Nichts leichter als das?

Wenn das Wohnen barrierefrei werden soll, wirft die praktische Umsetzung in Eigentümergemeinschaften nicht nur technische, sondern auch rechtliche Fragen auf.

Die Anforderungen an Wohnräume ändern sich mit den Jahren. Viele Eigentümer stehen vor der Entscheidung, in ihren Immobilien Barrierefreiheit oder zumindest Barriereerleichterung herzustellen – und haben dabei oft erhebliche Hürden zu nehmen:

Im Verhältnis Vermieter zu Mieter kann auf eine mietrechtliche Norm zurückgegriffen werden. § 554a BGB regelt, unter welchen Umständen der Mieter einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Zustimmung zur Herstellung der Barrierefreiheit hat. Auch Kernfragen der späteren Umsetzung hat der Gesetzgeber normiert. Im Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) fehlt eine vergleichbare Regelung – dort ist die Barrierefreiheit nicht ausdrücklich erwähnt. Und so ergeben sich in Hinblick auf barrierebeseitigende Maßnahmen innerhalb der WEG zwangsläufig verschiedene Problemkreise. Schon die Ausgangslage erfordert folgende Unterscheidungen: 1. Wollen die Eigentümer der WEG vorausschauend das Gemeinschaftseigentum barrierefrei umgestalten? 2. Hat sich ein Eigentümer mit der konkreten Forderung der Herstellung der Barrierefreiheit für sich an die Gemeinschaft gewandt? Oder wird 3. die Forderung für den Mieter eines Eigentümers aufgestellt?

1. Herstellung der Barrierefreiheit durch Beschluss

Die Eigentümer können Maßnahmen zur Herstellung der Barrierefreiheit beschließen, auch wenn noch kein zwingender Anlass hierfür besteht. Wo aber liegen die Grenzen? Ist die Herstellung der Barrierefreiheit als Instandhaltung oder Instandsetzung, ggf. auch in modernisierender Weise, zu qualifizieren? Handelt es sich rechtlich um eine Modernisierung oder gar um eine echte bauliche Veränderung? Von dieser Einschätzung hängen die erforderlichen Mehrheitsverhältnisse bei der Beschlussfassung ab – von der einfachen Mehrheit bis zum Erfordernis der Zustimmung aller Eigentümer.

Generell können sich Eigentümer bei der Beschlussfassung an § 555 b Nr. 4 und Nr. 5 BGB orientieren. Gebrauchswerterhöhungen und die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse können Modernisierungen in Sinne des § 22 Abs. 2 WoEigG darstellen, wobei die Rechtsprechung hierbei sogar eine sehr weitgehende Auslegung dieses Begriffs erlaubt. Letztlich gilt aber wie so oft: Es hängt von der konkreten Maßnahme ab, und zwar wie folgt:

Beispiel Aufzug: Als Innen- oder Außenaufzug stellt er eine ganz erhebliche Maßnahme zur Herstellung der Barrierefreiheit dar. Der Installation wird zudem richtigerweise die Erhöhung des Gebrauchswertes einer Anlage zugesprochen. Sie stellt eine modernisierende Maßnahme dar. Dies ermöglicht es den Eigentümern in einer WEG, den Einbau eines Aufzuges zu beschließen. Erforderlich hierfür ist die sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit, die Zustimmung von 3/4 der stimmberechtigten Eigentümer und zugleich mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile. Allerdings sind Einschränkungen zu beachten: Die Eigenart der Wohnanlage darf nicht verändert werden. Dies muss die Eigentümer aber nicht von vornherein abschrecken. Bei der Bewertung gibt es erhebliche Spielräume, womit es sehr auf die konkrete Art der Wohnanlage und auch die Ausgestaltung des Aufzuges ankommt. Zudem darf kein Eigentümer gegenüber den übrigen unbillig benachteiligt werden. Der Fahrstuhl vor dem Wohnzimmerfenster kommt also kaum in Frage.

