Neues Jahr, neue Regeln

Was 2025 alles neu und anders ist.

Dieses Jahr gibt es einige Änderungen, die es zu kennen gilt – von der Besteuerung von Photovoltaik(PV-)Anlagen über die E-Rechnungs-Pflicht bis zur Asbest-Erkundungspflicht bei Sanierungsvorhaben. Ein Überblick:

Vereinfachungen beim Bauen

Baugesetzbuchnovelle: Die Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) verfolgt die Ziele, den Wohnungsbau anzukurbeln und zügig mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Verwaltungs-, Genehmigungs- und Planungsverfahren sollen vereinfacht werden. Erleichterungen für Bauvorhaben gibt es durch verschiedenste Maßnahmen, unter anderem durch vereinfachtes Aufstocken von Gebäuden, leichteres Bauen in zweiter Reihe. Bebauungspläne müssen künftig innerhalb von zwölf Monaten nach Abschluss des Beteiligungsverfahrens veröffentlicht werden (statt bisher innerhalb mehrerer Jahre), der Umweltbericht soll auf einen angemessenen Umfang im Verhältnis zur Begründung des Bebauungsplans beschränkt werden. Die Baugesetzbuchnovelle konzentriert sich auf Erleichterungen bei Baulanderschließungen und Planungsverfahren. Das kommunale Vorkaufsrecht wird gestärkt, etwa wenn alle Eigentumswohnungen auf einem Grundstück in einem gemeinsamen Kaufvertrag veräußert werden.

Gebäudetyp E: Das Gesetz verfolgt ähnliche Ziele wie die Baugesetzbuchnovelle, allerdings auf landesrechtlicher Ebene. Bauen soll mit dem Gebäudetyp E kostengünstiger, innovativer und unkomplizierter werden, da einfachere Standards und weniger Bauvorschriften erfüllt werden müssen. Beispiel: In einer durchschnittlichen Dreizimmerwohnung sind derzeit 47 Steckdosen vorgesehen. Die Anzahl kann nun reduziert werden. Genehmigungsverfahren werden insgesamt erleichtert und beschleunigt, da die Anforderungen an technische und bauliche Standards weniger komplex sind.

Gefahrstoffverordnung: Die Asbest-Erkundungspflicht liegt nun nicht mehr allein bei den Eigentümern. Diese müssen über das Baujahr und vorhandene Erkenntnisse informieren, die Handwerksunternehmen eine Asbestbewertung sicherstellen. Umfassende Erkundungspflichten für Eigentümer hätten bedeutet, dass vor Baubeginn alle zu bearbeitenden Bauteile auf Asbest-Anteile hätten untersucht werden müssen. Der Aufwand aufseiten der Firmen könnte Sanierungsvorhaben aber auch teurer machen.

Steuerrecht

Jahressteuergesetz 2024: Durch das im November 2024 beschlossene Jahressteuergesetz 2024 (JStG) gibt es in vielen Steuerbereichen Änderungen, mehr dazu ab S. 77.

E-Rechnung (Jahressteuergesetz 2022): Seit 1. Januar 2025 wird die elektronische Rechnungsstellung verpflichtend. Das Jahressteuergesetz 2022 schuf die Grundlagen für die Einführung der E-Rechnung. Diese Regelung gilt auch für Wohnungseigentümergemeinschaften, sofern sie unternehmerisch im Sinne des Umsatzsteuergesetzes tätig sind. Der VDIV Deutschland hat eine Handlungsempfehlung zur Umsetzung der E-Rechnung in Eigentümergemeinschaften herausgegeben: https://vdiv.de/e-rechnung-immobilienverwaltung 

Erbschaftssteuergesetz: Es wird erweitert auf Fälle, wenn Immobilien nach Erbfall oder Schenkung zu fremden Wohnzwecken vermietet werden. Der Pauschalbetrag für Erbfallkosten steigt von 10.300 auf 15.000 Euro.

Photovoltaik-Anlagen: Die für die Steuerbefreiung zulässige Bruttoleistung von 15 Kilowattpeak (kWp) wird für ab 1. Januar 2025 installierte Anlagen auf 30 kWp pro Wohneinheit angehoben.

Kinderbetreuungskosten: Eltern können nun 80 Prozent – statt bisher zwei Drittel – der Kosten für die Betreuung steuerlich absetzen (Höchstbetrag: 4.800 Euro).

Wohngemeinnützigkeit: Sie wird in den Katalog gemeinnütziger Zwecke aufgenommen (§ 52 Abs. 2 S. 1 Nr. 27 Abgabenverordnung), womit Steuervorteile einhergehen. Die Überlassung von vergünstigtem Wohnraum soll bürokratieärmer werden und die Grenzen der Bedürftigkeit sollen angehoben werden.

