Neues Mess- und Eichgesetz

Seit Jahresbeginn gelten neue Pflichten für Immobilienbesitzer,  Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Haus- und Immobilienverwalter.

Zum 1. Januar 2015 trat das novellierte Mess- und Eichgesetz (MessEG) in Kraft. Es soll in erster Linie die Verwendungsüberwachung vereinfachen. Alle gewerblich genutzten Messgeräte müssen künftig europaweit die gleichen Anforderungen erfüllen, wenn sie neu auf den Markt gebracht werden. Zeitgleich gilt nun auch die neue Mess- und Eichverordnung, die technische Details und Vorgaben des neuen MessEG im Einzelnen regelt. Sie löst das alte Eichgesetz (EichG) und die Eichordnung (EO) ab, um europarechtliche Vorgaben umzusetzten und die Neugestaltung des gesetzlichen Messwesens abzuschließen.

Die wichtigste Neuerung für die Wohnungswirtschaft ist die Anzeigepflicht für neue und erneuerte Messgeräte wie Kalt-, Warmwasser- und Wärmezähler, die nach dem 1. Januar 2015 in Gebrauch genommen werden. Die amtliche Ersteichung entfällt. Die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben soll nun von unabhängigen Konformitätsbewertungsstellen beurteilt werden.

Ebenfalls neu geregelt sind Betretungsrechte, Mitwirkungs- und Duldungspflichten bei der Verwendungsüberwachung. § 56 Abs. 1 MessEG zufolge ist es Behörden gestattet, zur Überwachung des ordnungsgemäßen Verwendens von Messgeräten Grundstück, Betriebs- und Geschäftsräume zu betreten. Das Betreten von Wohnräumen dagegen bleibt nur zur Vermeidung dringender Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung zulässig.

Die neue Anzeigepflicht gem. § 32 Abs. 1 MessEG

Sie hat die größte Auswirkung für die Verwalterpraxis, denn sie überträgt die Verantwortung vom bisherigen Inverkehrbringer oder Bereitsteller auf den so genannten Verwender. Begründet wird dies damit, dass nur der Verwender in der Lage sei, belastbare Aussagen über Beginn und Ort der Verwendung zu machen.

Wer ist Verwender im Sinne des Mess- und Eichgesetzes?

Allgemein wird als Verwender i. S. v. § 32 MessEG derjenige angesehen, der die rechtliche, tatsächliche und nicht nur vorübergehende Kontrolle über die Funktion des Messgerätes hat (sog. Funktionsherrschaft). Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das:

Verwender kann zum einen der Eigentümer der Wohnung bzw. die WEG sein.

Ist der eigentliche Messvorgang nur mit Hilfe eines weiteren Auswertungsgeräts möglich (z. B. bei komplexen Messgeräten), ist das Messdienstleistungsunternehmen Verwender und damit auch anzeigepflichtig.

Messgeräte, die lediglich angemietet wurden, sind nach Ansicht der Arbeitsgemeinschaft Mess- und Eichwesen (AGME) in Verwendung des vermietenden Messdienstleisters, der somit anzeigepflichtig ist.

Speziell für die WEG gilt: Nur wenn Messgeräte in Gemeinschaftseigentum stehen (was in der Regel der Fall ist), ist die WEG Verwender im Sinne des Gesetzes. Das heißt, nur wenn das entsprechende Gerät gekauft und nicht lediglich gemietet wurde, ist sie anzeigepflichtig.

Anzeigepflichtige Geräte

Die Anzeigepflicht gilt für Geräte zur Erfassung des Verbrauchs von Warm- und Kaltwasser sowie thermischer Energie, die nach dem 1. Januar 2015 neu oder erneuert werden. Sie müssen der zuständigen Landesbehörde innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme angezeigt werden. Als „erneuert“ gelten Messgeräte, die bereits in Betrieb sind, aber so wesentlich verändert wurden, dass statt der Eichung eine erneute Konformitätsbewertung durchgeführt werden muss, was die Eichbehörde entscheidet. Dabei handelt es sich um eine einmalige Meldung pro WEG bzw. Eigentümer. Eine Ab- oder Ummeldung, z. B. wegen Geschäftsaufgabe oder Umzug ist nicht erforderlich. Auch muss nicht jedes einzelne Messgerät gemeldet werden. Es reicht, spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme des ersten Messgeräts einer Geräteart zu melden, welche Art verwendet wird.

