Nutzung von Kellerräumen als Wohnung

(OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.10.2016 – 9 U 14/15)

DAS THEMA

Je nach Baujahr und Zustand bieten Kellerräume vielfältige Nutzungsmöglichkeiten, etwa als Abstell- oder Lagerraum, als Werkstatt, Partyraum oder Gästezimmer. Entsprechend vielfältig sind auch die möglichen Streitpunkte innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über die Zulässigkeit der unterschiedlichen Nutzungsarten. Mit dem Umbau eines laut Aufteilungsplan als „Keller“ und „Hobbyraum“ bezeichneten Raumes in eine eigenständige Wohnung befasste sich das OLG Karlsruhe.

DER FALL

Der Beklagte errichtete als Bauherr auf seinem Grundstück ein Mehrfamilienhaus, das in vier Miteigentumsanteile, jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, unterteilt wurde. Den Wohnungen wurden in der Teilungserklärung auch bestimmte Kellerräume zugeordnet. In § 5 der Teilungserklärung wurde die Nutzung der zum Sondereigentum gehörenden Räume folgendermaßen festgelegt: „Die Bezeichnung einer Zweckverwendung der Räume im Aufteilungsplan ist nicht dinglicher Inhalt des Sondereigentums. Das heißt, jeder Eigentümer kann die Zweckverwendung seiner Räume ändern.“

Festgelegt war (lediglich) die Nutzung der Wohnungen zu Wohnzwecken. Eine berufliche oder gewerbliche Nutzung der Wohnungen war nur gestattet, soweit davon gegenüber einer Wohnnutzung keine größere Beeinträchtigung für die übrigen Eigentümer oder das Gemeinschaftseigentum ausgeht. Eine berufliche oder gewerbliche Nutzung einer Wohnung sollte in jedem Falle die vorherige schriftliche Zustimmung des Verwalters benötigen, die auch aus wichtigem Grund versagt werden kann.

Der Beklagte veräußerte die übrigen Wohnungen, blieb jedoch Eigentümer der Wohnung Nr. 4. In die beiden zu dieser Wohnung gehörenden Kellerräume, die im Aufteilungsplan als „Keller“ bzw. „Hobbyraum“ bezeichnet sind, ließ er Küche, Bad und Toilette einbauen. Inzwischen werden die Räume als separate Wohnung vermietet.

Die Eigentümer der Einheit Nr. 3 klagten gegen die Nutzung der Kellerräume als „eigenständige Wohnung“. Die Klage wies das OLG in zweiter Instanz ab. Grundsätzlich kann ein Sondereigentümer gem. § 903 BGB mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren, insbesondere also auch die Nutzungsart bestimmen. Da die Teilungserklärung hier ausdrücklich vorsieht, dass jeder Eigentümer die Zweckverwendung seiner Räume ändern kann, gab es hier auch keine entgegenstehende Vereinbarung im Sinne von § 15 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz. Das Gericht stellt klar, dass die Bezeichnung im Aufteilungsplan wegen der Regelung in § 5 der Teilungserklärung gerade keine Einschränkung darstellt, die eine Nutzung zu Wohnzwecken verbietet.

Verwalterstrategie

Es gilt die übliche Empfehlung: Ein Blick in die Teilungserklärung kann Unklarheiten beseitigen. Je nachdem, welche ­Vereinbarungen die Wohnungseigentümer zum Nutzungszweck getroffen haben, können unterschiedliche Nutzungen zulässig oder auch unzulässig sein.

Neben der Frage, ob eine Nutzung wohnungseigentumsrechtlich zulässig ist, ist als ganz eigenständiger Punkt die Frage zu klären, wie die Lage bauordnungsrechtlich zu beurteilen ist. Stets sollte – falls faktisch eine zusätzliche Einheit geschaffen wird – jedenfalls auch daran gedacht werden, ob ggf. eine Anpassung der Kostenverteilungsschlüssel sachgemäß wäre. Für die Zulässigkeit der Wohnnutzung spielte das in der vorgestellten Entscheidung jedoch keine Rolle.

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