Kleinunternehmer: Die Umsatzgrenzen wurden von 22.000 auf 25.000 Euro für den Vorjahresumsatz angehoben und von 50.000 auf 100.000 Euro für den laufenden Umsatz. Ab 2025 können Kleinunternehmer die Steuerbefreiung auch für grenzüberschreitende Umsätze innerhalb der EU in Anspruch nehmen. Dafür ist die Teilnahme am besonderen Meldeverfahren (§ 19a Umsatzsteuergesetz) erforderlich, welches beim Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) beantragt werden kann. Unternehmer können freiwillig für fünf Jahre auf die Kleinunternehmerregelung verzichten, um die Vorteile des Vorsteuerabzugs zu nutzen.

Steuerfortentwicklungsgesetz: Dieses Gesetz sieht eine befristete Fortführung der degressiven Abschreibung für Abnutzung (AfA) bis 2028 vor. Gleichzeitig werden die Grundfreibeträge angehoben: Für 2025 auf 12.084 Euro und für 2026 auf 12.336 Euro.

Reform der Grundsteuer: Sie gilt seit 1. Januar 2025 und wird nun auf Basis aktueller Grundstückswerte berechnet, anstelle der bisher zugrunde gelegten veralteten Einheitswerte. Kommunen können ihre Hebe­sätze anpassen, was die Steuerlast direkt beeinflusst. Die neuen Steuermesszahlen betragen 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,45 Promille für andere Grundstücke.

Die Grundsteuer berechnet sich anhand von drei Variablen: Wert des Grundbesitzes (Grundsteuerwert) x Steuermesszahl x Hebesatz. Einige Bundesländer (z. B. Bayern, Hessen) nutzen eigene Modelle, die teilweise von der wertabhängigen Berechnung abweichen. Anfang des Jahres hatten noch nicht alle Kommunen die Hebesätze bekanntgegeben.

Nebenkosten & Monitoring des Verbrauchs

CO₂-Abgabe/Brennstoffemissionshandelsgesetz: Die CO₂-Abgabe stieg zum Jahreswechsel von 45 auf 55 Euro pro Tonne.

Verbrauchsabhängige Abrechnung bei Wärmepumpen: Seit 1. Oktober 2024 gelten neue Vorschriften zur individuellen Erfassung und Abrechnung des Ver­brauchs bei Wärmepumpen. Für Mehrfamilienhäuser, in denen nun Wärmepumpen installiert werden, gilt die Ausstattungs- und Abrechnungspflicht sofort. Für Mehrfamilienhäuser mit bereits bestehenden Wärmepumpen gilt eine Übergangsfrist bis 30. September 2025. Bisher waren Vermieter nicht verpflichtet, bei Wärmepumpen die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen (§ 11 Abs. 1 Nr. 3a Heizkostenverordnung).

Fernablesbare Zähler: Mit Ende des Jahres 2026 läuft die Frist für den Austausch nicht funkender Zähler gegen fernablesbare Messtechnik aus. Fernablesbare Zähler sind spätestens ab 2027 Pflicht und müssen interoperabel sowie Smart-Meter-Gateway-kompatibel sein. Vermieter sind verpflichtet, Mietern unterjährige Verbrauchsinformationen (uVI) monatlich bereitzustellen. Geschieht dies nicht, haben Mieter ein Kürzungsrecht bei der Heizkostenabrechnung.

Smart Meter: Seit 1. Januar 2025 sind Messstellenbetreiber verpflichtet, intelligente Messsysteme zu installieren, und zwar in Haushalten mit mehr als 6.000 Kilowattstunden Stromverbrauch, in Haushalten mit PV-Anlagen von 7 bis 100 kWp Leistung und in Haushalten mit steuerbaren Verbrauchseinrichtungen.

Mietwohnungen

Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse läuft nach derzeitigem Stand (Redaktionsschluss) Ende 2025 aus. Die Ampelkoalition ist vor den Neuwahlen mit dem Versuch gescheitert, das Regulierungsinstrument bis 2029 zu verlängern. Teil des Wahlkampfprogramms der SPD ist es, die Mietpreisbremse unbefristet einzuführen, auch Indexmieten sollen durch die Kopplung an die Nettokaltmieten (statt Inflationsrate) in ihrer Entwicklung gebremst werden.

Mieterhöhung bei Wärmepumpe: Wird eine alte Heizungsanlage gegen eine Wärmepumpe ausgetauscht, kann die Maßnahme als Modernisierung geltend gemacht und eine Mieterhöhung durchgesetzt werden. Voraussetzung: Die neue Wärmepumpe erreicht eine Jahresarbeitszahl (JAZ) von mindestens 2,5. Liegt sie darunter, kann nur die Hälfte der Installationskosten geltend gemacht werden. Die JAZ lässt sich zuverlässig allerdings erst nach längerem Einsatz der Heizung ermitteln.

