Nachgenehmigung einer bereits ohne Beschluss umgesetzten Maßnahme

(LG Hamburg, Urteil vom 14.12.2016 – 318 S 32/16)

DAS THEMA

Nicht immer laufen die Dinge in einer Wohnungseigentümergemeinschaft so ab, wie vom Gesetzgeber vorgesehen. Maßnahmen der Instandhaltung/Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 21 Abs. 3 WEG setzen in der Regel eine ordnungsgemäße Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft voraus. Dennoch kommt es vor, dass ein Handwerker bereits beauftragt wird, ohne dass ein (bestandskräftiger) Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorliegt. Wie eine solche Konstellation „zu retten“ ist, damit befasste sich das LG Hamburg in seinem Urteil vom 14.12.2016.

DER FALL

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in der grundsätzlich Einigkeit darüber bestand, dass die Treppenhäuser der Anlage durch Malerarbeiten renoviert werden sollten. Uneins war man sich aber über die Frage, welche Priorität diese Renovierungsarbeiten im Verhältnis zu anderen Arbeiten hatten. Im Dezember 2013 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der diverse Angebote (unter anderem von der Firma W) für die Renovierungsarbeiten in den Treppenhäusern zur Debatte standen. Eine Beschlussfassung über die Auftragsvergabe erfolgte jedoch nicht. Dennoch wurden im Jahr 2014 die Treppenhäuser durch die Firma W renoviert. Die Verwaltung nahm die Arbeiten ab und bezahlte die Rechnung der Firma W aus der Instandhaltungsrücklage. Im Juni 2015 fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt, bei der per Beschluss nachträglich die bereits durchgeführten Malerarbeiten in den Treppenhäusern der Anlage genehmigt wurden. Durch diesen Beschluss genehmigte die Eigentümergemeinschaft zudem die Abnahme der Arbeiten durch die Verwaltung sowie die Bezahlung aus der Instandhaltungsrücklage. Gegen den Genehmigungsbeschluss gingen die Kläger mit der Anfechtungsklage vor.

Das Landgericht entschied in zweiter Instanz, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, und wies die Klage ab. Es führte aus, dass grundsätzlich auch Instandsetzungsmaßnahmen genehmigt werden können, die bereits durchgeführt worden sind. Es kommt dabei allein darauf an, ob die Genehmigung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Hier lagen den Eigentümern mehrere Angebote zum Vergleich vor. Außerdem war man sich einig, dass die Treppenhäuser renovierungsbedürftig waren. Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft konnten sich zudem selbst vor Beschlussfassung davon überzeugen, welche Arbeiten in welcher Qualität durchgeführt worden waren. Dass auch die Abnahme durch die Verwaltung genehmigt wurde, ändert an der Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses ebenfalls nichts, weil dieser Beschluss sich nur intern auswirkt, nicht aber auf etwaige Schadensersatz- oder Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verwalter oder der Malerfirma.

Verwalter­strategie

Falls tatsächlich einmal der Stand der Beschlussfassung von der Realität eingeholt wird und Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen bereits ohne Beschluss ausgeführt wurden, kann möglicherweise eine Genehmigung nachträglich erteilt werden. Voraussetzung ist, dass die Genehmigung selbst ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das heißt, die Wohnungseigentümer müssen sich ggf. über Vergleichsangebote von der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme überzeugen und prüfen können, ob die Maßnahmen den gewünschten Erfolg erzielt haben.

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