Neue Beschlüsse nach der WEG-Reform 2020 - VDIV Deutschland veröffentlicht Beschlussvorlagensammlung

Das am 1. Dezember 2020 in Kraft getretene novellierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander, der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die Stellung des Verwalters als ihr Vertretungsorgan grundlegend neu. Der VDIV Deutschland hat die Reform über viele Jahre begleitet und am Gesetzgebungsprozess in sämtlichen Stadien aktiv mitgewirkt.

Die neuen Regelungen bringen nun auch eine Vielzahl an Änderungen der gesetzlichen Grundlagen zur Beschlussfassung mit sich. Dies hat der VDIV Deutschland zum Anlass genommen, nach dem neuen WEG relevante Beschlussvorlagen im Rahmen einer Arbeitsgruppe unter fachlicher Leitung von Prof. Dr. Florian Jacoby, Universität Bielefeld, zu erarbeiten. Die Sammlung „Neue Beschlüsse nach der WEG-Reform 2020“ umfasst Vorlagen zu vielen in der WEG-Verwaltung entscheidenden Bereichen, auf die sich die Novellierung auswirkt. Dabei konzentriert sich die Publikation auf Beschlüsse, die aufgrund gesetzlicher Beschlusskompetenz ergehen. Sie werden wie bisher mit Verkündung wirksam und sind weiterhin zur Sicherstellung der Transparenz in die Beschlusssammlung nach Maßgabe von § 24 Abs. 7 und 8 WEG aufzunehmen.

Wichtige neue Beschlussmuster zu Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht
Die Sammlung beinhaltet unter anderem Beschlussvorschläge zu Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht nach § 28 WEG. Der Musterbeschluss zur Jahresabrechnung samt Fälligstellung berücksichtigt zum einen, dass nach § 28 Abs. 2 WEG allein die „Abrechnungsspitze“ zum Beschlussgegenstand der Jahresabrechnung gemacht wird, die im Wege einer Soll-Abrechnung ermittelt wird. Zum anderen räumt § 28 Abs. 3 WEG Eigentümern die Kompetenz ein, die Fälligkeit von Forderungen zu bestimmen. Im vorgeschlagenen Beschlussmuster werden Forderungen sofort fällig gestellt, damit etwaige Eigentümerwechsel nach der Versammlung unbeachtlich sind.

Zudem trägt der Beschlussvorschlag zum Wirtschaftsplan § 28 Abs. 1 WEG Rechnung, wonach der Beschlussgegenstand auf den Zahlbetrag beschränkt wird, den Eigentümer einzelner Einheiten aus dem Wirtschaftsplan schulden.

§ 28 Abs. 4 WEG sieht darüber hinaus die Verpflichtung des Verwalters vor, einen Vermögensbericht zu erstellen, der allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen ist. Da das Gesetz über die Form der Zurverfügungstellung keine Vorgaben macht, sollte hierüber auch ein entsprechender Beschluss gefasst werden.

Nutzungen und Kosten
Hinsichtlich des neu gestalteten § 16 WEG zu Nutzungen und Kosten ist zu berücksichtigen, dass Eigentümern die Beschlusskompetenz eingeräumt wird, sowohl einen Kostenverteilungsschlüssel für eine bestimmte Kostenart zu ändern, als auch bestimmte konkrete Kosten zu verteilen. Die dazu in der Sammlung enthaltenen Beschlussvorschläge beziehen sich auf die Änderung der Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen und der damit verbundenen Auswirkung auf die Erhaltungsrücklage sowie auf die besondere Kostenverteilung bei Mehrhausanlagen und bei Instandhaltungsmaßnahmen unterschiedlicher Art.

Online-Teilnahme an der ­Eigentümerversammlung und Umlaufbeschluss
Nach dem neuen § 23 Abs. 1 S. 2 WEG wird eine Beschlusskompetenz zur Einführung der Online-Teilnahme an einer Präsenz-Eigentümerversammlung begründet. Eine darauf gerichtete Beschlussfassung muss berücksichtigen, dass kein Eigentümer auf Grundlage eines solchen Beschlusses gegen seinen Willen auf die Online-Teilnahme beschränkt werden darf. Verwalter sollten sich zudem vor der Beschlussfassung darüber im Klaren sein, mit welchen Mitteln sie die Online-Teilnahme in welchem Umfang sicherstellen können. Das Gesetz erlaubt es Eigentümern insoweit, zu bestimmen, welche Rechte online ausgeübt werden können. Das Beschlussmuster enthält hierzu verschiedene Alternativen und berücksichtigt auch, wie mit Übertragungsfehlern umzugehen ist, damit eine Versammlung dennoch durch- bzw. fortgeführt werden kann.