Ein Wort zum Umfang der Beschlüsse: Der Einbau eines Aufzuges ist ein kostspieliges Vorhaben und erfordert erhebliches Know-how. Neben der Beschlussfassung über die Maßnahme und die Kosten sollten die Eigentümer daher unbedingt auch über die Einbeziehung von Fachplanern sowie deren Kosten beschließen.

Beispiel Rampen im Eingangsbereich: Auch deren Errichtung, am Eingang wie im Hinterhaus, wird man zur Modernisierung zählen dürfen, womit sich die erforderlichen Mehrheiten genau wie beim Beispiel Aufzug gestalten. Auch Rampen verbessern die Wohnverhältnisse, natürlich nur sofern sie die Eigenart des Objektes nicht verändern oder einzelne Eigentümer nicht unbillig benachteiligt werden.

Beispiel Treppenhausschräglift: Die Eigentümer können auch dessen Einbau beschließen. Die Beschlusskompetenz steht ihnen zu – wenn auch das Merkmal „erhebliche Veränderung“ hier eine besondere Gewichtung erhält. Erfordert der körperliche Zustand eines Hausbewohners einen solchen Lift, wird die Frage nach den erforderlichen Mehrheiten unproblematisch. Hierauf wird weiter unten eingegangen.

Beispiel Gegensprechanlagen: Sie zählen unproblematisch zu den Modernisierungen. Teilweise wird sogar vertreten, dass sie heute zum Mindeststandard gehören, sodass eine einfache Mehrheit für die Beschlussfassung genügen soll. Rechtssicher ist in jedem Fall die doppelt qualifizierte Mehrheit. Eine Grenze findet sich allenfalls in technisch sehr aufwändigen Ausführungen.

Beispiel Wohnungseingangstüren: Eine weitere denkbare Maßnahme zur Herstellung der Barrierefreiheit ist das Entfernen von Türschwellen oder die Verbreiterung der Wohnungstüren. Dies kann, je nach Voraussetzung und Umfang, als Wohnwertverbesserung angesehen werden. Hierbei ist aber erhebliches Augenmerk auf die Einheitlichkeit im Objekt zu richten.

Anzumerken ist, dass die Rechtsprechung bei Mehrhausanlagen den Eigentümern eines Hauses sogar teilweise ein alleiniges Entscheidungsrecht zubilligt. Finden die Maßnahmen nur in einem der Häuser statt, dann sind nur die Bewohner dieses Hauses stimmberechtigt – die übrigen Eigentümer sind von der Maßnahme ja nicht betroffen (OLG München, 34 Wx 66/07). Der hier gerichtlich entschiedene Einbau des Treppenhauslifts in einem Haus ist ein instruktives Beispiel für einen solchen Fall. Allerdings ist verallgemeinernd zu beachten, ob die übrigen Eigentümer auch wirklich nicht betroffen sind. Im Falle einer wie auch immer gearteten Kostenübernahme oder einer erheblichen Änderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage kann die Bewertung anders ausfallen.

Fazit

Die Eigentümergemeinschaft kann mit den entsprechenden Mehrheiten Maßnahmen zur Herstellung der Barrierefreiheit oder auch Barriere­erleichterung beschließen. Diese werden sich in der Regel als Modernisierungen qualifizieren lassen. Grenzen setzen das Maß der Veränderung der Eigenart der Wohnanlage oder die Intensität der Belastung einzelner Eigentümer durch die Maßnahme. Wird die Grenze überschritten, handelt es sich um eine „echte“ bauliche Veränderung, die einen allstimmigen Beschluss erfordern kann.

2. Erzwingen der Barrierefreiheit durch einzelne Eigentümer

In der oben beschriebenen Situation entscheiden sich die Eigentümer vorausschauend, das Gemeinschaftseigentum umzugestalten. Denkbar ist aber, dass einzelne Eigentümer aufgrund ihrer persönlichen körperlichen Situation auf die Herstellung der Barrierefreiheit angewiesen sind, da sie sonst ihre Wohnung nicht mehr verlassen bzw. erreichen können. Wie gehen die Eigentümer mit dieser Situation um, und können einzelne Eigentümer vielleicht sogar die Herstellung der Barrierefreiheit erzwingen?

