Nachweis der Vertretungsmacht des Verwalters bei Kündigung

Im letzten Heft wurde die Entscheidung des III. BGH-Senats zur Anwendbarkeit des § 174 BGB dargestellt. Hier folgt der kritische Kommentar zu den Auswirkungen für die Verwalterpraxis.

Der Leitsatz des Urteils: § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 – III ZR 443/13, ZMR 2014, 566).

Der Fall

In einer Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer nicht nur einen neuen Verwalter gewählt, sondern diesen auch durch Beschluss auf Grundlage von § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG ermächtigt, den Vertrag über Hausmeisterdienstleistungen außerordentlich zu kündigen. Der Verwalter tat das, seine Kündigungserklärung wurde aber vom gekündigten Hausmeister unter Hinweis auf § 174 BGB wegen fehlender Vollmachtsurkunde zurückgewiesen. § 174 BGB bestimmt, dass der gekündigte Vertragspartner die Kündigung des anderen Vertragspartners zurückweisen kann, wenn dieser nicht selbst kündigt, sondern durch einen bevollmächtigten Vertreter, dessen Vertretungsmacht der gekündigte Vertragsteil ohne Vorlage einer Vollmachtsurkunde nicht kennt. Es kam also darauf an, ob § 174 BGB mit seinem Zurückweisungsrecht auch auf Erklärungen des Wohnungseigentumsverwalters anwendbar ist, wenn dieser aufgrund eines Ermächtigungsbeschlusses nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG tätig wird.

Die Lösung des BGH

Der BGH bejaht – wie aus dem Leitsatz ersichtlich ist – die Anwendbarkeit von § 174 BGB auf die Vertretererklärung eines Wohnungseigentumsverwalters, wenn sich dieser auf eine Vertretungsmacht stützt, die nicht auf dem Gesetz, sondern auf einem Beschluss der Wohnungseigentümer beruht. Daher führe die Zurückweisung durch den gekündigten Hausmeister zur Unwirksamkeit der Kündigung, zum Fortbestand des Vertrags und zur Begründetheit der erhobenen Klage auf Lohn aus dem Hausmeistervertrag.

Zur Begründung beruft sich der BGH maßgeblich auf die Bedürfnisse des ­Geschäftsverkehrs. Der Empfänger einer Kündigung habe das von § 174 BGB geschützte Bedürfnis, Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Erklärende über Vertretungsmacht verfügt und daher die Kündigung wirksam ist. Der Umfang der Vertretungsmacht eines Wohnungseigentumsverwalters sei nicht aus einem Register ersichtlich und auch nicht auf andere Weise für den Geschäftsverkehr erkennbar. Die Anwendung von § 174 BGB werde auch durch § 27 Abs. 6 WEG gestützt. Denn der dort geregelte Anspruch auf Ausstellung einer Vollmachtsurkunde durch alle Eigentümer wolle den Verwalter gerade in die Lage versetzen, seine Vertretungsmacht nachzuweisen.

Die kritische Würdigung

Die Entscheidung ist abzulehnen. Sie übersieht, dass mit dem Beschluss über die Vertretungsmacht der bloßen Mehrheit der Eigentümer die Möglichkeit gegeben wird, einen Vertreter für die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft zu schaffen. Es müssen nicht alle Eigentümer für die Vertretungsmacht des Verwalters eintreten. Vielmehr genügen die Stimmen der Mehrheit der in der Eigentümerversammlung vertretenen Eigentümer, ohne dass es auf die nicht anwesenden, die sich enthaltenden und die überstimmten Eigentümer ankommt. Diese Erleichterung für die Eigentümer wird nun zu Nichte gemacht, wenn man eine von allen Eigentümern unterschriebene Vollmachtsurkunde verlangt.

Die Auswirkungen für die Verwalterpraxis

Die Verwalterpraxis muss die bedeutende Entscheidung ungeachtet ihrer Schwächen umsetzen: Dem Verwalter ist dringend zu raten, bei allen von ihm erklärten Kündigungen einen Nachweis seiner Vollmacht beizulegen. Folgende Möglichkeiten sind zu unterscheiden:

a) Vollmachtsurkunde durch alle Eigentümer
Der Verwalter ist auf der sicheren Seite, wenn er eine Vollmachtsurkunde vorlegen kann, die alle Wohnungseigentümer unterschrieben haben. Zumindest in größeren Anlagen ist das freilich nicht umzusetzen.

b) Vollmachtsurkunde durch ermächtigten Eigentümer
Daher wird vorgeschlagen, der Wohnungseigentumsverwalter solle sich die Vollmachtsurkunde von einem Eigentümer unterschreiben lassen, der in der Eigentümerversammlung zur Ausstellung dieser Urkunde ermächtigt werde. So vorzugehen ist sicher besser, als gar keine Vollmachtsurkunde beizufügen. Denn der Kündigungsempfänger könnte sich damit zufrieden geben. Wenn er das Fehlen einer einschlägigen Urkunde nicht unverzüglich rügt, bleibt die Kündigung in jedem Fall wirksam. Gegen diese Lösung spricht aber, dass eine solche Vollmachtsurkunde nicht die vom BGH geforderte Rechtssicherheit bringen kann. Denn der Kündigungsempfänger weiß nicht, ob der die Vollmachtsurkunde unterschreibende einzelne Eigentümer die Vollmachtsurkunde tatsächlich statt aller Eigentümer ausstellen konnte.

c) Beschlussprotokoll vom Ermächtigungsbeschluss
Dem Verwalter ist vielmehr zu raten, ein Beschlussprotokoll über seine Ermächtigung zu der jeweiligen Kündigung vorzulegen. Der Beschluss sollte dabei nicht nur den zu kündigenden Vertrag, sondern auch den ermächtigten Verwalter namentlich bezeichnen. Für diese Lösung spricht, dass § 26 Abs. 3 WEG als Nachweis über die Person des Verwalters ebenfalls ein Beschlussprotokoll über die Bestellung genügen lässt. Dann sollte Entsprechendes für die Bevollmächtigung gelten. Im Falle der Bevollmächtigung bedarf es keiner öffentlichen Beglaubigung, weil diese § 174 BGB nicht voraussetzt.

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