Nutzungsbeschreibungen im Aufteilungsplan sind unverbindlich

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Gestritten wurde über den Betrieb eines Speiselokals in Räumlichkeiten im Erdgeschoss. In der Gemeinschaftsordnung fanden sich unter der Überschrift „Nutzung“ nur Regelungen für die Nutzung der Wohnungen. In der Teilungserklärung wurde auf den Aufteilungsplan Bezug genommen, der den größten Raum einer Teileigentumseinheit als Gaststätte und den jeweils größten Raum zweier weiterer Teileigentumseinheiten als „Laden“ bezeichnet. Die als Laden bezeichneten Teileigentumseinheiten wurden von den beklagten Eigentümern als Speiselokal genutzt beziehungsweise verpachtet. Die Eigentümer und Bewohner der darüber liegenden Wohnung klagten auf Unterlassung des Betriebs.

Die Meinung des Gerichts: Der BGH wies die Klage ab. Nach Auslegung der Teilungserklärung kann von der Bezeichnung als „Laden“ im Aufteilungsplan nicht auf eine Nutzungsbeschränkung geschlossen werden, die dem Betrieb einer Speisegaststätte entgegen zu halten wäre. Dies folgt aus der Funktion des Aufteilungsplans. Dieser legt nur die Lage, Größe und Aufteilung von Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum fest. Er hat damit nur für die räumliche Abgrenzung Bedeutung. Eine Regelung der Nutzungsmöglichkeiten der einzelnen Wohn- beziehungsweise Teileigentumseinheiten ist dem Aufteilungsplan damit grundsätzlich nicht zu entnehmen, weshalb die Bezeichnungen als „Laden“ oder „Gaststätte“ hier ohne Bedeutung waren.

Anderes würde nur gelten, wenn die Bezugnahme der Teilungserklärung auf den Aufteilungsplan einen Anhaltspunkt für eine Regelung der Nutzung der Teileigentumseinheiten enthalten würde. Da dies nicht der Fall war und auch die Gemeinschaftsordnung nur die Nutzung der Wohnungen regelte, mussten die Kläger den Betrieb des Restaurants dulden.

Dokumentation: BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 246/11, Entscheidungsabdruck in NZM Heft 5 vom 4.3.2013.

Ratschlag für den Verwalter:

Die Regelung des Gebrauchs von Teil- beziehungsweise Wohneigentum erfordert eine Vereinbarung, also die Zustimmung aller Eigentümer. Sie kann in der Gemeinschaftordnung oder in der Teilungserklärung getroffen werden. Da mit der Gebrauchsregelung die Beschränkung oder Erweiterung von Nutzungsrechten der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft einhergeht, muss sie eindeutig und ausdrücklich sein. Nutzungsbezeichnungen im Aufteilungsplan können nur dann als Gebrauchsregelungen angesehen werden, wenn aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hervorgeht, dass der Aufteilungsplan ausnahmsweise die Nutzung regeln soll, dort vorhandene Bezeichnungen also verbindlich sind. Andernfalls sind dem Aufteilungsplan nur die seiner Funktion entsprechenden Informationen und Regelungen zu entnehmen, nämlich die Aufteilung des Gebäudes in Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie Größe und Lage der einzelnen Einheiten.

Beschreibungen der Nutzung haben dann nur illustrierenden Charakter. Es liegt im Interesse des Verwalters sich über die Lage im von ihm verwalteten Gebäude Klarheit zu verschaffen und zu gegebenem Anlass, beispielsweise beim Verkauf oder der Vermietung einzelner Einheiten, auf die in aller Regel vorliegende Unverbindlichkeit der Nutzungsbeschreibungen im Aufteilungsplan hinzuweisen, um Konflikte zu vermeiden.

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