Objektiv betrachtet

Der öffentlich bestellte vereidigte Sachverständige kann in­ Beschlussanfechtungsverfahren wertvolle Hilfe leisten.

Sachverständiger ist nicht gleich Sachverständiger. Der Begriff ist rechtlich nicht geschützt, und deshalb kann jeder ihn für sich in Anspruch nehmen. Im Unterschied zu den Selbsternannten mit nicht überprüfbarer Expertise wird der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige durch die jeweilige Kammer seines Fachgebiets berufen. Als Bewerber muss er bei der entsprechenden Kammer verschiedene Verfahren durchlaufen, in denen die fachliche und persönliche Eignung, die Fähigkeit der Gutachtenerstellung und die besondere Expertise im jeweiligen Fachgebiet geprüft wird. Bei der Ernennung zum Sachverständigen muss ein Eid geleistet werden, welcher u. a. die Grundpflichten der Objektivität, Unparteilichkeit und Weisungsfreiheit beinhaltet. Einmal bestellt, muss der Sachverständige seinen Titel auch führen. Folglich zeichnet den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen aus, dass er geprüfterweise über eine besondere Sachkunde auf seinem Gebiet verfügt und rechtlich zu Objektivität und Verschwiegenheit verpflichtet ist. Des Weiteren unterliegt er der Aufsicht der Bestellungsbehörde. Im Sachgebiet der Wohnungseigentumsverwaltung gibt es bundesweit zurzeit vier öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, wie dem Sachverständigenverzeichnis der IHK zu entnehmen ist. Eine von ihnen ist Astrid Schultheis, mit der wir über die Hinzuziehung bei rechtlichen Fragen in der WEG-Verwaltung sprachen.

Frau Schultheis, was kann ein öffentlich bestellter vereidigter Sachverständiger leisten?

Zumeist wird er in Gerichtsverfahren zur Erstellung von Gutachten zu einem bestimmten Problem herangezogen, in welchem er seine Kernkompetenz hat. Auch für private Auftraggeber kann der Sachverständige unparteiische und objektive Begutachtungen vornehmen.

Warum und in welchen Fällen ist es sinnvoll, ihn hinzu zu ziehen?

Sinnvoll ist dies immer, wenn eine außergerichtliche Einigung herbeigeführt werden soll. Der Sachverständige kann komplexe Problemstellungen objektiv begutachten, wenn zwei Parteien gegensätzliche Position vertreten. Dieses Gutachten kann dann einen Ansatzpunkt für das weitere Vorgehen darstellen. In meinem Fachgebiet Wohnungseigentumsverwaltung geht es fast ausschließlich um Themen des Rechnungswesens – im Speziellen um die Prüfung der Buchhaltungsunterlagen, welche einer Jahresabrechnung zu Grunde liegen.

Welche Rolle kommt ihm bei Beschlussanfechtungsverfahren WEG zu?

Durch Hinzuziehung eines Sachverständigen in einem Beschlussanfechtungsverfahren sollen in der Regel belastbare Aussagen über die rechnerische Richtigkeit einer Jahresabrechnung und die Darstellung der Vermögenssituation einer Wohnungseigentümergemeinschaft möglich werden.

Wie ist die Gewichtung eines durch einen staatlich bestellten vereidigten Sachverständigen erstellten Gutachtens vor Gericht einzuschätzen? Was kann es leisten?

Natürlich übernimmt ein Gutachten nicht die Entscheidung des Gerichtes, es ist also nicht rechtsverbindlich. Vielmehr holt sich das Gericht über das Gutachten eine Expertise aus einem Fachgebiet zu einer bestimmten Fragestellung ein. Das Gutachten stellt folglich ein Beweismittel dar, welches durch das Gericht geprüft und bewertet wird und dadurch die Entscheidungs­findung beeinflusst.

In welchen Fällen würden Sie die Hinzuziehung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen dringend empfehlen und aus welchen Gründen?