Wie oben erwähnt, bietet das WoEigG, anders als die mietrechtlichen Vorschriften im BGB, keine rechtlichen Normen, nach denen ein Eigentümer dies direkt verlangen kann. Die Rechtsprechung hat aber verschiedene Fallgruppen herausgearbeitet, wobei den Urteilen selbst jeweils zu entnehmen ist, dass es unbedingt auf die Besonderheiten des Einzelfalls ankommt. Wollen die Eigentümer gemeinschaftlich die Barrierefreiheit herstellen, so besteht hierfür Beschlusskompetenz. Im Einzelfall ist dann zu entscheiden, ob eine doppelt qualifizierte Mehrheit oder eine Allstimmigkeit zu fordern ist.

Der Treppenliftfall

(LG Erfurt, Beschluss vom 19.2.2002 – 7 T 575/01)
Die Eigentümer haben mehrheitlich den Einbau eines Treppenliftes beschlossen. Dieser kommt nur einem Eigentümer bzw. dessen Mieter zugute.
Das Gericht bestätigt die Beschlusskompetenz. Der Beschluss ist nicht nichtig, auch wenn der Lift faktisch nur einem Eigentümer zugutekommt. Wichtig ist aber in diesem Fall, dass der gegen den Beschluss klagende Eigentümer die Anfechtungsfrist versäumte und daher nur Nichtigkeitsgründe geprüft wurden.

Beschließen die Eigentümer, abgestellt auf die persönliche Abhängigkeit eines der Eigentümer, die Durchführung der entsprechenden Maßnahme, so ist dies wie in Abschnitt „1. Herstellung der Barrierefreiheit durch Beschluss“ zu betrachten – wobei die Abwägung, ob die Eigenart des Gesamteindruckes durch eine Maßnahme verändert wird, erheblich zu Gunsten der Durchführung der Maßnahme verschoben wird. Beschließen sie dies aber nicht, finden sich verschiedene Herangehensweisen. Die Rechtsprechung löst dies durch eine Kombination des Diskriminierungsverbotes aus Art. 3 Abs. 2 GG mit dem Eigentumsschutz gemäß Art. 14 GG und den Regelungen für die baulichen Veränderungen der §§ 22 Abs. 1 und 14 Abs. 1 WoEigG: Zunächst wird die Maßnahme als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WoEigG qualifiziert. Die über das Maß des § 14 Nr. 1 WoEigG betroffenen Eigentümer müssten also zustimmen. Geprüft wird nun, ob die übrigen Eigentümer durch die Maßnahme betroffen sind, oder nicht.
Die Rechtsprechung nimmt hierzu eine Interessenabwägung vor: Ist ein Eigentümer auf die Barrierefreiheit angewiesenen, dann kann diese Abwägung zu seinen Gunsten ausfallen. Die übrigen Eigentümer sollen dann nicht mehr „betroffen“ i. S. v. § 14 Nr. 1 WoEigG sein, vielmehr besteht ein Anspruch gegen die WEG, die Herstellung der Barrierefreiheit zu dulden.

Dies mag nicht in jedem Fall zwingend überzeugen und auch nicht unbedingt stringent wirken, ist aber sachgerecht: Immerhin führt die fehlende Barrierefreiheit für den einzelnen Eigentümer letztlich dazu, dass er seine Wohnung nicht mehr verlassen kann, sie eventuell sogar aufgeben muss. Ganz eindeutig ist hier aber abhängig von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles zu entscheiden!

