Perspektiven, Tendenzen, Aussichten

Die Anforderungen an Verwalter steigen rasant. Deshalb wird sich auch die Branche ändern. Unsere Autoren zeigen, wohin die Reise geht.

Als Hausverwaltungsunternehmen unterliegen wir alle dem stetigen Wandel des Immobilienmarkts, begleiten und gestalten ihn aktiv mit. Auf die jährlich steigenden oder sich verändernden Anforderungen von Seiten der Gesetzgebung reagieren wir laufend und passen unsere Arbeit permanent neuen Erfordernissen an. Aktuell sind Energieeinspar-, Trinkwasser- und Heizkostenverordnung, Wasserhaushaltgesetz und das Mietrechtsänderungsgesetz mit Sicherheit sehr präsente Themen in vielen Hausverwaltungsunternehmen. Die Ausbildung von Fachpersonal, Mitarbeiterentwicklung, deren Motivation und Bindung ans Unternehmen sind wesentliche Grundlagen dafür, diesen Anforderungen gerecht zu werden. Weiterhin stellen steigende Lohnkosten und stagnierende Verwaltungskostenpauschalen mittlerweile Herausforderungen dar, denen wir uns im Rahmen unserer unternehmerischen Tätigkeit täglich stellen müssen.

Gleichzeitig nehmen wir allerdings wahr, dass sich unser Leistungsbild als Hausverwalter verändert beziehungsweise sich eine geänderte Erwartungshaltung der Auftraggeber, sei es im Rahmen der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften oder von Mietverwaltungsbeständen (Property Management), einstellt. Das ursprüngliche Leistungsbild, nach dem es unsere Hauptaufgabe war, Wirtschaftspläne zu erstellen, Hausgelder und Mieten einzuziehen, Beschlüsse umzusetzen, Mietverträge abzuschließen und zu beenden und die Verwaltungsbestände in einem werthaltigen Zustand zu erhalten oder in einen solchen zu versetzen, ist unseres Erachtens nach lange vorbei.

Laut der Trendstudie Asset- und Property Management aus dem Jahr 2011 werden Dienstleister im Property Management häufig als „operative Erfüllungsgehilfen“ betrachtet und ihre Weiterentwicklung zu strategischen Partnern als erfolgskritische Herausforderung gesehen. Die Studie beschreibt die Herausforderungen für Dienstleistungsunternehmen in der Immobilienverwaltungsbranche nach unserer Auffassung ganz vortrefflich. Die zunehmende Professionalisierung und der Einfluss institutioneller Kapitalinvestoren am deutschen Wohnungsmarkt sowie der bestehende Verdrängungswettbewerb unter den Dienstleistern in der Immobilienverwaltungsbranche, führen insbesondere zu Anforderungen der Auftraggeber an ihre Dienstleister zur Unterstützung strategischer Eigentümeraufgaben.

Im Rahmen einer Diplomarbeit hat Sebastian Krüger mit der STRABAG RPS ein Modell zur Abgrenzung strategischer Geschäftsfelder in der Immobilienverwaltungsbranche erarbeitet. Dazu wurden Zielkunden befragt und am Markt gewünschte Leistungsbilder abgeleitet, um Tendenzen zu erfassen und Perspektiven aufzuzeigen.

Diese Betrachtung, die einen Kreativprozess im Unternehmen notwendig macht, führt zu folgenden Fragestellungen:

• Wie sieht meine künftige Dienstleistung als Hausverwaltung aus?
• Welche Leistungen kann ich erbringen?
• Wer sind meine wichtigen Kundengruppen?

Die Befragung von Zielkunden hat tendenziell ergeben, dass eine klassische Aufstellung als Property Manager und eine isolierte Konzentration auf die reine Leistung als Miet- und Wohnungseigentumsverwaltung künftig nicht konkurrenzfähig sein wird. Auftraggeber wollen breit aufgestellte Dienstleister an ihrer Seite, die ihnen ein umfangreiches Reporting, unter Umständen herunter gebrochen bis auf jede einzelne Vermietungseinheit, liefern können, sie bei Transaktionsprozessen begleiten und beraten sowie eine Unterstützung im strategischen Portfoliomanagement liefern. Die Reduzierung von IT-Schnittstellen schafft willkommene Freiräume bei den Auftraggebern, minimiert den Abstimmungsaufwand und ermöglicht den direkten und schnellen Zugriff auf wichtige Daten für die Portfoliosteuerung oder die Übermittlung von Zahlenwerten an Wirtschaftsprüfer oder Steuerbüros. Modelle, bei denen Property Manager und Auftraggeber gegenseitig oder auf gemeinsame Hausverwaltungsprogramme zugreifen, sind bereits Realität und werden künftig zunehmen.

Aber nicht nur die Bedürfnisse institutioneller Investoren als Auftraggeber verändern sich, sondern auch die der Bewohner, egal ob bei Miet- oder Eigentumswohnungen. Dienstleistungen im direkten Wohnumfeld, insbesondere der Wohnung selbst, werden künftig verstärkt eine Rolle für Verwaltungsunternehmen spielen. Vor dem Hintergrund des demographischen Wandels rechnet die Bundesregierung schon für 2020 mit einem Bedarf von 3 Millionen altersgerechten Wohnungen. Derzeit entsprechen gerade einmal 600 000 Wohnungen den diesbezüglich geltenden Standards.

Altersgerechtes Umbauen von Wohnungen durch Beseitigung von Schwellen und so weiter allein wird nicht ausreichend sein. Wohnungsnutzer, ob Mieter oder selbstnutzender Wohnungseigentümer, haben zusätzliche Bedürfnisse, die es notwendig machen, ihnen Zugang zu Leistungen anzubieten, die mit der klassischen Wohnungsverwaltung wenig zu tun haben. Eine bei der STRABAG RPS mit diesem Thema befasste Projektgruppe hat analysiert, dass diese Bedürfnisse vier Bereiche umfassen:

• Technische Dienste
• Service Wohnen
• Mobilität
• Sicherheit

Die Inhalte der Leistungsfelder sind nur beispielhaft und nicht abschließend beschrieben. Sie richten sich unter anderem nach der Kundenstruktur, dem Standort und sonstigen Objektspezifika. Gemeint ist auch nicht, dass der Verwalter diese Leistungen höchstpersönlich oder in Eigenregie erbringt. Vielmehr hat er es in der Hand, nach eigener Recherche die Bedürfnisse für den jeweiligen Standort zu ermitteln, zu organisieren oder zu vermitteln.

Welche Dienstleistungen wir Hausverwalter in der Zukunft anbieten, kann daher nicht pauschal beantwortet werden. Es wird sich allerdings zeigen, welche Bedürfnisse der Kunden sich durchsetzen werden und ob wir im Rahmen unserer Tätigkeit bereit und in der Lage sind, diese zu bedienen.

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