Digitalisierte Belegeinsicht: Vermieter dürfen laut dem neuen § 556 Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch nun die Belege ihrer Betriebskostenabrechnung digital zur Verfügung stellen. Zuvor mussten Originaldokumente in den Räumlichkeiten der Verwaltung oder des Vermieters vorgelegt werden. Eine Verpflichtung zur Digitalisierung der Unterlagen besteht nicht.

Wohngeld: Es steigt durchschnittlich um 15 Prozent, was etwa 30 Euro im Monat entspricht. Auch Eigentümer können es beantragen.

Gebäudeenergiegesetz 2025

Isolierpflicht für Rohr- und Wasserleitungen: Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Heizungs- und Wasserleitungen gedämmt werden – sowohl im Altbau als auch im Neubau. Die Dämmstärke richtet sich dabei nach dem Durchmesser der Rohre und ihrer Lage (Innen-, Außenbereich).

Heizungsoptimierung: Ältere Anlagen mit Warmwasser als Wärmeträger, die nach dem 30. September 2009 installiert wurden, müssen innerhalb von 15 Jahren nach Aufstellung geprüft werden (also ab 2025). Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 installiert wurden, müssen bis spätestens 30. September 2027 auf Optimierungsbedarf geprüft werden.

Gasetagenheizungen: Bis 31. Dezember 2024 mussten Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern Informationen über die vorhandenen Etagenheizungen bei Eigentümern und den Schornsteinfegern einholen. Die konsolidierte Fassung muss den Eigentümern innerhalb von drei Monaten zur Verfügung gestellt werden. Sie dient als Entscheidungsgrundlage über die künftige Beheizung des Gebäudes.

Erneuerbare Energien

Solarstrom-Vergütung: Die Höhe der Einspeisevergütung für überschüssigen Strom aus neu ans Netz gehenden Solaranlagen sinkt alle sechs Monate um jeweils ein Prozent. Für neue Anlagen, die ab dem 1. Februar 2025 in Betrieb genommen werden, liegt sie bei Geräten mit bis zu 10 kWp Leistung bei 7,96 Cent/kWh, bei bis zu 40 kWp Leistung bei 5,62 Cent/kWh und bei bis zu 100 kWp bei 5,62 Cent/kWh.

Sonstiges

Mindestlohn: Er liegt nun bei 12,82 Euro (vorher 12,41 Euro). Die Minijobgrenze erhöhte sich zum Jahreswechsel auf 556 Euro brutto (bisher: 538 Euro).

Beitragsbemessungsgrenzen Sozialversicherung: Die Lohnzuwachsrate von 6,44 Prozent führt zu Anpassungen. Die Beitragsbemessungsgrenze der Krankenversicherung steigt von 62.100 Euro auf 66.150 Euro (+6,52 Prozent), und die Versicherungspflichtgrenze wird von 69.300 auf 73.800 Euro (+6,49 Prozent) angehoben.

Barrierefreiheitsstärkungsgesetz: Am 28. Juni 2025 tritt das Gesetz in Kraft. Es verpflichtet Privat- und Handelsunternehmen, ihre Dienstleistungen auch barrierefrei und digital anzubieten. Dienstleistungsunternehmen sind etwa verpflichtet, ihre Kunden über die Barrierefreiheit ihrer Dienstleistungen in deren AGB zu informieren. Bei Nichtbeachtung drohen Bußgelder von bis zu 100.000 Euro.

Beschlusseintrag ins Grundbuch: Bestimmte Alt-Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften müssen bis 31. Dezember 2025 ins Grundbuch ein- bzw. nachgetragen werden, damit sie auch gegenüber neuen Miteigentümern Bestand haben. Dies gilt für Beschlüsse, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung gefasst wurden und nicht bereits durch eine gesetzliche Öffnungsklausel gedeckt waren/sind. Grundlage ist § 48 Abs. 1 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz.

Klima- und Transformationsfonds (KTF): Die Mittel für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) stammen aus dem KTF. Die finanziellen Spielräume sind nach derzeitigem Stand (Redaktionsschluss) äußerst begrenzt. Von 25,4 Mrd. Euro für 2025 waren Anfang des Jahres bereits 94 Prozent (23,9 Mrd. Euro) verplant. Die Rücklagen des KTF, ursprünglich 29 Mrd. Euro, waren bis Ende 2024 nahezu vollständig aufgebraucht.

“Neues Jahr, neue Regeln” erschien in der Ausgabe 1-2/2025