Neues zur Mietpreisbremse – derzeit in Berlin und Frankfurt, nicht aber in Hamburg und München!

Fortsetzung aus DDIVaktuell 8/17, weitere folgen!

DAS THEMA

Das Thema Mietpreisbremse ist nach wie vor hochpolitisch. Zu der im Jahr 2015 eingeführten Mietpreisbremse liegen nunmehr weitere Gerichtsentscheidungen aus den vier am stärksten von der Wohnungsnot betroffenen Großstädten in vier verschiedenen Bundesländern vor, und der aktuelle Stand könnte unterschiedlicher nicht sein. Wir wollen diese Entwicklung erneut aufgreifen und über den derzeitigen Stand berichten. Das Thema wird sicherlich aufgrund der Entwicklungen im Bundesrecht und in den Verordnungen des Landesgesetzgebers noch mindestens einmal fortgesetzt werden.

Nur zur Erinnerung: Der Bundesgesetzgeber hat die Mietpreisbremse im Jahr 2015 durch § 556 d BGB im Bundesrecht eingeführt. Diese Ermächtigungsgrundlage überließ es den Ländern, die Mietpreise umzusetzen und durch Landesverordnung, die entsprechend begründet werden muss, die Gebiete zu bestimmen, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

DIE FÄLLE

Berlin
Dort hatte die 65. Kammer des LG Berlin mit dem bereits früher an dieser Stelle besprochenen Urteil vom 29.3.2017 entschieden, dass zum einen die Ermächtigungsgrundlage für § 556 d BGB verfassungskonform ist und zum anderen der Berliner Senat die Mietpreisbremse mit der dortigen Verordnung auch rechtswirksam umgesetzt, insbesondere eine ausreichende Begründung geliefert hat.
Mit Hinweisbeschluss vom 14.9.2017 hat allerdings die 67. Kammer des LG Berlin die Verfassungsmäßigkeit der Ermächtigungsgrundlage (§ 556 d BGB) angezweifelt. Die Kammer zeigte sich davon überzeugt, dass dieses Bundesgesetz gegen Art. 3 GG, Eigentums-Grundrecht, verstößt, da sich daraus eine Ungleichbehandlung für Vermieter ergibt. Dies liegt zum einen daran, dass manche Bundesländer nach wie vor die Mietpreisbremse nicht umgesetzt haben, obwohl es auch dort Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gibt. Zum anderen entsteht eine zeitliche Ungleichbehandlung daraus, dass manche Bundesländer (z. B. Schleswig-Holstein) entsprechende Verordnungen zwar zunächst erlassen, dann jedoch wieder aufgehoben haben, sodass allein der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags zu einer Ungleichbehandlung führt. Schließlich sieht die 67. Kammer des LG Berlin eine Ungleichbehandlung darin, dass diejenigen Vermieter, die schon vorher über der ortsüblichen Miete vermietet haben, diesen Mietzins jedenfalls beibehalten dürfen. Die 67. Kammer strebte daher – formal korrekt – eine Vorlage der Mietpreisbremse beim Bundesverfassungsgericht an. Diese Vorlage kam nur deshalb nicht zu Stande, weil sich im weiteren Verlauf des Prozesses herausstellte, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund der Beschaffenheit der Wohnung gar nicht überschritten war. Eine weitere Gelegenheit für die Vorlage zum Bundesverfassungsgericht bot sich der 67. Kammer mit Beschluss vom 7.12.2017 (Az. 67 S2 218/17). Mit diesem Beschluss legte das LG Berlin dem Bundesverfassungsgericht die Frage zur Entscheidung vor, ob die Ermächtigungsgrundlage für die Mietpreisbremse mit dem Gleichheitssatz vereinbar sei, und zog die oben angeführten Argumente im Detail heran. Eine Äußerung des Bundesverfassungsgerichts liegt aktuell noch nicht vor. Bis dahin gilt allerdings die Entscheidung der 65. Kammer, wonach sowohl die Ermächtigungsgrundlage verfassungsgemäß als auch die Umsetzung durch den Berliner Senat korrekt war und damit die Mietpreisbremse in Berlin wirksam ist. Das AG Berlin ist, unterstützt durch die 67. Kammer des Landgerichts, zwischenzeitlich jedoch dazu übergegangen, sämtliche anhängigen Entscheidungen zur Mietpreisbremse auszusetzen bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts.

