Nicht ­automatisch gut geschützt - Zur richtigen Ausgestaltung der Vermögens­­schaden-Haftpflichtversicherung ist eine genaue Analyse ­unverzichtbar.

Eine Pflichtversicherung gemäß § 34 Gewerbeordnung (GewO) bietet Wohn­immobilienverwaltern nicht automatisch ausreichenden Versicherungsschutz für alle Tätigkeitsbereiche. Sinnvoll kann es sein, sich darüber hinaus zusätzlich abzusichern.

Abgesehen von der sechsmonatigen Übergangsfrist besteht die Versicherungspflicht für Wohnimmobilienverwalter bereits seit über einem Jahr. Seitdem musste jeder Wohnimmobilienverwalter die Versicherungsbestätigung seines Versicherers bei der zuständigen Erlaubnisbehörde vorlegen. Eine Versicherungssumme von 500.000 Euro für Vermögensschäden war verpflichtend nachzuweisen.

Die Berufs- bzw. Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung bietet Schutz für den Fall, dass das versicherte Unternehmen wegen eines bei der Ausübung beruflicher Tätigkeit begangenen Verstoßes von einem Dritten aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen für einen Vermögensschaden verantwortlich gemacht wird. Berechtige Ansprüche werden befriedigt, unberechtigte abgewehrt.

Bereits ein behauptetes Versehen kann die berufliche Existenz des Verwalters gefährden. Eine gute Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung sollte auf jeden Fall den Versicherungsschutz für Schäden im Zusammenhang mit Versicherungsverträgen (nicht ordnungsgemäß abgeschlossene, erfüllte oder fortgeführte Verträge) sowie die Auferlegung von Prozesskosten nach § 49 Abs. 2 WEG enthalten. Doch von wichtigen Leistungserweiterungen einmal abgesehen: Das weite Tätigkeitsfeld des Verwalters sollte umfassend und obligatorisch mitversichert sein, zum Beispiel die Vermittlung von Mietverträgen, die Entgegennahme von Mietkautionen, die Erstellung von Tarif- und Preisvergleichen von Energieunternehmen oder das Gebäudemanagement (Organisation von Gärtner-, Hausmeister- und Reinigungsdiensten etc.). Aber es geht eben auch explizit um den ausreichenden Versicherungsschutz für die Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Welche Tätigkeitsbereiche genau fallen eigentlich unter die Versicherungspflicht gemäß § 34c GewO? Viele Immobilienverwalter verwalten nicht nur Wohn- sondern darüber hinaus auch Gewerbeeinheiten. Sie bieten eventuell Hausmeisterdienste an und vermitteln oder bewerten Immobilien. Versicherungen sprechen hier von den „branchenüblichen Nebenrisiken“. Einige Immobilienverwalter generieren ihren Hauptumsatz aus diesen Nebenrisiken und nicht aus der Verwaltung von Immobilien.

Die gesetzlichen Regelungen
§ 34c GewO Abs. 4 regelt, welcher Personenkreis unter die Versicherungspflicht fällt: Die Versicherungspflicht besteht für Personen, die gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten.

§ 1 WEG ist zu entnehmen, in welchen Eigentumsbereichen die Tätigkeit eines Wohnimmobilienverwalters unter die Versicherungspflicht fällt:

• Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentums­anteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
• Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentums­anteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
• Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Es gibt demnach drei unterschiedliche Szenarien: Ein Immobilienverwalter verwaltet nur gemeinschaftliches Eigentum. Somit fällt sein Tätigkeitsbereich zu 100 Prozent unter die Versicherungspflicht, unabhängig davon welcher Anteil auf Gewerbeflächen entfällt. Wenn ein Immobilienverwalter fremde Wohnimmobilien (gegebenenfalls) mit Gewerbeanteil (keine Wohnungseigentümergemeinschaften, sondern beispielsweise Mietverwaltungen oder Grundstücksgesellschaften sämtlicher Unternehmensformen) verwaltet, wäre der versicherungspflichtige Anteil lediglich für den Wohnanteil anzurechnen. Ein Immobilienverwalter, der ausschließlich Gewerbeimmobilien (kein Wohneigentum nach WEG) verwaltet, unterliegt nicht der Versicherungspflicht.

