angelegenheit, die auch mit Nachteilen behaftet war. Denn im Unterschied zur Bankbürgschaft bleibt der Kreditrahmen bei der Versicherungslösung unbelastet. Darüber hinaus schließen Gewerbemieter dieses Produkt bis zu einer Kautionssumme von 50.000 Euro online ab. Die Kosten der Bürgschaftsprämie kann der Gewerbetreibende als Aufwand steuerlich gelten machen.

Tipp

Vermieter und Verwalter, die ihren Kunden proaktiv diese Alternative zur Barkaution empfehlen, werden durch eine explizite Kooperation mit dem Bürgschaftsanbieter von einer Reihe von Vorteilen profitieren.

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