Neue Eigenschaft, neue Chancen

Eigentümergemeinschaften sind Verbraucher, hat der BGH entschieden. Das hat Folgen. Vor allem für langfristige Verträge zur Medienversorgung von Liegenschaften.

Seit den jüngsten Urteilen des Bundesgerichtshofs zur Verbrauchereigenschaft steht endgültig fest: Wohnungseigentümergemeinschaften sind rechtlich wie Verbraucher zu behandeln und profitieren damit von den entsprechenden Schutzvorschriften. Das höchste deutsche Zivilgericht hält dies im Interesse der in Wohnungseigentümergemeinschaften zusammengeschlossenen nicht gewerblich handelnden Personen für geboten.

Begründet wurde dies damit, dass eine Privatperson ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch verliert, dass sie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird. Hinzu kommt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten bei Verträgen, die der Deckung des eigenen Bedarfs dienen, zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken handelt. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vertragsschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird.

BGH sorgt für Rechtssicherheit

Angesichts der höchstrichterlichen Rechtsprechung der vergangenen Jahre kamen diese Entscheidungen für die Experten zwar nicht überraschend, sondern stellen vielmehr deren konsequente Fortführung dar. Gleichwohl ist aus Sicht der Praxis im Sinne der Rechtssicherheit zu begrüßen, dass hier nunmehr definitiv für Klarheit gesorgt wurde. Denn über die konkret entschiedenen Fälle im Energiebereich hinaus hat dies auch unmittelbare Auswirkungen auf alle anderen Rechtsbeziehungen von Wohnungseigentümergemeinschaften.

Das gilt insbesondere für die meist langjährigen Laufzeiten von Verträgen über die Telekommunikations- und Medienversorgung ihrer Liegenschaften. Diese werden häufig als Gestattungs- oder Mehrnutzerverträge bezeichnet. Maßgeblicher Gegenstand derartiger Vereinbarungen ist typischerweise die Gestattung von Seiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Versorgung ihrer Liegenschaften mit Telekommunikationsdiensten und Medien, vor allem mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen, Internet und Telefonie, durch einen Breitbandanbieter – meist ist dies ein Kabelnetzbetreiber – vornehmen zu lassen.

Verträge unterliegen Inhaltskontrolle

Zu diesem Zweck darf der Gestattungsnehmer die Liegenschaften nutzen, seine Produkte in eigener Verantwortung und auf eigene Rechnung vermarkten und ist im Gegenzug dazu verpflichtet, die für die Versorgung der Wohnungen erforderliche Infrastruktur auf eigene Kosten zu errichten, zu betreiben und zu warten. Nicht selten sehen die Verträge neben dem Abschluss entsprechender Einzelanschlussverträge auch vor, dass der gestattungsgebende Vertragspartner zumindest die Grundgebühren für die Breitbandanschlüsse von den Wohnungsnutzern einzieht und an den Betreiber des Breitbandnetzes weiterleitet.

In der Vergangenheit wurden für derartige Verträge teilweise sehr lange Laufzeiten vereinbart. So waren Mindestlaufzeiten von 12, 15, 20 oder gar 25 Jahren keine Seltenheit. Solche Vereinbarungen waren, soweit es sich um Formular-Verträge handelte, in aller Regel nur mit einem erheblichen Prozesskostenrisiko rechtlich angreifbar. So war zunächst völlig unklar, ob die lange Laufzeit den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Hier mussten im Rahmen der Inhaltskontrolle in jedem Einzelfall die Kalkulationen des Netzbetreibers detailliert geprüft und dessen Interesse an der Amortisation seiner Investitionen in die Abwägung einbezogen werden.