Die Hinzuziehung eines Sachverständigen für Wohnungseigentumsverwaltung ist zu empfehlen, wenn zum Beispiel Fragen nach der Richtigkeit einer Jahresabrechnung oder zum Vorhandensein von Vermögenswerten nur beantwortet werden können, indem komplexe Unterlagen geprüft werden. Der Gutachter kann Fragen beantworten, die zum Beispiel nur durch den Nachvollzug von Buchungen möglich sind. Er kann dadurch Fehler aufzeigen oder Behauptungen widerlegen. Im Rahmen eines Privatgutachtens kann er außerdem Handlungsempfehlungen für eine korrekte Jahresabrechnung geben. Darüber hinaus kann man Sachverständige auch mit der Neuerstellung einer Jahresabrechnung beauftragen, wenn dies als einzige Möglichkeit erscheint, eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung herzustellen.

Wo liegen die Risiken für den Verwalter, dessen Jahresabrechnung angefochten wird? Kann ihm ein Sachverständiger in diesem Falle helfen?

Die Risiken des Verwalters liegen bei einer von ihm nicht ordnungsgemäß erstellten Jahresabrechnung darin, dass er im Falle einer erfolgreichen Beschlussanfechtung damit rechnen muss, die Kosten des Verfahrens alleine oder wenigstens mittragen zu müssen. Die Erstellung der Jahresabrechnung und die Führung eines ordnungsgemäßen Rechnungswesens für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Kardinalspflicht des Verwalters. Sollten sich daher Anhaltspunkte ergeben, dass eine erstellte Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäß ist, kann der Verwalter – u. a. auch zu seiner eigenen Absicherung – durch einen Sachverständigen prüfen lassen, ob es Gründe für eine erfolgreiche Anfechtung geben könnte. Dies eröffnet dem Verwalter die Möglichkeit, ggf. Kosten zu vermeiden, die sonst durch ein Anfechtungsverfahren anfallen würden.

… und mit welchen Kosten ist in Zusammenhang damit bei der Beauftragung eines staatlich bestellten vereidigten Sachverständigen zu rechnen? Wer hat sie bei einem Verfahren zu tragen?

Die Kosten eines Sachverständigen in einem WEG-Anfechtungsverfahren richten sich nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz, genauer gesagt nach § 9 JVEG. Da es sich hierbei um Verfahrens­kosten handelt, werden die Kosten des Sachverständigengutachtens ebenfalls der Partei zugeordnet, die im Anfechtungsverfahren unterliegt. In Ausnahmefällen kann das Gericht gemäß § 49 Abs. 2 WEG auch dem Verwalter die Kosten auferlegen. Bei Erstellung eines Privatgutachtens oder bei Übernahme einer Rechnungsprüfung wird in der Regel mit Tagessätzen bzw. Halbtagessätzen abgerechnet. Diese sind frei zu verhandeln.

Können Sie mit einem Beispiel aus der ­Praxis dienen?

Eines meiner letzten Gutachten wurde von einem Verwalter beauftragt, bei dem der Beschluss über eine von ihm erstellte und beschlossene Jahresabrechnung schon das zweite Mal aufgehoben wurde. Er wollte nun sicher gehen, dass die neu erstellte Jahresabrechnung keine Fehler mehr aufweist. Hier war es meine Aufgabe, neben der Prüfung der rechnerischen Richtigkeit der Jahresabrechnung auch die korrekte Anwendung der Verteilungsschlüssel und der Zuordnungen aus der Teilungserklärung sicher zu stellen.

Worauf ist bei der Wahl eines geeigneten Sachverständigen zu achten und wo findet man ihn?

Da der Begriff „Sachverständiger“ nicht rechtlich geschützt ist, sollte darauf geachtet werden, wer beauftragt wird. Jeder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erhält bei seiner Bestellung einen Stempel und die Bestellungsurkunde. Man sollte sich dies vorzeigen lassen, um sicher zu gehen, es auch wirklich mit einem ­öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu tun zu haben.  Zusätzlich sollte die Fragestellung des zu prüfenden Sachverhalts im Vorfeld bekannt gegeben werden. So kann man sich vergewissern und zusichern lassen, dass für die vorliegende Problematik auch eine geeignete Qualifikation vorliegt. Gelistet sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige im Sachverständigenverzeichnis der Industrie- und Handelskammern (IHK). Sie sind über deren Internetportale leicht zu finden.

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