Neue Regeln, Neue Services - Wie sind die Messdienstleister im Zuge der neuen EED aufgestellt?

Spätestens 2027 soll die Fernablesung von Verbrauchswerten in ganz Europa Standard sein – das sieht die aktuelle EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) vor. Sinn und Zweck der Fernablesung ist es, die Verbrauchswerte unterjährig zu erfassen und für Bewohner bereitzustellen – als Ergänzung zur weiterhin jährlichen Heizkostenabrechnung. Bei Gebäuden mit Fernablesung soll es bereits ab 1. Januar 2022 mindestens einmal monatlich aktuelle Verbrauchsinformationen geben. Nur außerhalb der Heiz- und Kühlperiode kann die jeweilige Energiesparte –Wärme beziehungsweise Kälte – von dieser Regelung ausgenommen werden. Soweit die wichtigsten Neuerungen in Kürze. Und was ändert sich bei den Messdienstleistern? Wir baten die Partner des VDIV Deutschland um ihre Statements:

Brunata-Metrona: Abrechnen ist mehr als Mathematik.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) versammelt vielfältiges Wissen, bedingt durch die berufliche Heterogenität ihrer Mitglieder. An immobilienspezifischen Kenntnissen fehlt es jedoch häufig. Das ist einer der Gründe, warum aus den Reihen der Wohnungseigentümer gerne der Vorschlag gemacht wird, die Verbrauchsabrechnung für Heiz- und Wasserkosten selbst in die Hand zu nehmen, um die Kosten für den Abrechnungsdienstleister zu sparen.

Was auf den ersten Blick verlockend erscheint, hält einer kritischen Betrachtung oft nicht stand. Denn um eine rechtssichere Abrechnung zu erstellen, bedarf es mehr als eines simplen Dreisatzes zur Verteilung der Kosten auf die Verbraucher. Das beginnt mit der Messausstattung. Da nahezu alle Gebäude unterschiedlich sind, gibt es keine Lösungen von der Stange. Stets müssen die individuellen Gegebenheiten vor Ort berücksichtigt werden. In vielen Fällen ist es erforderlich, in einer Objektbegehung festzulegen, welche messtechnische Lösung den optimalen Nutzen bringt. Auf Basis der Analyse plant BRUNATA-METRONA eine wirtschaftliche und rechtssichere Abrechnung.

Herausforderung Gerätemanagement
Für die anschließende Gerätemontage ist es hilfreich, wenn der Servicepartner in der eigenen Region ansässig ist. Gerade bei hohen Stückzahlen zu montierender Geräte sind in einem gewissen Umfang Nacharbeiten erforderlich. Dann – und auch beim Austausch von Geräten aufgrund von Reparaturen und abgelaufenen Eichfristen – ist ein Monteur mit kurzen Wegen klar im Vorteil. Auf der anderen Seite profitiert die Qualität der Montagearbeiten von einem umfassenden Erfahrungsschatz, wie ihn vor allem überregional agierende Serviceorganisationen besitzen.

Die unterschiedlichen Nutzungsdauern verschiedener Geräte stellen hohe Anforderungen an ein zuverlässiges Gerätemanagement. Bedingt durch die gesetzlich vorgeschriebenen Eichfristen müssen Warmwasserzähler und Wärmezähler nach fünf Jahren und Kaltwasserzähler nach sechs Jahren ausgetauscht werden. Heizkostenverteiler und Rauchmelder sind für einen Einsatz von zehn Jahren vorgesehen.
Eine besondere Herausforderung stellt in diesem Zusammenhang die EED dar, nach der bis spätestens 1. Januar 2027 der gesamte Gebäudebestand mit fernablesbaren Zählern und Heizkostenverteilern auszustatten ist. Bei den Heizkostenverteilern mit ihrer zehnjährigen Einsatzdauer ist eine Umrüstung auf Funk also schon jetzt ratsam.

