Neue Regeln: Widerrufsrecht bei Wohnungsvermittlung und Wohnungsmietverträgen

Am 13. Juni 2014 ist das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie in Kraft getreten. Damit gelten nun neue Regeln für Verträge, die im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden. So müssen Makler und Verwalter, die als Unternehmer wohnungsvermittelnd tätig sind, ihren Kunden als Verbraucher eine Widerrufsbelehrung bei Vertragsschluss zur Verfügung stellen. Hinzukommen weitergehende Informationen wie z. B. die wesentliche Eigenschaft der Wohnung und die Identität des Unternehmers. Nur auf diesem Weg wird der Provisionsanspruch gesichert. Aber auch ein Wohnungsmietvertrag, den der Verwalter im Namen des Vermieters abschließt, fällt unter diese neuen Regelungen. Allerdings gilt dies nur dann, wenn der Vermieter als Unternehmer im Sinne des Gesetzes anzusehen ist. Eine allgemeingültige Aussage, wann es sich bei einem Vermieter um einen Unternehmer handelt, gibt es nicht; die Unternehmereigenschaft ist daher für jeden Einzelfall gesondert zu prüfen. Jedenfalls ist der Vermieter dann Unternehmer, wenn die Wohnungsvermietung einen „planmäßigen Geschäftsbetrieb“ darstellt (BGH, NJW 02, 368). Dann muss der Mieter als Verbraucher ebenfalls vom Verwalter eine Widerrufsbelehrung erhalten. Außerdem ist auch eine Widerrufsbelehrung zu erteilen, wenn laufende Verträge geändert werden (z. B. Mieterhöhung, Aufhebung, Modernisierung). Der Verbraucher kann dann den Vertrag innerhalb der gesetzlichen Frist von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen. Ist eine Widerrufsbelehrung überhaupt nicht oder nicht richtig erteilt worden, endet die Widerrufsfrist des Verbrauchers erst nach 12 Monaten und 14 Tagen, gerechnet ab Vertragsschluss. Besonders zu beachten ist, dass dem Verbraucher dann alle Zahlungen, die der Makler bzw. Vermieter von ihm erhalten hat, zurückzuzahlen sind. Im Fall der Wohnungsvermittlung ist dies also die erhaltene Provision, denn hier wird allein der Maklervertrag widerrufen. Für Wohnungsmietverträge bedeutet dies hingegen, dass der Mietvertrag widerrufen wird, sodass alle erhaltenen Mietzahlungen sowie die Kaution an den Verbraucher zurückzuerstatten sind. Wertersatz für die erbrachte Leistung steht dem Makler dann zu, wenn der Verbraucher auf den Widerruf und den Wertersatz vor Vertragsschluss hingewiesen wurde und ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Makler vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnt. Dem Vermieter steht demnach ebenfalls Wertersatz für die Nutzung der Wohnung zu, wenn der Mieter ausdrücklich vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt hat, dass das Mietverhältnis beginnt. Um diese Problematiken zu umgehen, sollte in der Praxis der Vertragsschluss in den Geschäftsräumen des Maklers und im Fall des Abschlusses von Mietverträgen in denen des Vermieters bzw. im Büro der Hausverwaltung als Vertreter erfolgen. Oder es findet vor Abschluss des Mietvertrags eine vereinbarte Besichtigung statt – dann steht dem Verbraucher ebenfalls kein Widerrufsrecht zu. Ansonsten sollte die Widerrufsbelehrung möglichst sicher integriert werden und dem Verbraucher spätestens bei Vertragsschluss ausgehändigt werden. Weitere Informationen und entsprechende Muster zur Widerrufsbelehrung können die Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände im Intranet des DDIV oder über ihre Landesverbände abrufen.

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