Modernisierung richtig auf Mieter umlegen

Die professionelle Immobilienverwaltung wird sich in den kommenden Jahren zunehmend mit der Bestandserhaltung und -verbesserung, aber auch mit der energetischen Sanierung unserer Bestandsbauten zu beschäftigen haben. Deshalb müssen Verwalter wissen, wie energetische Modernisierungen richtig auf Mieter umgelegt werden können.

Der Gesetzgeber hat bei energetischen Maßnahmen ein nachvollziehbares Muster vorgegeben:
1. Prüfen, ob man eine Instandhaltung, Instandsetzung oder eine M odernisierung vornehmen möchte.
2. Mitteilung an den Mieter, was geplant ist und ob eine Mieterhöhung wegen der Kosten der Maßnahmen erfolgen wird. Wenn ja, Information an den Mieter, in welcher Höhe eine Mieterhöhung auf ihn zukommt.
3. Der Mieter kann sich überlegen: Muss ich die Maßnahme dulden? Wenn ja, bin ich bereit, die anstehende Mieterhöhung zu akzeptieren, oder kündige ich das Mietverhältnis?
4. Nach Durchführung der Maßnahmen wird gegenüber dem Mieter Rechnung gelegt und abgerechnet sowie die Mieterhöhung vorgenommen.

Was ist eine Modernisierung?

Hierzu findet sich eine Legaldefinition im neu geschaffenen § 555 b BGB: Eine bauliche Maßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Einsparungen von Wasser bewirkt. Modernisierungen sind auch bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Das ist bei einer energetischen Modernisierung der Fall, zum Beispiel der Dämmung der Gebäudehülle oder dem Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Darunter fallen auch bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt.

Bereits hier kann es zu Problemen in der Abgrenzung zwischen Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des neuen § 555 a Absatz 1 BGB und Modernisierungen kommen.

Mit der Erhaltungsmaßnahme, also der Instandhaltung und Instandsetzung, kommt der Vermieter nur seiner Pflicht aus § 535 Absatz 1 BGB nach, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Mit der Modernisierung schafft der Vermieter grundsätzlich einen neuen Standard, der bislang in dieser Form nicht vorhanden war.

Die Modernisierungsankündigung

Kommt der Vermieter zu dem Ergebnis, zu modernisieren, so ist er gehalten, seinen Mieter darüber spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform zu informieren (§ 555 c 1 BGB). Hier aber ergeben sich größere Schwierigkeiten, hat die Rechtsprechung doch bis dato an die Modernisierungsankündigung hohe Anforderungen gestellt.

Der nunmehr neue § 555 c Absatz 1 BGB spricht davon, dass die Mitteilung der wesentlichen Züge von Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme ausreichend sei. Dies erweckt den Eindruck einer weiteren Absenkung der Anforderungen. Bis zum Vorliegen einschlägiger Rechtsprechung sollte man in der Praxis hierauf aber tunlichst nicht vertrauen. 

Man könnte auf die Idee kommen, etwaigen Widerstand des Mieters dadurch auszuschalten, indem man im Modernisierungsankündigungsschreiben behauptet, die Modernisierung führe zu keiner Mieterhöhung, um diese Mieterhöhung aber dann nach Beendigung einfach durchzuführen. Hat der Vermieter dem Mieter aber mitgeteilt, es käme keine Mieterhöhung wegen der angekündigten Modernisierung auf ihn zu, so ist er an diese Erklärung gebunden.

Der Vermieter wird also nicht darauf verzichten können, im Ankündigungsschreiben die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung darzulegen. Grundsätzlich schuldet der Vermieter die Mitteilung eines Geldbetrags; die Mitteilung eines Prozentsatzes genügt nicht. Es ist aber nicht anzugeben, welche Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen anfallen oder welcher Verteilerschlüssel, sollten mehrere Wohnungen betroffen sein, angewendet wird (LG Fulda ZMR 92, 393).

Auch hier gibt es leider eine Gegenmeinung: Das LG Berlin (WuM 1991,164) verlangt, dass sowohl die Kosten der einzelnen Baumaßnahmen zu bezeichnen sind, als auch der Verteilerschlüssel für die einzelnen Wohnungen.

Man wird also bereits in der Ankündigung vorsichtigerweise die Kosten für Instandhaltung/Instandsetzung und Modernisierung getrennt ausweisen, die Kosten der einzelnen Baumaßnahmen angeben und den Verteilerschlüssel erläutern.