Erfolgsfaktor Datenqualität
Von fernablesbaren Geräten profitieren alle Beteiligten: Der Wohnungsnutzer genießt den Schutz seiner Privatsphäre, da kein Ableser seine Wohnung betritt, und er muss zum Ablesetermin nicht zu Hause sein. Der Verwalter hat weniger Rückfragen zu beantworten, da Schätzungen weitgehend vermieden werden. Außerdem verringert sich der Aufwand für Nutzerwechsel und Zwischenablesungen. Durch die Funkübertragung erhält der Abrechnungsdienstleister die erforderlichen Daten in bester Qualität und schneller als bei der Ablesung in der Wohnung.

Die Qualität der Daten ist eine Voraussetzung für eine korrekte Abrechnung, ihre korrekte Zuordnung eine weitere. Abrechnungsdienstleister mit langjähriger Erfahrung verfügen über intelligente Abrechnungssysteme mit Plausibilitätsprüfungen, die fehlerhafte Angaben zu einem großen Teil bereits frühzeitig erkennen. Dazu kommen qualifizierte Mitarbeiter mit fachlicher und juristischer Expertise, die sicherstellen, dass die Abrechnung den jeweils aktuellen rechtlichen und formellen Anforderungen entspricht.

Ein gewichtiges Argument für die Wahl eines externen Dienstleisters zur Verbrauchsabrechnung, ist dessen Neutralität. Da er die Kosten lediglich verteilt, hat er keinerlei Interesse, die Abrechnung in die eine oder andere Richtung zu beeinflussen. Spätestens dann, wenn er einmal eine Auseinandersetzung über vermeintlich falsch umgelegte Kosten erlebt hat, erkennt auch der kritischste Eigentümer, warum es sich lohnt, einen Abrechnungsdienstleister zu engagieren.

ISTA: Schon jetzt den neuen Standard erfüllen.
Wie können wir unsere Wohnanlage fit für die Zukunft machen? Eine Frage, die sich auch Wohnungseigentümergemeinschaften regelmäßig aufs Neue stellen. Dabei geht es neben dem Werterhalt der Immobilie auch darum, inwiefern geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen erfüllt werden müssen. Hier hat die Europäische Union mit der EED neue Maßstäbe gesetzt.

Ihr zufolge dürfen ab dem 25. Oktober 2020 nur noch fernauslesbare Zähler installiert werden. Zulässig sind zunächst alle Verfahren, bei denen kein Ableser in die Wohnung muss. Dazu gehört auch die Walk-by-Auslesung, bei der der Ableser zwar nicht die Wohnung, aber das Gebäude betritt. Ob die deutsche Gesetzgebung sich dieser Definition anschließt, ist noch unklar. Die sicherste Lösung ist daher der Einbau voll automatisierter Messtechnik. Bei bidirektionalen Lösungen, wie der von ista, werden sämtliche relevanten Daten von Heizkostenverteilern sowie Wärme- und Wasserzählern an das Rechenzentrum des Immobiliendienstleisters drahtlos übertragen. Sobald die Richtlinie in Deutschland umgesetzt ist, was gemäß EU bis zum 25. Oktober 2020 erfolgen muss, können Bewohner mit fernauslesbaren Geräten eine vierteljährliche Verbrauchsinformation erhalten. Auf jeden Fall muss aber zweimal im Jahr über den Verbrauch informiert werden, ab 1. Januar 2022 während der Heizperiode dann monatlich, wenn fernauslesbare Geräte installiert sind. Bei der Auswahl der Messtechnik ist es bereits heute lohnenswert, auf die Funkfähigkeit zu achten. Daher gehört das Thema auf die Agenda der nächsten Eigentümerversammlung.