Der neue § 23 Abs. 3 S. 2 WEG ermöglicht es Eigentümern ferner, während einer Versammlung die Entscheidung hinsichtlich eines einzelnen konkreten Beschlussgegenstandes durch Mehrheitsbeschluss auf einen mit einfacher Mehrheit zu fassenden Umlaufbeschluss zu verschieben. Diese neue Möglichkeit greift der Beschlussvorschlag in der Sammlung auf.

Entscheidungsmacht des Verwalters
Überdies werden in der vorliegenden Sammlung verschiedene Vorschläge zu einzelnen Beschlussgegenständen unterbreitet, die der für den Verwalter neu gefasste § 27 WEG hinsichtlich seiner Kompetenzen und Aufgaben im Innenverhältnis mit sich bringt. § 27 Abs. 2 WEG räumt demnach Eigentümern die umfassende Beschlusskompetenz ein, die Rechte und Pflichten ihres Verwalters festzulegen. Der in der Sammlung aufgeführte Beschlusskatalog nennt Beispiele, in welchen Fällen Eigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG bestimmen können, welche Maßnahmen Verwalter in welchem Umfang ergreifen dürfen, ohne zuvor einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeigeführt zu haben. Die aufgezählten Vorschläge sind dabei keineswegs abschließend.

Wichtig könnte künftig auch ein Beschluss werden, der bei bestimmten (Erhaltungs-) Maßnahmen die Möglichkeit vorsieht, den Beirat einzubeziehen. Die hierfür vorgesehene Beschlussvorlage kann sich als sehr hilfreich für die Zusammenarbeit von Verwaltung und Eigentümergemeinschaft erweisen.

Bauliche Veränderungen und deren Kosten
Neben weiteren Themen sind schließlich verschiedene Beschlussvorschläge, die sich auf gesetzliche Neuregelungen zu baulichen Veränderungen beziehen, ein wichtiger Bestandteil der Sammlung. Insbesondere um energetische Sanierungen in Eigentümergemeinschaften mit rechtssicheren Beschlussfassungen voranbringen zu können, ist es für Verwalter und Eigentümergemeinschaften von enormer Bedeutung, mit den in der Sammlung enthaltenen Formulierungsvorschlägen eine Orientierungshilfe zu den unterschiedlichen Varianten der baulichen Maßnahmen und deren Kostenfolgen zu bekommen. Denn es können nunmehr sämtliche baulichen Maßnahmen mit einfacher Mehrheit nach § 20 WEG beschlossen werden. Bei den ebenfalls zu treffenden Kostenbeschlüssen sind jedoch die unterschiedlichen Alternativen des § 21 WEG zu berücksichtigen.

Erleichterung der Willensbildung
Mit der Beschlussvorlagensammlung soll Immobilienverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften die Willensbildung im Rahmen der neuen gesetzlichen Regelungen erleichtert werden. Das Skript mit seinen umfassenden Kommentierungen wird in regelmäßigen Abständen aktualisiert und erweitert. Ziel der Veröffentlichung ist es, dass die erarbeiteten Beschlussvorlagen vielfach zur Anwendung kommen und in weiten Kreisen der Verwaltungsunternehmen genutzt werden.

BEZUGSQUELLE
Die VDIV-Beschlussvorlagensammlung „Neue Beschlüsse nach der WEG-Reform 2020“ ist als Download zum Preis von 79 Euro zzgl. ges. USt. erhältlich: www.vdiv-beschlussvorlagen.dehttps://vdiv.de/hp168623/Beschlussvorlagen.htm

Auch den aktualisierten und überarbeiteten Mustervertrag über die Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen gibt es zum Download, als Paket inklusive der dazugehörigen Erläuterungen bzw. Ausfüllhinweise des VDIV Deutschland und mit einer Muster-Verwaltervollmacht sowie zusätzlicher Muster-Vereinbarung zum Datenschutz zum Gesamtpreis von 99 Euro zzgl. ges. USt.: www.vdiv.de

Kostenfrei für Mitglieder Mitgliedern der VDIV-Landesverbände stehen beide Publikationen im geschützten Bereich kostenfrei zur Verfügung: www.vdiv.de

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