Perspektivisch vorsorgen – flexibel finanzieren

Notwendige Sanierungen in WEG-Gebäuden stellen Eigentümer oft vor finanzielle Probleme. Dabei gibt es inzwischen auch Bausparverträge für Wohnungseigentümergemeinschaften.

Fast ein Viertel des bundesdeutschen Wohnungsbestandes sind Eigentumswohnungen. Nachdem rund 75 Prozent aller WEG-Gebäude vor 1990 entstanden sind, weisen sie inzwischen großenteils offenkundigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf auf. Energetische Sanierungen als große Herausforderung der politisch gewollten Energiewende oder Umbaumaßnahmen fürs altersgerechte Wohnen werden in der Realität ebenfalls häufig durch Finanzierungsengpässe blockiert.

Historisch niedrige Zinsen, aber keine WEG-Kredite?

Das historisch niedrige Zinsniveau, das sich in den nächsten Jahren nicht wesentlich ändern dürfte, ermuntert aber gerade dazu, in der Vergangenheit zurückgestellte Maßnahmen aufzugreifen und durchzuführen. Allerdings sind nur wenige Kreditinstitute bereit, Darlehen an Eigentümergemeinschaften zu vergeben, wie bereits in DDIVaktuell 4/14 berichtet. Obwohl die WEG-Novelle 2007 den Verbandskredit möglich macht, ist die Zurückhaltung der Kreditwirtschaft spürbar, denn u. a. sind die Kosten deutlich höher als bei einer normalen Wohnungsbaufinanzierung. Hinzu kommt, dass auch Verwalter hier eher skeptisch agieren, geht es doch um langfristige Entscheidungen für 10 bis 20 Jahre oder länger, und auch gesetzliche Regelungen z. B. im Hinblick auf die Verwaltervollmacht oder eine Vergütung des Verwalters für solche besonderen Dienstleistungen fehlen. Obendrein gibt es bisher keine höchstrichterliche Entscheidung, ob die Aufnahme eines Kredits überhaupt ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. In einem konkreten Fall ging es um eine Sanierungsmaßnahme mit einem Finanzierungsvolumen in Höhe von 550.000 Euro, welche die Mitglieder einer WEG mehrheitlich beschlossen hatten. Maßnahmen dieses Umfangs können nur beschlossen werden, wenn auch die Aufbringung der dafür erforderlichen Mittel gesichert ist. Da der Beschluss bereits bestandskräftig war, hatte der BGH nur noch über die Frage der Nichtigkeit dieses Beschlusses zu entscheiden.

Der Bausparvertrag – nicht mehr nur für Häuslebauer

Mittlerweile gibt es für den Nischenmarkt der WEG-Finanzierung ein spezielles Angebot, das über geförderte Maßnahmen hinaus für die gesamte Bandbreite wohnungswirtschaftlicher Maßnahmen flexibel den heterogenen Wünschen in Eigentümergemeinschaften gerecht wird. Der Bausparvertrag ist nicht mehr nur für den traditionellen Häuslebauer ein ideales Finanzprodukt, um sich langfristig gegen höhere Zinsen abzusichern und kurzfristig größere Sanierungsarbeiten durchzuführen – sondern auch für Eigentümergemeinschaften. Eine gute Finanzierung will jedoch beraten werden. Dies gilt in ganz besonderer Weise für Eigentümergemeinschaften, so dass jedem Verwalter nur empfohlen werden kann, Finanzierungsvorschläge ebenso wie die einzelnen Baumaßnahmen ausführlich und durch Fachexperten in der Eigentümerversammlung präsentieren zu lassen.

Instandhaltungsrücklagen schonen oder aufstocken

Nach dem Finanzsystem des WEG hat der Verwalter gemäß § 28 WEG einen Wirtschaftsplan aufzustellen, u. a. mit der Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zur gesetzlich vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. Für die Bildung dieser Rücklage statuiert das Gesetz keine ausdrückliche Verpflichtung. Die Höhe der Rücklage bemisst sich nach den tatsächlichen Verhältnissen perspektivisch vom Blickwinkel eines verständigen Eigentümers. In der Realität sieht dies allerdings häufig anders aus. Eigentümergemeinschaften, bei denen das Geld knapp ist und das Wohngeld hoch, nutzen gerne die Rücklagendotierung, um überhöht empfundene Wohngelder moderat zu senken. Dies rächt sich später im Falle größerer Sanierungsmaßnahmen und zwingt zu den gesetzlich nicht geregelten Sonderumlagen, die formal einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan darstellen. Sonderumlagen können grundsätzlich für alle gemeinschaftlich zu tragenden Kosten beschlossen werden, typischerweise für einen unvorhergesehenen Bedarf der Gemeinschaft. Ob größere Instandhaltungsmaßnahmen aus der Rücklage bestritten werden oder ob eine Sonderumlage erhoben wird, liegt dabei im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Es gibt keinen Anspruch darauf, immer erst die Rücklage auszuschöpfen.