Insbesondere zu Treppenhausschrägliften gibt es sehr unterschiedliche Gerichtsentscheide, denen auch unterschiedliche Argumentationsketten zugrunde liegen: Ist ein Eigentümer zum Erreichen seiner Wohnung zwingend auf einen Treppenhausschräglift angewiesen, dann steht ihm ein Duldungsanspruch auf Errichtung des Liftes zu (OLG München, 32 Wx 51/05 sowie 34 Wx 66/07). Bemerkenswert ist hier, dass im konkreten Fall sogar ein Verstoß gegen die BayBauO geduldet werden musste. Nach dem Einbau des Treppenhausschräglifts wies die Treppe an einigen Stellen nicht mehr die vorgeschriebene Mindestbreite auf. Für die Münchener Richter war dies kein Grund, den Anspruch auf den Einbau zu verneinen. Ist ein Eigentümer also zwingend auf die Herstellung der Barrierefreiheit angewiesen, dann tritt die persönliche Betroffenheit der übrigen Eigentümer zurück, und der Eigentümer hat einen Anspruch auf Duldung der Herstellung.

In einem anderen Urteil allerdings hat das OLG München den Duldungsanspruch verneint, weil nach richterlicher Einschätzung der antragstellende Eigentümer noch in der Lage war, die Treppe zu benutzen – wenn auch mit erheblichen Beschwerden. Der betroffene Eigentümer muss folglich nachweisen, dass er seine Wohnung nicht erreichen kann – typischerweise über Ärzte oder Gutachten. Die WEG wird in Anlehnung an die mietrechtlichen Vorschriften aber ein wirtschaftliches Äquivalent fordern dürfen. Sollte die Maßnahme zur Wertminderung der Anlage führen, hat der Anspruchsteller einen Wertausgleich zu zahlen. Dies kann soweit gehen, dass die Barrierefreiheit eben doch wieder nicht geduldet werden muss, weil der Wertausgleich nicht erfolgt.

Offen ist zudem, ob die Eigentümer auch eine Art Sicherheit für den Rückbau fordern können. Zumindest hat die Rechtsprechung diesen Bereich nicht geklärt. Von der Hand zu weisen ist eine entsprechende Forderung allerdings nicht.

Fazit

Ein betroffener Eigentümer kann die Herstellung der Barrierefreiheit auch gegen den Willen übriger Eigentümer erzwingen. Ihm steht ein Duldungsanspruch zu. Voraussetzung: Er kann beweisen, dass sein körperlicher Zustand die entsprechende Maßnahme erforderlich macht. Die Kosten für die Maßnahme trägt in diesem Fall der Eigentümer. Zu fordern ist auch eine Sicherheitsleistung für den etwaigen Rückbau.

3. Barrierefreiheit für Mieter innerhalb einer WEG

Wie gehen Eigentümer mit der Situation um, wenn der Mieter einer Sondereigentumseinheit die Durchführung barrierebefreiender Maßnahmen fordert? – ein Spannungsfeld, das nicht gesetzlich geregelt ist: Der Mieter hat gegen seinen Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Maßnahme – auch soweit es den Zugang zur Mietsache betrifft (Rampe, Lift). Die Kosten der Maßnahme trägt der Mieter, und der Vermieter kann eine Sicherheit für den Rückbau verlangen.

Wie oben erläutert, hat der Sondereigentümer – so er persönlich auf die Barrierefreiheit angewiesen ist – seinerseits einen Duldungsanspruch. Die Kosten der Umsetzung einer Maßnahme trägt er und muss ggf. auch Wertausgleich leisten. Offen ist allenfalls, ob die WEG eine Sicherheit für den Rückbau verlangen kann.

Nun hat der Mieter aber keine Rechtsbeziehung zur WEG. Müsste er also „gegen“ den Vermieter vorgehen und diesem Sicherheit leisten? Müsste der Vermieter dann seinerseits die Zustimmung der Eigentümer einholen/erzwingen und der WEG Sicherheit leisten? Zumindest formell wohl nicht von der Hand zu weisen, auch wenn die Umsetzung (was ist zuerst da?) durchaus schwierig erscheint. Geklärt ist dies nicht. Diese Fälle werden die Justiz in den nächsten Jahren sicher beschäftigen. Zu wünschen ist, dass der Gesetzgeber durch eine Harmonisierung von Miet- und ­Wohnungseigentumsrecht dem entgegenwirkt.

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