München
Anders in München: Mit der bereits in DDIVaktuell 8/17 besprochenen Entscheidung des AG München vom 21.6.2017 hatte dieses die Überlegungen des Bayerischen Verfassungsgerichtshofes aufgegriffen und die Mietpreisbremsen-Verordnung im Stadtgebiet von München nicht angewandt, weil es davon ausging, dass sie nicht ausreichend begründet war. Aufgrund dieses Urteils lieferte die Bayerische Staatsregierung eine Begründung nach, die am 24.7.2017 veröffentlicht wurde. Natürlich ging auch der unterlegene Mieter in Berufung zum LG München. Dessen Entscheidung liegt nunmehr vor (LG München I, Urteil vom 6.12.2017, Az. 14 S 10058/17) und berücksichtigt auch die nachgeschobene Begründung der Bayerischen Staatsregierung sowie eine dort von der Kammer eingeholte Auskunft. Trotz bzw. gerade wegen dieser nachgeschobenen Begründung hat das LG München I das Urteil des Amtsgerichts aufrecht erhalten. Die Mietpreisbremse ist daher in München nach wie vor nicht wirksam! Nach der Begründung des Landgerichts dürfte dies auch für alle anderen bayerischen Gemeinden gelten, in denen die Mietpreisbremse eingeführt wurde.

Zur Begründung schließt sich die Kammer zunächst dem AG München an und bemängelt ebenfalls, dass die Verordnungsbegründung nicht für jede Gemeinde darstellt, warum diese die ausführlichen Kriterien der Mietpreisbremse erfüllt. Das LG München I weist zur Stützung dieser Argumentation ausdrücklich auf die amtliche Auskunft der Bayerischen Staatsregierung hin, die diese Einordnung der jeweiligen Gemeinde in den Kriterienkatalog und den sich daraus ergebenden Punktwert exakt aufführt. Ohne diese amtliche Auskunft war die Einordnung der jeweiligen Gemeinde jedoch für Außenstehende gerade nicht zu erkennen. Darüber hinaus hatte sich das LG München I mit der nachgeschobenen Verordnungsbegründung der Bayerischen Staatsregierung zu beschäftigen. Das LG München I geht nach allgemeinen verwaltungsgerichtlichen Grundsätzen davon aus, dass die Nichtigkeit der Verordnung nicht nachträglich durch die nachgeschobene Begründung des Verordnungsgebers vom 20.7.2017 geheilt werden kann. Für alle Mietverträge in München, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden, gilt die Mietpreisbremse daher nicht. Die Kammer lässt allerdings ausdrücklich offen, ob eine Heilung mit der Bekanntmachung der zusätzlichen Begründung am 24.7.2017 eingetreten ist und die Mietpreisbremse daher ab diesem Datum in München wirkte. Weiter weist die Kammer darauf hin, dass sie weder hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit des § 556 d BGB noch hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit und Begründetheit der Verordnung als solcher Bedenken hat.

Hamburg
Zur Frage einer nachgeschobenen Begründung mussten auch die Hamburger Gerichte Stellung nehmen. Bereits mit Urteil vom 23.5.2010 (Az. 316 C 380/16) hat das AG Hamburg-Altona die dortige Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbremse für nichtig erklärt, da sie unzureichend begründet worden war. Das AG Hamburg-Sankt Georg stellte sich in einem Urteil vom 22.6.2017 (Az. 913 C 2/17) jedoch gegen diese Ansicht und verwies auf eine auf der Internetseite des offiziellen Stadtportals für Hamburg jedenfalls jetzt veröffentlichte Begründung.