Den Anspruch auf zinsfestes Darlehen sichern

Den Weg für eine dritte Finanzierungsoption, ohne dass damit bereits ein Beschluss über eine Kreditaufnahme verbunden ist, machen Eigentümergemeinschaften mit dem Abschluss eines Bausparvertrags frei. Er bietet nicht nur eine sichere Anlage z. B. von Teilen der Rücklage, sondern die Eigentümergemeinschaft erwirbt auch einen Anspruch auf ein zinsfestes und zinsgünstiges Bauspardarlehen nach Zuteilung. So kann beispielsweise mit einer Rücklage von 40.000 Euro ein Finanzierungsvolumen von 100.000 Euro generiert werden. Der häufig vertretene Einwand, die Guthabenverzinsung eines Bausparvertrages verletze die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, dürfte auch ohne die Hebelwirkung des Bauspardarlehens bei den aktuell gegen Null Prozent tendierenden Guthabenzinsen für sichere Einlagen überholt sein. Umso erstaunlicher ist es, wie hartnäckig sich solche Annahmen gerade in der juristischen Debatte halten.

Kreditaufnahme im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung

Die Eigentümergemeinschaft hat ein weites Gestaltungsermessen, wenn es um die Aufbringung der Finanzierungsmittel geht. Der Beschluss über eine Kreditaufnahme dürfte stets ordnungsgemäße Verwaltung sein, sofern eine gewisse Dringlichkeit besteht oder aber deutliche Einsparungspotenziale erzielt werden. Im Übrigen setzt die Ausübung von Ermessen voraus, dass beginnend mit der Einladung zur Eigentümerversammlung und der Tagesordnung sowohl die Baumaßnahme als auch ihre Finanzierung ggf. unter Hinzuziehung von Sonderfachleuten umfassend beraten und nach Abwägung des pro und contra zur Entscheidung gelangt. Ein Finanzierungsbeschluss, der bei Einhaltung dieser Anforderungen auch den Finanzierungsbaustein der Kreditaufnahme nutzt, dürfte pflichtgemäße Ermessensausübung und damit ordnungsgemäße Verwaltung sein.

Flexibilität bedarfsgerecht nutzen

Möglich ist auch die Sofortfinanzierung der Bausparsumme im Wege eines sog. Vorfinanzierungskredits an den Verband, vertreten durch den Verwalter. Der Vorfinanzierungskredit wird nach Zuteilung durch das bis zur Zuteilung angesparte Bausparguthaben und das Bauspardarlehen abgelöst und das Bauspardarlehen von der Eigentümergemeinschaft getilgt. Gegenwärtig bietet die LBS Baden-Württemberg Kredite über maximal 750.000 Euro an, bei Zinsfestschreibungen von effektiv 2,28 Prozent jährlich. Für das spätere Bauspardarlehen sind effektiv 2,60 Prozent zu bezahlen, bei einer Gesamtlaufzeit von 17 Jahren. Bei einem angenommenen Finanzierungsvolumen von 100.000 Euro und 10 Miteigentümern beträgt die monatliche Belastung so gerade einmal 60 Euro. Sicherheiten sind nicht erforderlich. Die Eigentümergemeinschaft muss jedoch mindestens 10 Prozent Eigenmittel entweder über die Rücklage oder im Wege der Sonderumlage einsetzen.

In Fällen eines mittelfristigen Finanzierungsbedarfs besteht auch die Möglichkeit, das Bauspardarlehen nach Zuteilung nicht an die Eigentümergemeinschaft auszuzahlen, sondern aufzuteilen und auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu übertragen, so dass diese mit dem Bauspardarlehen ihre Sonderumlage finanzieren können, nicht jedoch müssen. In vorstehendem Beispiel verkürzt sich die Gesamtlaufzeit auf gut 12 Jahre bei einer etwas höheren Monatsbelastung von rund 80 Euro für Wohnungseigentümer, die das Bauspardarlehen zur Aufbringung ihrer Sonderumlage einsetzen.

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