Ordnungsverfügung gegen den Verwalter

(OVG Münster, Beschluss vom 25.7.2016, Az.: 4 A 1150/15)

DAS THEMA

Nicht nur die einzelnen Wohnungseigentümer oder – wie zuvor dargestellt – vorzugsweise die WEG als rechtsfähige Gemeinschaft können Adressaten einer behördlichen Ordnungsverfügung sein. In diesem Beschluss hat das OVG Münster aufgezeigt, dass auch der WEG-Verwalter als Organ und Vertreter der WEG selbst und in eigener Person direkter Adressat einer solchen Ordnungsverfügung sein kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Verwalter durch die ordnungsrechtliche Verfügung gezwungen werden soll, ordnungsrechtswidrige Beschlüsse der WEG nicht umzusetzen.

DER FALL

Im vorliegenden Fall wurde der Energie- und Wasserverbrauch der einzelnen Eigentümer durch nicht geeichte Zwischenzähler gemessen und abgerechnet. Mangels anderer Messwerte erstellte der Verwalter die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen 2013 auf dieser Grundlage. Die zuständige Behörde untersagte es, die Messwerte nicht geeichter Wärme- und Kaltwasserzähler für diese Jahres- und Betriebskostenabrechnungen zu verwenden – mit direkt gegen den WEG-Verwalter als Organ und Vertreter der WEG gerichteter Ordnungsverfügung. Das Berufungsgericht, das OVG Münster, hielt diesen Bescheid ebenso wie die Vorinstanz aufrecht. Insbesondere ist der WEG-Verwalter der richtige Adressat dieser Ordnungsverfügung. Zum Aufgabenkreis des Verwalters gehört die Erstellung der Jahresabrechnung. Dabei muss er die erhobenen Werte als Grundlage verwenden. Dies ist jedoch nach § 18 des Eichgesetzes in der damals anzuwendenden Fassung in Verbindung mit § 10 Abs. 1 der Eichordnung unzulässig. Die Verwendung dieser Daten kann daher direkt gegenüber dem Verwalter untersagt werden.

Er kann sich auch nicht darauf stützen, dass er selbst die Daten lediglich als Grundlage für die von ihm vorzuschlagenden Abrechnungen heranzieht, die erst durch Beschluss der Eigentümer verbindlich werden. Mit der Verwendung der nicht dem Eichgesetz entsprechenden Messwerte erstellt er gerade die Grundlage für diese Beschlüsse. Damit ist auch eine weitere Voraussetzung des Eichgesetzes erfüllt, nämlich dass die rein private Sphäre verlassen wird und die nicht geeichten und damit unzulässigen Messwerte im geschäftlichen Verkehr verwendet werden. Die geplante Verwendung der Messwerte für die Abrechnung entspricht der Verwendung im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, was nach allgemeiner Ansicht geschäftlicher Verkehr wäre.

Zwar ist es nach BGH-Urteil vom 17.11.2010, Az.: VIII ZR 112/10, für die inhaltliche Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung zwischen Mieter und Vermieter ohne Bedeutung, ob die verwendeten Messwerte dem Eichgesetz entsprechend erhoben wurden. Es genügt, dass der Verbrauch tatsächlich nachgewiesen werden kann. Das OVG weist jedoch darauf hin, dass diese zivilrechtliche Rechtsprechung zur Richtigkeit der erhobenen Messwerte für die verwaltungsrechtliche Beurteilung nicht ausschlaggebend ist. Die BGH-Entscheidung, wonach die Messwerte trotzdem verwertbar seien, könne auch nicht das Ermessen der Behörde beeinflussen. Es liegt gerade im Interesse der Behörde, das Eichgesetz anzuwenden, um schwierige zivilrechtliche Beweisaufnahmen über die Richtigkeit der nicht geeichten Messwerte zu vermeiden.

Verwalter­strategie

Der Verwalter gerät durch diese Entscheidung in die missliche Situation, seiner Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht nachkommen zu können. Dies beruht jedoch auf dem Verhalten der WEG, die es rechtswidrigerweise unterlassen hat, geeichte Zähler einzubauen. Der Verwalter kann daher nur durch Vorbereitung entsprechender Beschlussvorlagen dafür sorgen, dass die WEG dieser Pflicht schnellstmöglich nachkommt.

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