Praktikabel & wünschenswert - Wie das Wohnungseigentumsgesetz in Bezug auf den Verwaltungsbeirat reformiert werden müsste..

Der Verwaltungsbeirat hat in der Verwalterpraxis eine große Bedeutung. Er ist das Bindeglied zwischen den Eigentümern und der Verwaltung. Schaut man jedoch in das aktuelle Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere in § 29, so spiegelt sich seine Bedeutung dort nicht wieder. In den letzten Jahren wurden immer wieder Überlegungen angestellt, ob und wenn ja was man an § 29 WEG ändern könnte oder sollte. Das Bundesministerium der Justiz hat am 27.8.2019 den Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vorgelegt. Um die Ergebnisse soll es im Folgenden gehen.

Ist der Verwaltungsbeirat verpflichtend zu bestellen?
Die Einrichtung eines Verwaltungsbeirats ist – auch in sehr großen Gemeinschaften – gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Arbeitsgruppe kam nun zu dem Ergebnis, an dieser Regelung festzuhalten. Auch etwa für größere Eigentümergemeinschaften soll der Verwaltungsbeirat nicht verpflichtend werden. Was dafür spräche, sind zum einen die vergleichsweise überschaubaren Kompetenzen des Verwaltungsbeirats, zum anderen aber auch der Umstand, dass das Gesetz nicht einmal zur Bestellung eines Verwalters zwinge. Einzelfälle, in denen alleine die Einrichtung eines Verwaltungsbeirats ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, könnten durch den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) an-gemessen gelöst werden.

Wieviel Mitglieder sollte der Verwaltungsbeirat haben?
Der Verwaltungsbeirat besteht – vorbehaltlich abweichender Regelungen in der Gemeinschaftsordnung – aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern (§ 29 Abs. 1 WEG). Ein abweichender Besetzungsbeschluss ist nach der Rechtsprechung aufzuheben. Ferner ist nicht ausdrücklich geregelt, wer den in § 24 Abs. 3 und Abs. 6 WEG vorausgesetzten Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats und seinen Stellvertreter bestimmt. Dies wird verbreitet als nicht praxisgerecht kritisiert.

Die Arbeitsgruppe ist der Auffassung, dass die Wohnungseigentümer nicht nur durch Vereinbarung, sondern auch im Beschlusswege über die Anzahl der Beiratsmitglieder bestimmen können sollen. Eine Differenzierung zwischen großen und kleinen Gemeinschaften erscheine insoweit nicht geboten. Im Hinblick auf die besonderen Funktionen, die das Gesetz dem Vorsitzenden und seinem Vertreter zuweist (§ 24 Abs. 3 und Abs. 6 S. 2 WEG), soll der Verwaltungsbeirat aber aus mindestens zwei Mitgliedern bestehen. Auch soll ausdrücklich klargestellt werden, dass es den Wohnungseigentümern obliegt, den Vorsitzenden und dessen Stellvertreter zu bestimmen.

Ergebnis: Vorgeschlagen wird, dass die Anzahl der Verwaltungsbeiräte sowie die Person des Vorsitzenden und dessen Stellvertreter durch Beschluss bestimmt werden sollen. Dafür müsste § 29 Abs. 1 WEG etwa wie folgt durch Streichung geändert werden: „Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit über die Bestellung und die Anzahl der Mitglieder eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Die Wohnungseigentümer bestimmen mit Stimmenmehrheit einen Wohnungseigentümer zum Vorsitzenden und einen weiteren Wohnungseigentümer zum stellvertretenden Vorsitzenden.“

Die geplante Regelung zur Zusammensetzung halte ich für sinnvoll. Dies ist auch eine Forderung des VDIV, die wir schon oft publiziert haben. Kritisch sehe ich aber zusätzliche Reglementierungen für den Beirat. Die Wahl des Vorsitzenden sollte flexibel bleiben. Viele Beiräte bestimmen aus ihrer Mitte einen Vorsitzenden. Dies ermöglicht auch einen Wechsel während der Amtszeit, wenn ein Beirat erkrankt, umzieht oder sich beruflich verändert – sich seine Zeit- und Terminplanung ändert. Dies dann über eine womöglich außerordentliche Eigentümerversammlung zu regeln, erscheint praxisfremd und nicht sinnvoll.

