Pflichten des Verwalters bei Einsatz eines externen Bauleiters

(LG München I, Urteil vom 31.03.2016, Az.: 1 S 19002/11 WEG)

DAS THEMA

Das Gericht fast nochmals die Grundsätze zusammen, nach denen eine Hausverwaltung bei der externen Vergabe von Sanierungsarbeiten in die Haftung genommen werden kann. Es führt insbesondere diejenigen Pflichten aus, die der Hausverwaltung trotz einer fachlichen Delegation an externe Bauleiter oder sonstige Spezialisten verbleiben, und äußert sich zum Sorgfaltsmaßstab eines ordentlichen Kaufmanns.

DER FALL

In einer großen Wohnanlage wurde eine umfassende Balkonsanierung mit geschätzten Kosten von knapp 800.000 Euro durchgeführt. Dieses Kostenvolumen wurde als Höchstgrenze in einem WEG-Beschluss festgelegt. Darüber hinaus wurde die Verwaltung ermächtigt, einen Techniker mit der Bauleitung zu beauftragen, der insbesondere folgende Aufgaben erfüllen sollte: Abschluss eines VOB-Vertrags mit den ausführenden Firmen, Bauüberwachung, Bauabnahme und Mängelverfolgung. In einer weiteren Eigentümerversammlung forderten verschiedene Eigentümer, dass dieser Bauleiter solvent sein und über eine angemessene Versicherung verfügen müsse. Der Bauleitervertrag wurde daher unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Bauleiter eine angemessene Haftpflichtversicherung nachweisen müsse. Der Bauleiter legte daraufhin einen Versicherungsschein vor, nach dem die Haftpflicht für Schäden und Mängel an den errichteten, betreuten oder verkauften Bauwerken und alle sich daraus ergebenden Vermögensschäden ausdrücklich nicht versichert waren. Der tatsächliche Aufwand belief sich auf knapp 1,5 Mio. Euro und damit auf etwa das Doppelte des Betrags, den die WEG-Versammlung genehmigt hatte. In der nachfolgenden Eigentümerversammlung wiesen weder die Hausverwaltung noch der beauftragte Bauleiter auf die Überschreitung des Limits hin. Darüber hinaus war die Sanierung wegen schwerer Mängel, insbesondere im Bereich der Abdichtungen, unbrauchbar. Dies war auf mangelhafte Bauleitung zurückzuführen. Da der Bauleiter und die weiteren ausführenden Firmen teils insolvent waren, teils sich der Mängelprozess hinzog, nahm die WEG auch die Hausverwaltung auf Schadensersatz in Anspruch. Das Landgericht München I sprach der WEG diesen Schadensersatzanspruch gegen die Hausverwaltung zu und begründete dies mit einem erheblichen Verstoß der Hausverwaltung gegen diejenigen Pflichten, die ihr trotz der Beauftragung des externen Bauleiters noch verblieben waren; hierbei arbeitet die Kammer den Schadensersatzanspruch geradezu schulmäßig auf:

Eine Pflichtverletzung der Hausverwaltung gegenüber der WEG lag trotz der Beauftragung eines externen Bauleiters durch sie in zweierlei Hinsicht vor. Zwar wurde insbesondere die Wahrnehmung von Gewährleistungs- und Zurückbehaltungsrechten mit Beschluss der WEG wirksam auf den bestellten Bauleiter übertragen. Bei Übertragung auf eine Fachkraft ist die Verwaltung von den übertragenen Pflichten weitgehend ­entbunden. Gewisse Pflichten verbleiben jedoch bei der Verwaltung, insbesondere muss sie im Rahmen einer Evidenzkontrolle auf die Einhaltung des insgesamt genehmigten Kostenvolumens achten. Dies verbleibt jedem Bauherren auch in eigenen Angelegenheiten typischerweise zur Kontrolle, insbesondere auch neben einer Delegation von fachlichen Aufgaben. Sobald die Überschreitung des Kostenrahmens drohte, hätte die Verwaltung dafür sorgen müssen, dass sich die Eigentümer zügig mit dieser Problematik befassen. Diese wesentlichen Entscheidungen können die Eigentümer gerade im kostenträchtigen Sanierungsbereich nicht delegieren. Auch durfte sich die Hausverwaltung insoweit nicht auf die Freigabevermerke des Bauleiters verlassen, da die Kontrolle des Limits gerade nicht auf den Bauleiter übertragen war, und in jedem Fall auch bei den Eigentümern, deren Rolle die Hausverwaltung wahrnimmt, verbleiben muss. Die Hausverwaltung hat diese Pflicht auch fahrlässig verletzt, da sie insoweit die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns hätte walten lassen müssen.