Rechte des Mieters

Ist dem Mieter die Modernisierungsankündigung zugegangen, wird er sich überlegen müssen, ob er die Maßnahme dulden möchte. § 555 e BGB (neue Fassung) gibt dem Mieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats und damit also noch vor Beginn der Baumaßnahme zu kündigen.

Ist der Mieter der Meinung, er müsse die Modernisierung nicht dulden, so kann er sich darauf berufen, die Modernisierung stelle für ihn, ein Familienmitglied oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist (vergleiche § 555 d BGB, neue Fassung).

Die Interessen des Vermieters können sich wie folgt zusammenfassen lassen:

• Pflege und Werterhalt seines Anwesens
• Möglichkeit, mehr Miete oder einen höheren Verkaufspreis zu erzielen
• Gelegenheit, die Arbeiten preisgünstig ausführen zu lassen
• Umfangreichere und bessere Vermietbarkeit
• Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes

Das Interesse anderer Mieter wird stets dahin gehen, einen besseren Wohnkomfort zu gewinnen beziehungsweise Endenergie einzusparen.

Achtung: Gemäß § 555 d BGB neue Fassung spielt die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung bei der Frage der Zumutbarkeit auf Mieterseite keine Rolle mehr, diesbezügliche Argumente dürfen nunmehr bei der nachfolgenden Mieterhöhung berücksichtigt werden. Damit kann die Maßnahme selbst nicht mehr verzögert werden.

Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern der Einwand berechtigt ist.

Der Abwägungsmaßstab ist derselbe geblieben. Bei den vorzunehmenden Arbeiten ist zu berücksichtigen, ob die Arbeiten aufgrund des Alters oder sonstiger persönlicher Besonderheiten des Mieters zumutbar erscheinen. Es ist zu prüfen, ob die geplanten Maßnahmen sich nicht nachteilig auf die Mietsache (Mieträume und gesamtes Gebäude) auswirken oder diese gar so verändern, dass etwas komplett Neues entsteht.

Hat der Mieter erst kurz vor der Modernisierung selbst Aufwendungen auf die Mieträume gemacht, die durch die Modernisierung wertlos gemacht werden, kann für ihn die Duldung eine nicht zumutbare Härte darstellen (Aufwendungen in Höhe von einer Jahresmiete sind grundsätzlich in vier Jahren abgewohnt).

Die Mieterhöhungserklärung

Nach Durchführung der Arbeiten wird der Vermieter die Mieterhöhungserklärung abgeben. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Entspricht die Erhöhungserklärung den gesetzlichen Voraussetzungen, so kann der Vermieter damit die Mieterhöhung durch einseitige Erklärung bewirken.

Die Erklärung ist dem Mieter in Textform mitzuteilen. Der Anspruch steht dem Vermieter zu. Wird die Wohnung vor oder während der Maßnahme veräußert, geht der Anspruch auf den Erwerber über, sofern er zum Zeitpunkt des Abschlusses der Arbeiten Eigentümer ist. Der Zugang muss auch hier vom Vermieter im Zweifel nachzuweisen sein.

Die Mieterhöhung ist weder davon abhängig, ob der Mieter der baulichen Änderung zugestimmt hat, noch ob der Vermieter die Modernisierung mitgeteilt hat. Fehlt die Ankündigung des Vermieters, so verschiebt sich die Erhöhung um sechs Monate. Gleiches gilt auch, wenn der angekündigte Erhöhungsbetrag um mehr als 10 Prozent überschritten wird.

Die Ermittlung des Erhöhungsbetrags

Die Erhöhungserklärung muss eine Berechnung des Erhöhungsbetrags aufgrund der entstandenen Kosten und eine Erläuterung des Erhöhungsbetrags enthalten. Der Vermieter muss also alle einzeln angefallenen Modernisierungsmaßnahmen und die daraus entstandenen Kosten einzeln darstellen und erläutern. Er muss einen billigen Verteilerschlüssel wählen, der wiederum zu erläutern ist, sodann die Kosten nach diesem Verteilerschlüssel auf die betroffenen Wohnungen umlegen und den jeweiligen Betrag für die betroffene Wohnung darstellen.

Wurde gleichzeitig auch Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung vorgenommen, so sind diese Kosten gesondert zu ermitteln, zu erläutern und abzuziehen. Pauschalabzüge ohne Erläuterung sind unzulässig.

Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden, sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.

Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal 11 Prozent auf die Miete umgelegt werden können, wurde nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit wurde auch für die energetische Modernisierung nicht erhöht. 

Begrenzung der Mietminderung

Energetische Modernisierungen führen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB). Ab dem vierten Monat tritt eine Mietminderung wie bisher ein, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen.

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