Die Amtszeit
§ 29 WEG macht keine Vorgaben zur Amtszeit. Im Falle einer Bestellung auf unbestimmte Zeit endet das Amt also durch Niederlegung, Abberufung oder Ausscheiden aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diskutiert wurde, ob dies geändert werden soll. Die unbefristete Bestellung erschwere in der Praxis den Wechsel der Beiratsmitglieder. Laien, denen nicht ohne Weiteres klar sei, dass sie das Amt jederzeit niederlegen können, könnten dadurch von der Übernahme des Amtes abgeschreckt werden. Die Einführung einer Höchstfrist von vier Jahren mit der Möglichkeit der Wiederbestellung wird deshalb für sinnvoll erachtet. Bedarf für eine Mindestbefristung wird dagegen nicht gesehen. Einigkeit besteht auch darin, dass die Amtszeit nicht automatisch enden soll, um die Problematik eines „Scheinbeirats“ zu vermeiden. Im Ergebnis wird vorgeschlagen, die Amtszeit des Verwaltungsbeirats auf vier Jahre mit der Möglichkeit der Wiederbestellung festzulegen. Dafür müsste § 29 Abs. 1 WEG etwa um folgenden Satz ergänzt werden: „Die Dauer der Bestellung soll vier Jahre nicht überschreiten; Wiederbestellungen sind möglich.“

Dritte als Mitglieder
Mitglieder des Verwaltungsbeirats können – vorbehaltlich abweichender Regelungen in der Gemeinschaftsordnung – nur Wohnungseigentümer sein (§ 29 Abs. 1 WEG). Diese Beschränkung wird in der Praxis teilweise als nicht sachgerecht empfunden, da sie die Bestellung qualifizierter Dritte verhindert. Dennoch hält es die Arbeitsgruppe nicht für gerechtfertigt, dass der Verwaltungsbeirat durch Beschluss für Dritte geöffnet werden kann. Es soll keine Änderung erfolgen.

Die Kompetenzen
Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 Abs. 2 WEG). Außerdem sollen der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge vor der Beschlussfassung vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden (§ 29 Abs. 3 WEG).

Gesetzliche Kompetenzen: Es wurde eine Ausweitung der gesetzlichen Aufgaben abgelehnt, etwa die Bestimmung des Verwaltungsbeirats zum gesetzlichen Ersatzzustellungsvertreter. Es soll keine Neureglung erfolgen.

Rechtsgeschäftlich übertragene Kompetenzen: § 29 WEG enthält bislang keine Vorgaben, ob, wie und in welchen Grenzen eine rechtsgeschäftliche Übertragung der Kompetenzen der Wohnungseigentümer auf den Verwaltungsbeirat zulässig ist. In der Praxis besteht insoweit Rechtsun­sicherheit.

Erörtert wurde, ob hierzu gesetzliche Vorgaben gemacht werden sollen. Die Problematik, inwieweit die Wohnungseigentümer Kompetenzen im Beschlusswege delegieren können, stelle sich aber auch in anderem Zusammenhang, etwa beim Verwalter. Jedenfalls eine auf den Verwaltungsbeirat beschränkte Lösung ist aus Sicht der Arbeitsgruppe nicht empfehlenswert. Sollte eine Kompetenzübertragung auf den Verwalter zugelassen werden, könnte dies dafür sprechen, Gleiches für den Verwaltungsbeirat zuzulassen. Es wird vorgeschlagen, die Übertragung von Kompetenzen durch Beschluss nicht isoliert für den Verwaltungsbeirat zu regeln.

Die Haftung
Bereits einfache Fahrlässigkeit kann zu einer Haftung des Verwaltungsbeirats führen. Dieses Haftungsrisiko erscheint geeignet, Wohnungseigentümer davon abzuhalten, ehrenamtlich tätig zu werden.

Deshalb erhielt der Vorschlag Zustimmung, in Anlehnung an die Regelungen im Vereinsrecht (§ 31a und § 31b BGB) die Haftung des Verwaltungsbeirats gesetzlich zu beschränken. Diese Haftungsbeschränkung soll nicht nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern auch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern gelten. Im Außenverhältnis soll sich die Haftungsbeschränkung dahingehend auswirken, dass dem Mitglied ein Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Freistellung zusteht. Im Ergebnis wird vorgeschlagen, die Haftung eines ehrenamtlichen Mitglieds des Verwaltungsbeirats zu beschränken. Dafür müsste § 29 WEG etwa wie folgt ergänzt werden: „§ 31a des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.“

Fazit
Abschließend kann festgestellt werden, dass wir in der Verwalterpraxis mit den angestrebten Änderungen sehr gut leben werden können und sie gerade im Hinblick auf die Zusammensetzung des Beirates eine deutliche Verbesserung darstellen.

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