Laufzeit auf zwei Jahre begrenzt

Nachdem der Bundesgerichtshof nunmehr geklärt hat, dass Wohnungseigentümerschaften Verbrauchern gleichzustellen sind, ist es damit vorbei. Denn künftig unterfallen Vereinbarungen von Wohnungseigentümergemeinschaften mit Breitbandanbietern über die Medienversorgung ihrer Liegenschaften besonders strengen Vorgaben. Insbesondere gelten hier bestimmte Klauselverbote. So sind bei Verträgen, die die regelmäßige Erbringung von Dienstleistungen zum Gegenstand haben, feste Laufzeiten von mehr als zwei Jahren unwirksam, sofern sie nicht in beiderseitigem Interesse individuell vereinbart wurden, beispielsweise um bessere Konditionen für die WEG zu erzielen. Die Gesetzeslage ist hier eindeutig. Das gilt im Übrigen auch für Klauseln, die eine automatische Vertragsverlängerung von mehr als einem Jahr und eine Kündigungsfrist von mehr als drei Monaten vorsehen.

Sind in einem solchen Vertrag über die Medienversorgung, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen hat, derartige Klauseln enthalten, hat das zur Folge, dass diese vollständig und ersatzlos entfallen. Denn deren teilweise Aufrechterhaltung mit einem die Wohnungseigentümerschaft weniger belastenden Inhalt, also etwa einer geringeren gerade noch zulässigen Bindungsdauer, kommt nach der Rechtsprechung nicht in Betracht.

Langjährige Verträge jederzeit kündbar

Damit können derartige Verträge von Wohnungseigentümergemeinschaften, die eine feste Laufzeit von mehr als zwei Jahren haben, jederzeit kurzfristig wirksam gekündigt werden. Sehen die Verträge unzulässige Verlängerungsregelungen oder Kündigungsfristen vor, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hieran nicht gebunden.

Die Interessen des Breitbandanbieters spielen dabei in rechtlicher Hinsicht von vornherein keine Rolle – eine Abwägung findet insoweit nicht statt. Insbesondere kann der Netzbetreiber nicht einwenden, er sei zur Amortisation seiner Investitionen auf eine längere Vertragslaufzeit als zwei Jahre angewiesen.

Optimierungspotenzial für ­Haus- und Immobilienverwalter

Für Haus- und Immobilienverwalter ergibt sich hieraus ein enormes Optimierungspotential zugunsten der von ihnen betreuten Eigentümergemeinschaften. Dies gilt vor allem dann, wenn sie mit den in der Vergangenheit geschlossenen langfristigen Verträgen über die Telekommunikations- und Medienversorgung der verwalteten Liegenschaften gerade mit Blick auf die dynamischen Entwicklungen in diesem Bereich nicht mehr zufrieden sind. Hier bietet sich insbesondere die Chance, entsprechende Verträge neu zu verhandeln und günstigere Konditionen zu erzielen, um so die Attraktivität der Liegenschaften zu steigern und mit den neuesten technischen Innovationen Schritt zu halten. Dies gilt umso mehr, als in diesem Zusammenhang neben der Versorgung mit Telekommunikation und Medien zunehmend auch Themen wie Ambient Assisted Living (technikunterstütztes Wohnen) und die intelligente Vernetzung von Haustechnik und Haushaltsgeräten zum sogenannten Smart Home immer mehr an Bedeutung gewinnen werden.

Soweit ein Breitbandanbieter zwingend auf eine längere Vertragslaufzeit zur Amortisation seiner Investitionen angewiesen ist und eine wirtschaftliche Medienversorgung der Liegenschaften mit einem Zweijahresvertrag zum Beispiel außerhalb breitbandig erschlossener Ballungsräume nicht in Betracht kommt, steht die Praxis nunmehr vor entsprechenden Herausforderungen. Aus rechtlicher Sicht wäre denkbar, dass die Verträge von den Hausverwaltungen im eigenen Namen abgeschlossen werden, was wiederum Konsequenzen für die Vertragsgestaltung mit den Wohnungseigentümergemeinschaften hätte. Was laufende Verträge mit unwirksamen Laufzeitklauseln betrifft, empfiehlt es sich jedenfalls, das Thema offensiv anzugehen und vorhandene Optimierungspotenziale unter Berücksichtigung der Interessen aller Beteiligten zu heben.

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