Mit Urteil vom 9.10.2017 (Az. 316 C 206/17) hatte das AG Hamburg Gelegenheit, hierüber erneut zu entscheiden und seine Ansicht zu revidieren. Aus der Feststellung, dass die Begründung der Verordnung jedenfalls erst lange nach dem Erlass der Verordnung am 23.6.2015 im Internet eingestellt wurde, zieht das AG Hamburg-Altona ebenso wie das LG München I die Konsequenz, dass eine solche nachgelieferte Begründung nicht zur Heilung der ursprünglich nichtigen Verordnung führt. Das AG Hamburg-Altona hatte allerdings auch über den Zeitraum nach der Veröffentlichung der Begründung zu entscheiden, den das LG München I zunächst offen lassen konnte. Hierzu führt das AG Hamburg-Altona aus, dass eine nachträgliche Heilung eines Begründungsmangels nicht möglich ist, denn sonst würden ursprünglich wirksame Mietpreisabreden, die vor dem Inkrafttreten einer wirksamen Verordnung beschlossen wurden, mit der nachgeschobenen Begründung auf einmal teilunwirksam. Dies muss nach Ansicht des AG Hamburg-Altona aber auch für Mietverträge gelten, die nach der nachgeschobenen Begründung abgeschlossen wurden, dieses Nachschieben konnte die ursprünglich nichtige Verordnung nicht heilen. Es würde sich um eine echte Rückwirkung handeln, die verfassungsrechtlich nicht zulässig ist.
Das AG Hamburg-Altona hat die Berufung ausdrücklich zugelassen, über diese ist jedoch bei Redaktionsschluss nicht entschieden – Fortsetzung folgt!

Frankfurt
Auch in Frankfurt am Main ist die Lage derzeit ungeklärt: Das AG Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 20.9.2017 (Az. 33 C 3490/16) entschieden, dass sowohl die Ermächtigungsnorm, § 556 d BGB aus seiner Sicht materiell verfassungsgemäß ist und darüber hinaus die hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2016 sowohl formell als auch materiell ordnungsgemäß begründet ist. Diese Entscheidung hat das LG Frankfurt am Main jedoch mit Berufungsurteil vom 27.3.2018 (Az. 2-11-S 183/17) aufgehoben mit dem Argument, dass auch in Hessen die Rechtsverordnung nicht ordnungsgemäß begründet sei. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, und auch die Begründung ist noch nicht veröffentlicht.

Verwalter­strategie

Sollte die 67. Kammer des LG Berlin Recht behalten und die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage in § 556 BGB bereits verfassungswidrig und damit unwirksam sein, sind alle von den Ländern erlassenen Verordnungen zur Mietpreisbremse ebenfalls nichtig. In Hamburg bleibt der Ausgang des Berufungsverfahrens abzuwarten. Diese Berufungsentscheidung wird wegweisenden Charakter haben, ob eine nachgeschobene Verordnungsbegründung wenigstens ab ihrer Veröffentlichung gilt oder keinerlei Wirkung auf eine vorher veröffentlichte Verordnung hat. Im letzteren Fall müssten die Länder jeweils eine neue Verordnung mit entsprechender Begründung veröffentlichen. Das LG München I hatte diese Frage nicht zu entscheiden. Ob die Mietpreisebremse für solche Mietverträge in München gilt, die nach dem 24.7.2017 geschlossen wurden, ist daher unklar.

Allerdings ist davon auszugehen, dass die bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlage der Mietpreisbremse in dieser Legislaturperiode nochmals geändert und wahrscheinlich verschärft wird. Tatsächlich ist festzuhalten, dass die Entscheidungen zur Mietpreisbremse in den letzten zwei Jahren angesichts der politischen und gesellschaftlichen Tragweite der Mietsteigerungen sehr überschaubar blieben.

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