Der Schaden liegt zunächst in dem Betrag, um den die Kosten das zunächst genehmigte Limit überstiegen haben. Das Gericht prüft sogar noch, ob diesem Schaden die Differenz zwischen den ursprünglich genehmigten und den tatsächlich entstandenen Kosten eine Zusatzleistung gegenüberstand, die als Vorteil angerechnet werden könnte. Dies wird verneint, weil die Sanierungsmaßnahmen insgesamt mangelhaft waren.

In einem zweiten Teil der Entscheidung befasst sich das Gericht mit dem fehlenden Versicherungsschutz des Bauleiters. Hieraus hätte sich, ganz unabhängig vom Überschreiten des Limits, ebenfalls ein Schadensersatzanspruch gegen die Hausverwaltung ergeben. Es war offensichtlich der Wunsch mehrerer Eigentümer, dass ein Versicherungsschutz gerade für die typischen Risiken in dem hier betroffenen Sanierungsbereich, fachlich anspruchsvolles und besonders kostenträchtiges Bauen im Bestand, nachgewiesen werden müsste. Da der Bauleitervertrag unter der ausdrücklichen Bedingung des Nachweises eines solchen Versicherungsschutzes stand, dürfte er wohl schon nicht wirksam zustande gekommen sein. So konnte der Bauleiter die Gemeinschaft nicht wirksam nach außen vertreten, jedenfalls aber im Innenverhältnis nicht wirksam verpflichten. Auch in diesem Punkt wäre es an der Hausverwaltung gewesen, die Eigentümer unverzüglich im Rahmen einer Eigentümerversammlung mit der Frage zu befassen, ob trotz des fehlenden Versicherungsschutzes der Vertrag mit dem Bauleiter geschlossen werden und dieser seine Tätigkeiten durchführen solle. Auch dies wäre eine wesentliche Entscheidung der Gemeinschaft gewesen, die nicht an die Verwaltung delegiert werden kann. Zwar ist die Verwaltung nach ständiger Rechtsprechung nicht verpflichtet, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit von Unternehmen zu prüfen, die für Sanierungsarbeiten herangezogen werden. Hier handelte es sich jedoch um eine offensichtliche Vertragsvoraussetzung, die vergleichsweise einfach zu prüfen war. Auch hier hätte die Hausverwaltung die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns walten lassen müssen. Der Pflichtverstoß der Verwaltung ist auch kausal: Nach der Entscheidung des Gerichts durfte mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit angenommen werden, dass die Eigentümergemeinschaft den Bauleiter nicht beauftragt hätte, wenn ihr der fehlende Versicherungsschutz bekannt gewesen wäre; dann wäre es auch nicht zu den erheblichen Mängeln gekommen, die auf der unzureichenden Überwachung durch den Bauleiter beruhten.

VERWALTERSTRATEGIE

Bei Zusammenarbeit mit externen fachlichen Beratern muss die Verwaltung genau beachten, welche Pflichten der Hausgemeinschaft delegiert werden können, und somit immer auf Eigentümerseite, also bei der Verwaltung verbleiben. Hierzu gehört eine Evidenzkontrolle der anfallenden Kosten; sowie die Kontrolle der Wirksamkeitsvoraussetzungen von Verträgen, z. B. der Eintritt von aufschiebenden oder auflösenden Bedingungen. Die fachliche Überprüfung und auch die Prüfung von Verträgen können dagegen – mit entsprechender Zustimmung der WEG-Versammlung – delegiert werden. Stellen sich aufgrund der Evidenzkontrolle Probleme heraus, so hat die Verwaltung diese umgehend der Eigentümerversammlung, ggf. auf einer außerordentlichen WEG-Sitzung, zu unterbreiten.

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