Neue Inhalte für Verbrauchsabrechnung
Neben dem regelmäßigen Versand der unterjährigen Verbrauchsinformation hat die EU zudem beschlossen, die Verbrauchsabrechnungen durch mehr Informationen sowie grafische Übersichtselemente aufzuwerten. Das heißt, dass die tatsächlichen Energiepreise, die Gesamtenergiekosten, CO2-Emissionsdaten, der im Haus genutzte Energiemix, ein klimabereinigter Vergleich zum Vorjahr sowie ein Vergleich zu einem – bisher noch nicht definierten – durchschnittlichen Nutzer angeführt werden sollen. Auch hier kann es durch den deutschen Gesetzgeber noch Spezifizierungen geben, dennoch bedeuten die Anpassungen, dass für die Verbrauchsabrechnung sowie -information mehr Daten zwischen Bewohnern, Verwaltern und Dienstleistern ausgetauscht werden. Daher lohnt es sich, einen Blick auf die eigene Verwaltungssoftware zu werfen. Immobiliendienstleister wie ista arbeiten bereits an umfänglichen Lösungsangeboten, mit denen Nutzern die unterjährige Verbrauchsinformation sicher und informativ zur Verfügung gestellt werden kann.

KALO: Eigentum schützen, Komfort steigern und Geld sparen
Die eigene Wohnung – für viele Deutsche nicht nur ein lang gehegter Traum, sondern auch Teil der Altersvorsorge. Um den Werterhalt sicherzustellen, den Wohnkomfort zu erhöhen und gleichzeitig das Klima zu schützen, können schon geringinvestive Maßnahmen helfen. Eine Grundlage dafür sowie für ergänzende Mehrwertanwendungen ist eine moderne Funk-Infrastruktur in der Immobilie. KALO setzt hier auf modernste AMR-Technologie (Automatic Meter Reading) im OMS-Standard (Open Metering System). AMR sorgt für die automatische und verschlüsselte Funkübertragung der Verbrauchsdaten aus den Liegenschaften. OMS-zertifizierte Geräte ermöglichen dank offener Funkstandards die Übertragung zwischen Hardware verschiedenster Hersteller und garantieren dem Eigentümer somit Flexibilität und Gestaltungsspielraum.

Anwendungen wie die KALO-App „Cards“ nutzen diese offene und vernetzte Infrastruktur, um den Hausbewohnern ihre Verbrauchsdaten jederzeit leicht und verständlich zugänglich zu machen. Neben anschaulichen Verbrauchsgrafiken liefert die App Benchmarks zu vergleichbaren Nutzeinheiten sowie praktische Einspartipps. Das Gesamtpaket hilft beim Energiesparen und schont somit nicht nur das Klima, sondern auch den Geldbeutel des Bewohners. Weitere Anwendungen wie eine Leckage-Überwachung und die Warnung vor Schimmelgefahren sollen das Angebot künftig ergänzen. Eigentümer können drohenden Schäden so bei Bedarf frühzeitig entgegensteuern und die Bausubstanz langfristig schützen

Mehr Wohnkomfort und schnellere Heizkostenabrechnung
Auch zu einem bequemeren und schnelleren Heizkostenabrechnungsprozess trägt die Funk-Infrastruktur bei. Werden die Daten fernübertragen, muss kein Ableser mehr die Wohnung betreten. Die Privatsphäre bleibt gewahrt, Bewohner müssen für Zähler­ablesungen nicht mehr zur Verfügung stehen. Neben dem Komfort wird durch die automatische Funk-Fernübertragung auch die Datenqualität und die Effizienz der Heizkostenabrechnung gesteigert.

Auch steuerliche Vorteile für Eigentümer lassen sich so realisieren. Laut § 35 a EStG sind haushaltsnahe Dienstleistungen, zu denen auch Leistungen der Messdienstleister, z. B. Lohnkosten für den Einbau, die Reparatur oder Wartung von Messgeräten, gehören, steuerlich absetzbar, und zwar zu 20 Prozent der Aufwendungen. Vorausgesetzt, die Heizkostenabrechnung wird rechtzeitig in der Eigentümerversammlung beschlossen, um sie als Teil der Hausgeldabrechnung steuerlich geltend zu machen. Über das KALO Kundenportal ist die Abrechnung digital abrufbar und kann Wohnungseigentümern zeit- und ressourcensparend als PDF zur Verfügung gestellt werden.