Für die Praxis
Wenn ein Immobilienverwalter eine „marktübliche“ Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung nach der Versicherungspflicht aus § 34c GewO abgeschlossen hat, besteht also nicht automatisch Versicherungsschutz für sämtliche Tätigkeitsbereiche sondern lediglich für die

• gewerbsmäßige Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) und
• gewerbsmäßige Verwaltung von Mietwohnungen für Dritte.

Tätigkeiten, die darüber hinausgehen, fallen nicht unter die Versicherungspflicht. Es steht dem Immobilienverwalter grundsätzlich frei, sich gegen diese Risiken über einen separaten Vertrag oder mit einem „Zusatz-Baustein“ zu seiner bestehenden Berufs-Haftpflichtversicherung zu versichern.

Selbstverständlich hat der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. seinen Mitgliedern bereits vor Inkrafttreten der Versicherungspflicht umfassende Versicherungskonzepte zu besonderen Konditionen zur Verfügung gestellt. In Zusammenarbeit mit Pantaenius wurden die passenden Versicherungsbedingungen und Rahmenverträge entwickelt, die exklusiv von Mitgliedern der Landesverbände des VDIV Deutschland genutzt werden können.

Neben der reinen Versicherungspflicht gemäß § 34c GewO ist über die Exklusiv-Konzepte ein weitreichendes Tätigkeitsfeld abgesichert. Es war immer das Ziel, den VDIV-Mitgliedern über nur einen Vertrag Versicherungsschutz für sämtliche Tätigkeiten eines modernen Immobiliendienstleisters zu bieten.

Zwei unterschiedliche Konzepte stehen zur Verfügung, die auf die speziellen Bedürfnisse des jeweiligen Immobilienverwalters zugeschnitten sind. Zum einen besteht ein VDIV-Rahmenvertrag mit der Allianz Versicherungs-AG. Dieser Rahmenvertrag wurde speziell für Immobilienverwalter entwickelt, deren Umsatz hauptsächlich aus der Verwaltung und wenig bis gar nicht aus den branchenüblichen Nebenrisiken generiert wird.

Über einen „Zusatz-Baustein“ ist geregelt, dass beispielsweise die Verwaltung von Gewerbeimmobilien außerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das Facility Management und die Begutachtung und Bewertung von Immobilien mitversichert sind. Dieser gilt immer dann, wenn der erwirtschafte Jahresnettoumsatz aus diesem Bereich nicht über 100.000 Euro hinausgeht. Liegt der generierte Umsatz über 100.000 Euro, wird dem Verwalter selbstverständlich eine adäquate Zusatzdeckung angeboten.

Um auch den Immobilienverwaltern gerecht zu werden, die einen hohen Umsatz aus Nebenrisiken erzielen, hat sich der VDIV – in Zusammenarbeit mit Pantaenius – mit einem weiteren Rahmenvertragspartner auf ein exklusives Deckungskonzept verständigt. Hierbei handelt es sich um die Hiscox SA, einen Spezial-Versicherer für die Sparte Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Bei der Hiscox wird nicht zwischen der Tätigkeit als Immobilienverwalter gemäß § 34c GewO und weiterführenden Tätigkeitsbereichen differenziert. Die gewählte Versicherungssumme (mindestens 500.000 Euro) steht sowohl im Rahmen der Pflichtversicherung als auch für Tätigkeiten, die nicht aus der reinen Verwaltung von Wohnimmobilien resultieren, zur Verfügung.

Eine Pflichtversicherung gemäß § 34 GewO bietet also nicht automatisch ausreichenden Versicherungsschutz! Für einen bedarfsgerechten Versicherungsschutz muss das individuelle Tätigkeitsfeld genauestens analysiert werden.

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