In verkürzter Form muss die Anzeige lediglich die Messgeräteart und die Anschrift des Verwenders (Eigentümer/WEG) enthalten. Dies kann elektronisch erfolgen. Die Angabe der in § 32 Abs. 1 MessEG aufgeführten Daten zu Geräteart, Hersteller, Typenbezeichnung, Jahr der Kennzeichnung ist darüber hinaus nicht erforderlich, sofern diese Daten abrufbereit vorliegen, um die Behörde auf Nachfrage zu informieren. Dazu sollte auch ein Beleg der Meldung vorliegen – eine behördliche Bestätigung des Anzeigeeingangs.

Die Informationspflicht des Immobilienverwalters

Verwalter sind im Rahmen ihrer ordnungsgemäßen Tätigkeit verpflichtet, Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. Eigentümer über die neue Anzeigepflicht zu informieren. Sowohl Miet- als auch WEG-Verwalter können in die Haftung genommen werden, wenn sie dieser Verpflichtung nicht nachkommen.

Übertragung der Anzeigepflicht

Laut Gesetz kann die Anzeigepflicht des Verwenders an einen Dritten übertragen werden. Die WEG bzw. der Eigentümer kann dies also an den Verwalter oder den Messdienstleister abgeben. Der einfachste und sicherste Weg ist die vertragliche Übertragung an den jeweiligen Messdienstleister. Dies ist empfehlenswert, weil hier die Meldung mit geringem Aufwand erfolgen kann. Neuverträge sollten eine entsprechende Klausel im Wartungsvertrag enthalten.

Auch der Verwalter kann die Anzeigepflicht für Eigentümer bzw. die WEG übernehmen. Hier ist allerdings zu beachten, dass bei Verletzung der Anzeigepflicht Bußgelder bis 20.000 Euro drohen. Nach mündlicher Aussage der AGME wird mit einer „großzügigen Anpassungsphase“ zu rechnen sein; dennoch sollte die Frist im Auge behalten werden.

Die Eichfristen

Von der Anzeigepflicht unabhängig ist die Eichpflicht für Messgeräte. Sie gilt für alle, die Messgeräte im geschäftlichen Verkehr verwenden oder bereithalten, ungeachtet der tatsächlichen Eigentumsverhältnisse. Die Nacheichung bleibt auch künftig bei den Eichbehörden der Länder und den staatlich anerkannten Prüfstellen. Neu ist die Regelung der verspäteten Eichung. Nach § 38 MessEG gilt ein Messgerät als geeicht, wenn die Eichung mindestens 10 Wochen vor Ablauf der Eichfrist beantragt wurde und die Behörde die Eichung nicht rechtzeitig durchführt. Bei späterer Antragsstellung kann die Behörde die weitere Verwendung gestatten.

Beschließt eine WEG, die Eichfristen nicht zu beachten, befreit dies den Verwalter aus der Haftung, wobei ein solcher Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und insofern anfechtbar ist (BayObLG, 2Z BR 154/97). Die Pflicht zur Einhaltung der Eichfrist bleibt beim Eigentümer (AG Düsseldorf, B 90 Js 4536/07-241/07).

Umgang mit nicht erneuerten Geräten

Die Nacheichung verwendeter Messgeräte bleibt ebenfalls im bisherigen Umfang den Eichbehörden der Länder und den staatlich anerkannten Prüfstellen vorbehalten. § 35 MessEV führt ein Stichprobenverfahren zur Verlängerung der Eichgültigkeit ein, wonach einzelne Zähler eines Loses ausgebaut und überprüft werden. Bleiben sie unbeanstandet, gelten alle Zähler dieses Loses für weitere fünf Jahre als geeicht, was Kosten und Verwaltungsaufwand spart. Die Verwender sind nach § 33 ­MessEV dazu verpflichtet, die Eichbehörde bei der Überprüfung zu unterstützen: Geräte sind gereinigt und ordnungsgemäß vorzustellen, die Prüfung muss gefahrlos und ungehindert unter Bereitstellung von Arbeitshilfen und -räumen erfolgen können. Zudem wird auf Messgeräten zukünftig der Beginn der Eichfrist ausgewiesen, der Ablauf nur noch optional.

Wo wird gemeldet

Die Anzeige soll ab 1. Januar 2015 über eine Online-Plattform möglich sein: www.eichamt.dehttp://www.eichamt.de

Zudem auch formlos per E-Mail, schriftlich oder per Fax bei der zuständigen Landesbehörde oder zentral bei der Arbeitsgemeinschaft der Mess- und Eichbehörden

AGME Geschäftsstelle
c/o Deutsche Akademie für Metrologie beim Bayerischen Landesamt für Maß und Gewicht
Franz-Schrank-Str. 9
80638 München
Fax: +49 (0) 89 17901-386

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