Ordnungsverfügung und Zwangsgeld gegen die WEG – Legionellenuntersuchung

(OVG Münster, Beschluss vom 25.6.2015, Az.: 13 B 452/15)

DAS THEMA

Nicht nur durch Beschlüsse der WEG selbst, auch durch Forderungen der öffentlichen Behörden kann es zur Notwendigkeit von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten kommen. Die Verwaltungsgerichte haben mehrfach entschieden, dass solche behördlichen Ordnungsverfügungen nicht an jeden einzelnen Wohnungseigentümer gerichtet werden müssen, sondern dass diese entweder an die WEG als Rechtssubjekt oder aber auch an den Verwalter als Organ und Vertreter der WEG gerichtet werden können. Auch zur Frage, ob und wie die rechtsfähige Gemeinschaft diese Forderung dann gegenüber den einzelnen Eigentümern oder auch gegenüber deren Mietern durchsetzen kann, haben die Verwaltungsgerichte Hinweise gegeben.

DER FALL

In der zitierten Entscheidung befasst sich das OVG Münster mit einer Ordnungsverfügung, mit der die zuständige Behörde nach einem schon länger zurückliegenden Legionellenbefund in der Anlage eine Gefährdungsanalyse durch Probenentnahme in einzelnen Wohnungen anordnet. Die WEG hatte zunächst die Anordnung der aufschiebenden Wirkung beantragt, um die Untersuchung nicht sofort durchführen zu müssen, sondern bis zur Entscheidung der Verwaltungsgerichte in der Hauptsache auszusetzen. (Hierzu ist zweierlei anzumerken: In der Regel haben Rechtsmittel gegen Verwaltungsakte keine aufschiebende Wirkung mehr, d. h. die behördlichen Verfügungen müssen sofort umgesetzt werden. Sollte jedoch die aufschiebende Wirkung angeordnet werden, könnte dies einen Aufschub um mehrere Jahre bedeuten, da verwaltungsgerichtliche Verfahren in der Regel sehr lange dauern.) Im Rahmen eines solchen Antrags auf aufschiebende Wirkung prüft das Verwaltungsgericht in erster Linie die Rechtmäßigkeit der Ordnungsverfügung. Hier hat die klagende WEG in der Hauptsache vorgebracht, dass sie als Gemeinschaft nicht der richtige Adressat der Ordnungsverfügung sei, die vielmehr gegen die einzelnen Eigentümer hätte gerichtet sein müssen. Das OVG wies diese Rechtsauffassung zurück. Zum einen aus prozessualen Gründen, zum anderen wegen der überwiegenden Zuordnung der Trinkwasserleitungen zum Gemeinschaftseigentum. Im Einzelnen prüfte das OVG zunächst, ob die Wasserversorgungsanlage zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum gehört, und kam zur Überzeugung, dass die Wasserverteilung zum größten Teil aus Rohrleitungen besteht, die im Gemeinschaftseigentum liegen. Lediglich der Teil der Leitungen, der innerhalb der einzelnen Wohnungen vom sonstigen Leitungsnetz abgrenzbar ist, also von der ersten Absperrmöglichkeit bis zum Auslass des Wassers in der Wohnung, steht im Sondereigentum. Damit hatte die Behörde die Wahl, ob sie die einzelnen Wohnungseigentümer als Miteigentümer oder aber die gesamte WEG in Anspruch nehmen wollte. Diese Auswahl muss die Behörde nach billigem Ermessen treffen. Es ist jedoch regelmäßig ermessensgerecht, die WEG als rechtsfähige Gemeinschaft auszuwählen, nicht alle Eigentümer. Dies schon deshalb, weil sonst alle Eigentümer namentlich und an ihren – gegebenenfalls abweichenden – Wohnadressen angeschrieben werden müssten, um ihnen den Verwaltungsakt zuzustellen. Dagegen spricht auch nicht, dass die WEG diese behördliche Verfügung nur erfüllen kann, wenn sie Zutritt zu allen betroffenen Wohnungen erhält, in denen die Probenentnahme angeordnet wurde. Das OVG weist darauf hin, dass die Eigentümer verpflichtet sind, das Betreten ihrer Wohnung für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu gestatten (§ 14 Nr. 4 WoEigG), das Betreten der Wohnungen für eine Probeentnahme sei damit vergleichbar. Soweit die Wohnungen vermietet sind, sind die einzelnen Eigentümer verpflichtet, das in diesem Falle bestehende Betretungsrecht gegenüber dem Mieter geltend zu machen und eventuell durchzusetzen.

Das OVG prüft dann noch, ob die Behörde die für die Probenentnahme ausgewählten 24 Wohnungen (von 65 in der gesamten Anlage) ermessensgerecht ausgewählt hat und bejaht dies: In Hinblick auf die Besonderheit eines Legionellenbefalls sei es ermessensgerecht, nur die von der Wasserversorgung am weitesten entfernt liegenden Wohnungen auszuwählen und zu beproben. Auch die seit 2013 geltende Pflicht zur Legionellenuntersuchung in dreijährlichem Abstand macht die Ordnungsverfügung nicht rechtswidrig. Diese Pflicht ist unabhängig von einer Nachuntersuchung nach einem schon bekannt gewordenen Legionellenbefall.

Verwalter­strategie

Diese oberverwaltungsgerichtliche Entscheidung stellt klar, dass es wenig aussichtsreich sein dürfte, die Anordnung einer Legionellenuntersuchung gegen die gesamte WEG wegen eines fehlerhaften Adressaten anzufechten. Es ist durchaus angemessen, hier die WEG, vertreten durch ihren Verwalter, in Anspruch zu nehmen, um die Vielzahl von Zustellungen, die bei Einzeladressierung erforderlich wäre, zu vermeiden. Mehr Aussicht auf Erfolg hätte es, wenn von der Auswahl der zu beprobenden Wohnungen keine geeigneten Resultate zu erwarten seien. Ist die Ordnungsverfügung rechtmäßig, hätte der Verwalter die Aufgabe, das Betretungsrecht der WEG eventuell gegen einzelne Wohnungseigentümer durchzusetzen, oder aber die Eigentümer vermieteter Einheiten dabei zu unterstützen, diese Rechte gegen ihre Mieter durchzusetzen. Gegebenenfalls sind hier weitere Rechtsstreite – vor den Zivilgerichten – zu führen.

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