Neu: VNWI-Musterabrechnung 2.0

Der DDIV präsentiert die Neuauflage der bewährten Musterabrechnung für Wohnungseigentümer.

Schon 2011 hat der Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI) die Musterabrechnung für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) vorgestellt – als Reaktion auf die seinerzeit als „Jahrtausendurteil“ bezeichnete BGH-Entscheidung „44/09“ (V ZB 44/09, Urteil v. 4.12.2009, ZMR 2010, 300) zur Darstellung der Instandhaltungsrückstellung in der Jahresabrechnung. Das Anliegen der Musterabrechnung, nicht nur eine Antwort auf diese Herausforderung zu geben, sondern eine umfassende Lösung für sonstige und meist unbeachtete Anforderungen der Gerichte an eine WEG-Abrechnung zu erarbeiten, fand viel Beachtung: Die Zeitschrift für Miet- und Raumrecht widmete ihr das vom DDIV allen Mitgliedern der Landesverbände präsentierte ZMR Sonderheft 1/2011, das große Verbreitung in den Fachkommentaren und zunehmend Berücksichtigung in Gerichts­urteilen gefunden hat.

Um ihrem Anspruch auf eine möglichst rechtssichere und praxisgerechte Gestaltung gerecht zu werden, wurde die Musterabrechnung fünf Jahre nach ihrem Erscheinen in einem Extraforum des VNWI in Attendorn im Dialog mit Experten und unter Auswertung zwischenzeitlich ergangener Rechtsprechung überprüft. Das Ergebnis ist die Musterabrechnung 2.0, die wiederum in ZMR, Sonderheft 1/2017, veröffentlicht und allen Mitgliedsunternehmen vom DDIV präsentiert wird: Sie baut auf der bewährten WEG-Musterabrechnung auf, bietet aber interessante Fortentwicklungen.

Kompakt und informativ: Gesamt- und ­Einzelabrechnung auf einem Blatt

Die Musterabrechnung 2.0 enthält eine kompaktere Gesamtabrechnung und macht Raum für die Integration der Einzelabrechnung und der Planansätze auf nur einem Abrechnungsblatt. Verwalter und Software-Hersteller haben die Jahresabrechnungen – vergleichbar der Mieterabrechnung – traditionell so gestaltet, dass die Einzelabrechnung im Mittelpunkt steht. Oft wird keine Einnahmen- und Ausgabenrechnung präsentiert, und die Bankkontoentwicklung beschränkt sich auf die Angabe von Kontoständen mit kumuliertem Ausweis der Gesamteinnahmen und -ausgaben. Diese Form der „Gesamtabrechnung“ hat eher den Charakter von Zugaben zur Einzelabrechnung, deren Umfang unter dem Druck der Rechtsprechung ­ständig zunimmt.

Bereits die Musterabrechnung 1.0 wählt den umgekehrten Ansatz, nämlich die nachvollziehbare Ableitung der Einzelabrechnung aus der Gesamtabrechnung. Version 2.0 geht noch einen Schritt weiter und integriert die Einzelabrechnung in dasselbe Abrechnungsblatt, indem sie diese mit der Gesamtabrechnung und der Ermittlung der verteilungsrelevanten Beträge durch weitere Spalten direkt verbindet. Diese tabellarische Gegenüberstellung verdeutlicht die direkte Ableitung der Einzelabrechnung aus der Gesamtabrechnung und gestaltet das System der WEG-Abrechnung noch transparenter. Sie macht insbesondere auch die über eine Rückstellung abgewickelten Einnahmen und Ausgaben sichtbar und damit die Diskussion obsolet, ob in der Einzelabrechnung auch über die Rückstellung finanzierte Ausgaben als Kosten zu verteilen und durch Darstellung der Entnahme als (fiktive) Einnahme zu neutralisieren sind. Verwalter können entscheiden, ob sie diese für die Wohnungseigentümer noch ungewohnte Darstellung verwenden oder an der getrennten Darstellung festhalten.

Statt „Ist-Rückstellung“: Monitoring der Verfügbarkeit der Instandhaltungsrückstellung

Bei der Darstellung der Instandhaltungsrückstellung weist die Musterabrechnung 2.0 nicht nur die Rückstände auf die Beitragsleistungen aus, sondern auch die Hausgeldrückstände auf die Bewirtschaftungskosten und die Planüberschreitung zum Abrechnungsstichtag. Denn auch sie beeinträchtigen die Verfügbarkeit der Instandhaltungsrückstellung. Die Forderung aus BGH „44/09“, dass die WEG-Vermögenslage darzustellen ist, erfüllt dieser Ausweis aller Liquiditätseffekte als Ergänzung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung auch für Buchhaltungslaien transparent. Ein zusätzlicher Vermögensstatus, zu dem der BGH zwischenzeitlich auch ausdrücklich erklärt hat, er sei nicht Gegenstand der Jahresabrechnung, entfällt.
Ausgangspunkt der Darstellung ist unverändert der Sollbetrag der Instandhaltungsrückstellung, der sich als die Summe aller beschlossenen Zuweisungen und Entnahmen zum Abrechnungsstichtag definiert. Dieser buchhalterische Anker ist zwingend notwendig, denn nur wenn der Sollbetrag bekannt ist, können Abweichungen festgestellt werden. Die Rückstände auf die Instandhaltungsrückstellung werden weiterhin ausgewiesen – gegliedert nach Rückständen der Vorjahre und des Abrechnungsjahres.

Mit diesem Abgleich endet die Darstellung aber nicht, sondern sie führt weiter in die Aufstellung der tatsächlichen Entnahmen und informiert somit über alle sonstigen Beträge, die aus der Instandhaltungsrückstellung zwischenfinanziert werden: Nur so erhalten Eigentümer die Angabe der Beträge, die auch „im ausgewiesenen Umfang zur Verfügung“ stehen, wie vom BGH in „44/09“ gefordert.

Die Darstellung der verfügbaren Instandhaltungsrückstellung macht deren Funktion als Liquiditätsspeicher erkennbar. Die Musterabrechnung 2.0 gestattet Verwaltern und Eigentümern ein bisher nicht vorhandenes Monitoring, auf dessen Grundlage Eigentümer sachdienliche Beschlüsse fassen können.

Der Weg zur Musterabrechnung 2.0

Die Überprüfung und Weiterentwicklung der Musterabrechnung war Gegenstand des zweitägigen Extraforums des VNWI am 26./27.8.16 mit den Referenten Dr. Dr. Andrik Abramenko, Prof. Dr. Matthias Becker, Michael Drasdo, Wolfgang Dötsch, Dr. David Greiner, Prof. Dr. Martin Häublein, Prof. Dr. Florian Jacoby, Dr. Georg Jennißen, Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, Dr. Werner Niedenführ und Dr. Hendrik Schultzky.

Die VNWI-Musterabrechnung 2.0 für WEG ist im ZMR-Heft 8/2017, S. 609 – 621, veröffentlicht und als ZMR Sonderheft 1/2017 sowohl im DDIV-Shop als auch beim VNWI zum Preis von 18,50 Euro zzgl. MwSt. ­erhältlich. www.vnwi.de



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