Rechtssicherer Rauchwarnmelder-Service
Neben dem Schutz von Klima und Bausubstanz sollten Eigentümer auch an ihren eigenen Schutz denken. Ein zentraler Bestandteil davon sind Rauchwarnmelder, deren Einbau mittlerweile deutschlandweit in den jeweiligen Landesbauordnungen vorgeschrieben ist. KALO bietet bereits seit über zehn Jahren einen umfassenden Rauchwarnmelder-Service an. Mittlerweile übernimmt das Unternehmen bundesweit die Wartung von über 2,5 Millionen Geräten. Weiterhin haben die Hamburger für Nutzer eine Notrufhotline eingerichtet. Kommt es zu Störfällen, können sie sich dank 24-Stunden-Rufbereitschaft jederzeit an das Unternehmen wenden. Auf Basis der Funk-Infrastruktur von KALO ist auch die Einbindung moderner, fernwartbarer Funk-Rauchwarnmelder möglich. Diese sorgen ebenfalls für einen erhöhten Wohnkomfort, denn auch hier entfällt der jährlich Prüftermin vor Ort.

Minol: WEG digital verwalten
Welche Messtechnik ist heute zeitgemäß? Wer darauf eine Antwort sucht, denkt am besten schon einen Schritt weiter: Mit dem Funksystem Minol Connect erfüllen WEG die Vorgaben der EED schon heute. Alle Verbrauchswerte werden aus der Ferne erfasst und liegen pünktlich zum Stichtag vollständig vor – das macht die Abrechnung komfortabler, besser und schneller. Eigentümer bekommen nicht nur wie bisher eine jährliche Heizkostenabrechnung, sondern viel enger getaktete Informationen über ihren Wärme- und Wasserverbrauch. So können sie zeitnah reagieren und ihr Verbrauchsverhalten anpassen. „Ein guter Zeitpunkt, um auf Minol Connect umzurüsten, ist ein bevorstehender Austausch der Zähler oder Heizkostenverteiler“, rät Matthias Bär, Produktmanager für die Immobilienwirtschaft bei Minol.

Einblicke ins Gebäude
Das Fernablese-System ist aber nicht nur für die Abrechnung und fürs Energiesparen nützlich, WEG-Verwalter können damit auch wichtige Gebäudefunktionen online überwachen. „Minol Connect hilft Verwaltern, ihre Verkehrssicherungs-, Instandhaltungs- und Sorgfaltspflicht mit wenig Zeit und Aufwand zu erfüllen“, erklärt Bär. Dazu wird das Gebäude mit entsprechenden Sensoren ausgestattet – zum Beispiel Füllstandsensoren am Öltank, Temperatur- und Feuchtesensoren, Sensoren an Brandschutztüren, Garagentoren und Parkplätzen. Die Sensoren werden genau wie die Messtechnik in das Funksystem Minol Connect eingebunden. So erhalten WEG-Verwalter künftig auf der Online-Plattform von Minol alle relevanten, stets aktuellen Informationen zum Gebäude. Sie können gleich reagieren, wenn das Heizöl zur Neige geht, das Garagentor streikt, ein Wasserrohr im Keller leckt oder eine Brandschutztür offen steht. Die Daueröffnungszeiten der Garagentore lassen sich so einstellen, dass Motor und Mechanik geschont werden. „Der Name Insights sagt es schon: Mithilfe von Sensoren und dem Internet der Dinge (IoT) vermitteln wir Einblicke, die Verwalter bisher nur mit einem hohen manuellen Aufwand bekommen konnten“, so der Minol-Experte.

Fotos: © BRUNATA-METRONA; © ista
Fotos: © KALORIMETA GmbH; © Minol