Mögen die Besseren gewinnen - Verwaltungen haben bei der Vermittlung von Mietwohnungen eigentlich die Nase vorn. Zeit, sich der eigenen Qualitäten bewusst zu werden!

Sechs Jahre ist es nun schon her, dass der Gesetzgeber das sogenannte Bestellerprinzip verabschiedet hat: Wer den Makler beauftragt, der muss auch die Kosten dafür tragen. Ob die Verteilung der Kosten nach dem nun geltenden Prinzip gerechter ist, lassen wir an dieser Stelle offen. Komplizierte Streitfälle dazu gibt es genug.

Spannend: Wer profitiert vom Bestellerprinzip?
Seither jedenfalls müssen Wohnungs- und Hauseigentümer den von ihnen beauftragten Makler selbst bezahlen – oder selbst aktiv werden. Die spannende Frage damals lautete: Wie entscheiden sie sich? Geht der Auftrag zur Vermittlung weiterhin an den externen klassischen Makler? Beginnt jetzt die hohe Zeit der Online-Portale und der Wohnungsvermietung im Do-it-yourself-Verfahren? Oder profitieren nun die Immobilienverwaltungen mit ihren Kompetenzen durch die Erweiterung ihres Geschäftsfeldes?

Eigentümer haben gute Gründe, ihre Verwaltung zu beauftragen.
Am Anfang entschieden sich viele Eigentümer dafür, neue Mieter in Eigenregie zu finden. Makler beklagten Umsatzrückgänge von bis zu 30 Prozent, wie der Presse zu entnehmen war. Dann stellten viele Eigentümer ernüchtert fest, dass do it yourself doch nicht so einfach ist: Einen passenden Mieter für eine Wohnung zu finden kostet viel Zeit und erfordert bestimmte Kompetenzen. Die Anfragen bei uns Hausverwaltungen mehrten sich: Ob wir nicht zusätzlich zur Verwaltung eines Objektes auch die Vermietung frei gewordener Wohnungen übernehmen könnten? Und dafür hatten die Eigentümer natürlich gute Gründe: Eine gute Hausverwaltung kennt ihre Eigentümer, weiß, welches Objekt für welche Zielgruppe infrage kommt und welche Mieter in welche Hausgemeinschaft passen.

Mit den Aufgaben wächst das Ansehen.
Allerdings bedeutet diese zusätzliche Aufgabe auch für uns Hausverwalter zusätzlichen Aufwand. Die Suche nach geeigneten Mietern geht über das Mandat der WEG- und Mietverwaltung weit hinaus. Zudem wurden die Verwaltungen für Eigentümer als Ansprechpartner noch wichtiger, denn sie arbeiteten fortan nicht mehr nur im Hintergrund, sondern traten aktiv als Vermittler auf dem Immobilienmarkt auf – was übrigens auch das Ansehen des Verwalterberufs verbessert hat.

Mit Fingerspitzengefühl das richtige Berechnungs­modell finden.
Es versteht sich von selbst, dass eine solche zusätzliche Leistung angemessen vergütet werden muss. Und damit stellen sich weitere Fragen: Nehme ich die Mieter­suche als grundsätzlichen Teil in den Vertrag über Miet- bzw. SEV-Verwaltung auf und preise sie auch entsprechend ein, oder berechne ich die Vermittlungsprovision jeweils zusätzlich? Das muss natürlich auch im Vertrag über Mietverwaltung schriftlich festgehalten werden. Was bleibt, ist die Unsicherheit, ob Eigentümer das Vermittlungsangebot von uns überhaupt annehmen oder sich doch wieder an einen Makler wenden.

Wir haben die gesamte ­Prozesskette im Blick.
Tatsächlich hat die Vermittlung als Teil unseres Gesamtpakets aus WEG- und Sondereigentumsverwaltung für Eigentümer nur Vorteile: Wir kennen die Wohnungen, die Eigentümer und die Eigentümergemeinschaft. Wir wissen, welcher Mieter zu welcher Wohnung passt und auch zum Eigentümer. Wir können Eigentümer bei wirtschaftlich oder sozial „schwierigen“ Mietinteressenten sowie beim Zusammentreffen potenziell konfliktreicher Konstellationen nachhaltiger beraten, auch in Bezug auf die Hausgemeinschaft, und Probleme schon im Vorfeld erkennen. Im Unterschied zum externen Makler haben wir kein Interesse am Schnelldrehen eines Auftrags, wir haben die gesamte Prozesskette im Blick. Und zu guter Letzt: Wir protokollieren die Wohnungsübergabe, rechnen mit dem Vormieter ab und veranlassen die ggf. notwendige Renovierung oder Instandhaltung. All das macht ein Makler in der Regel nicht. Die Vermittlung durch uns Verwalter führt nachweislich zur Steigerung der Wohn- und Service-Qualität.

Kunden sind durchaus bereit, guten Service­ ­angemessen zu honorieren.
Noch immer unbeantwortet ist damit leider die Frage nach der Bepreisung dieser umfassenden Leistung. Und das geht auch nicht in einem Satz. Denn dabei gibt es weder Richtig noch Falsch. In unserem Unternehmen arbeiten wir mit zwei Modellen: Teils stellen wir die Vermittlung einer Wohnung einzeln in Rechnung, teils preisen wir es in die Mietverwaltung ein, indem wir ein etwas teureres Premiumpaket anbieten.

Beide Varianten haben Vorteile für die Eigentümer, je nach den individuellen Rahmenbedingungen, und die sind bei mehr als 14.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten, die wir betreuen, vielfältig.

Positionieren wir uns als kunden- und serviceorientierte Partner.
Dass wir uns auf unsere Kunden individuell und flexibel einstellen können, macht unsere Arbeit ja letztlich interessant.  So positio­nieren wir uns als kunden- und serviceorientierte Partner auf Augenhöhe, zu denen Eigentümer einen direkten Draht haben, weil sie uns und unsere Mitarbeiter persönlich kennen. Unserer Erfahrung nach sind sie dann auch geneigt, für den auf sie zugeschnittenen Service, der sie tatsächlich entlastet, auch zu zahlen – als Teil der monatlichen Beiträge zur SEV-Verwaltung oder als einmalige Provision, zumal sie im Unterschied zu den Mietern diese Kosten als Ausgaben einkommensteuerwirksam geltend machen und den Mieteinnahmen gegenüberstellen können.

Die Vorteile für die ­Eigentümer sind die ­Chancen für uns als Verwaltungen.
Insgesamt hat das Bestellerprinzip uns Verwaltern die Chance eröffnet, die Qualität bei der Wohnungsvermittlung zu erhöhen und neue Aufträge für uns zu generieren. Wichtig ist jedoch, dass wir den Service bieten, der Eigentümern Vorteile verschafft und sich deutlich von dem klassischer Makler abhebt – und dabei sind wir noch nicht einmal teurer als der externe Makler!

Fazit
Sicher ist, dass Kunden, die sich bei einem Unternehmen in guten Händen fühlen, dieses auch mit zusätzlichen Aufgaben betrauen, vorausgesetzt, es ist ihnen bekannt, dass entsprechende Leistungen angeboten werden. Es ist Zeit, dass wir uns dessen bewusst werden und einfach machen, was wir gut können, natürlich gegen eine angemessene Vergütung.

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