Ortsübliche Miete nach wirksamer Kündigung – auf Mietspiegel- oder auf Marktniveau?

(BGH, Urteil vom 18.1.2017 – VIII ZR 17/16, Vorinstanz: LG München I, Urteil vom 27.1.2016 – 15 S 8361/15)

DAS THEMA

Ist eine Kündigung wirksam ausgesprochen, und gibt der Mieter die Sache zunächst nicht zurück, bestimmt § 546a BGB im Allgemeinen Teil des Mietrechts nicht nur für Wohnräume, dass der Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung entweder den vereinbarten Mietzins oder aber die „ortsübliche Miete“ verlangen kann. Bei der Vermietung einer Wohnung war bisher umstritten, ob der Vermieter während des Vorenthaltungszeitraums nach wirksamer Kündigung nur die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie in § 558 Abs. 2 BGB definiert ist, verlangen kann oder tatsächlich die Marktmiete der aktuellen neuen Wohnraummietverträge, die für entsprechenden Wohnraum abgeschlossen werden. Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ nach § 558 bezieht immer auch Mietverhältnisse ein, die in den letzten vier Jahren abgeschlossen wurden, sodass in Bezug auf die hierauf gestützten gesetzlichen Mieterhöhungen entsprechend eines Mietspiegels, soweit vorhanden, oder entsprechend eines Sachverständigengutachtens die Mietpreisentwicklung jedenfalls gedämpft wird. Der BGH hatte nun darüber zu entscheiden, ob der Vermieter von Wohnraum nach einer wirksamen Kündigung auch mit diesem Dämpfungseffekt belastet wird, oder ob er die volle Marktmiete für Neu-Abschlüsse realisieren darf. Letzteres hat der BGH unter Aufrechterhaltung des Berufungsurteils bejaht.

DER FALL

Der Vermieter hatte den Mietern eines Einfamilienhauses zum 30.10.2011 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Sie übergaben das Objekt erst nach eineinhalb Jahren und entrichteten bis dahin die ­vertraglich geschuldete Miete sowie Nebenkostenvorauszahlungen. Der Vermieter macht gegen die Mieter für den Vorenthaltungszeitraum von anderthalb Jahren nunmehr die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten und bezahlten Miete und der deutlich darüber liegenden Marktmiete für Neuvermietungen im Kündigungszeitraum geltend, darüber hinaus eine weitere Anpassung der Miete nach einem Jahr, da sich die Marktmiete in München auch in diesem kurzen Zeitraum deutlich nach oben entwickelt habe. Die beklagten Mieter sind der Auffassung, dass sich der Vermieter diesbezüglich an die für das Wohnraummietrecht geltenden gesetzlichen Berechnungsmethoden des § 558 BGB für Mieterhöhungen und den dort definierten Begriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ halten und daher die Abschlüsse der letzten vier Jahre einbeziehen müsse, die Miete also nur nach dem Münchner Mietspiegel hätte berechnen dürfen. Darüber hinaus machen sie geltend, dass eine Neuvermietungs-Miete schon deshalb nicht verlangt werden dürfe, da das Haus nach Auszug der Mieter zunächst renoviert worden sei und dann vom Vermieter und seiner Familie, der ja wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte, selbst genutzt wird, sodass das Mietobjekt dem Markt zur Neuvermietung niemals zur Verfügung gestanden habe. Sowohl die Berufungsinstanz als auch der BGH haben dem Vermieter die deutlich höhere Marktmiete für Neuvermietungen zugesprochen und den Mieter für den Vorenthaltungszeitraum von eineinhalb Jahren zu einer Nachzahlung von 7.300 Euro verurteilt.

Der BGH bestätigt zunächst die ständige Rechtsprechung sowie die Auffassung der Literatur, dass es sich bei der Nutzungsentschädigung um einen vertraglichen Anspruch eigener Art handelt. Dieser ist im Allgemeinen Teil des Mietrechts für alle Mietsachen festgelegt. Schon deshalb sieht der Wortlaut der einschlägigen Vorschrift, § 546a BGB, eine Dämpfung der Mietpreisentwicklung unter Rückgriff auf die Abschlüsse der letzten vier Jahre nicht vor. Hierbei handelt es sich um Sondervorschriften des Wohnraummietrechts, die systematisch auch in den Regelungen stehen, welche nur das Wohnraummietrecht betreffen (§§ 549 – 577a BGB). Die Regelungen in §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung dienen vor allem den ­Interessen des Mieters. Sie sollen die Dynamik der Mietpreissteigerung in Gemeinden mit steigenden Mietpreisen abfedern. Für den Schutz des Mieters besteht bei einem beendeten Mietverhältnis jedoch keine Veranlassung mehr. Bereits die systematische Stellung des Anspruchs auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Allgemeinen Teil des Mietrechts sowie auch die Gesetzesmaterialien zeigen, dass die Beschränkungen bei der Mieterhöhung hier nicht greifen. Vielmehr liegt das Risiko einer verspäteten Rückgabe der Mietsache nach wirksamer Kündigung ausschließlich beim Mieter. Das vertragsähnliche Abwicklungsverhältnis ist nur noch auf die Rückgabe ausgerichtet. Damit besteht während dieses Abwicklungsverhältnisses der Anspruch auf die aktuelle Marktmiete, und es ist auch ohne Belang, ob das Mietobjekt dem Markt tatsächlich (wegen Renovierung und/oder wegen anschließender Eigennutzung) nicht zur Verfügung steht. Vielmehr soll die Möglichkeit, eine erhöhte Nutzungsentschädigung verlangen zu können, gerade Druck auf den Mieter ausüben, die Mietsache rechtzeitig zurückzugeben, um den Vermieter von der Preisentwicklung am Markt profitieren zu lassen.

Im Übrigen erwähnt das Berufungsurteil noch, gestützt auf die ständige Rechtsprechung des BGH zu dieser Frage, dass Mängel, die erst nach der Kündigung auftreten bzw. angezeigt werden, eine Minderung der Miete bzw. der Nutzungsentschädigung während des Vorenthaltungszeitraums nicht rechtfertigen. Dies gilt nicht nur für Mängel, die erstmals auftreten, sondern auch für weitere Verschlechterungen von bereits vorhandenen Mängeln, die eventuell für eine höhere Mietminderung herangezogen werden könnten. Lediglich in Hinblick auf die Verzugszinsen wurde der Anspruch des Vermieters zurückgewiesen. Der BGH erklärt ausdrücklich, dass der Anspruch auf erhöhte Nutzungsentschädigung erst fällig wird, wenn der Vermieter diesen geltend macht, nicht bereits mit der wirksamen ­Kündigungserklärung.

Verwalter­strategie

Für Wohnen und Gewerbe gilt nun gleichermaßen, dass bei wirksamer Kündigung eines Mietverhältnisses geprüft werden muss, ob die ortsübliche Miete inzwischen über der vertraglich vereinbarten Miete liegt. In diesem Fall kann die – gerade bei langjährigen Wohnraummietverhältnissen – deutlich höhere Marktmiete als Nutzungsentschädigung verlangt werden. Dieser Anspruch kann auch sehr häufig als wichtiges Druckmittel für eine beschleunigte Räumung und Rückgabe des Mietobjekts dienen. Nicht zuletzt wegen der Verzugszinsen ist es vorteilhaft, einen solchen Anspruch auf erhöhte Nutzungsentschädigung baldmöglichst nach der Kündigung gegenüber dem Mieter geltend zu machen.

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