Privatgericht für Wohnungseigentum

Das Deutsche ständige Schiedsgericht für Wohnungseigentumssachen ist das erste private Gericht für Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander und für Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern und Verwaltern.

Die Institution wurde im Jahr 1998 gegründet. Gründungsmitglieder sind ­neben dem DDIV, dem ESWiD und dem Bundesverband für Wohnungseigentum und Stadtentwicklung (vhw), zahlreiche Richter und Rechtsanwälte, deren Anliegen eine schnelle und gütliche Einigung zwischen den streitenden Parteien ist. Auch Rechtsanwalt Johannes Drabek engagiert sich seit der Gründung im Ständigen Deutschen Schiedsgericht für Wohnungseigentum. Seit 2010 ist er Präsident.

Herr Drabek, wie bewerten Sie die Arbeit des Schiedsgerichts in den vergangenen Jahren und wie schätzen Sie seine Zukunft ein?
Das Schiedsgericht hat sich bewährt. Seit es vor rund 15 Jahren seine Arbeit unter der Präsidentschaft von Dr. Hanns Seuß aufnahm, wurden über 80 Verfahren anhängig. Nahezu 70 Verfahren sind durch Antragsrücknahme, Vergleich oder Schiedsspruch abgeschlossen worden. Die Organisation des Schiedsgerichts wird auf der Grundlage von Erfahrungswerten stets weiterentwickelt und als Basis einer dauerhaften Einrichtung strukturiert. Das Schiedsgericht hat so eine gute Perspektive. Weil die Anwendbarkeit der Regeln eines Schiedsgerichts in der Eigentümergemeinschaft oder zwischen den dort Beteiligten von einer Vereinbarung abhängig ist, wird die Geltung des Schiedsgerichts überwiegend nur über die Gemeinschaftsordnung neu begründeter Eigentümergemeinschaften eingeführt. Nicht immer gelingt es bestehenden Gemeinschaften, nachträglich die Schiedsgerichtsbarkeit einzuführen. Das Erfordernis der Mitwirkung aller Beteiligter muss respektiert werden, behindert aber zugleich eine raschere Verbreitung.

Lässt sich eine Zunahme der Verfahren feststellen und was ist möglicherweise dafür ausschlaggebend?
In den letzten zwei Jahren konnte eine ­Zunahme der Verfahren festgestellt werden. Die Ursache ist objektiv nicht kontrollierbar. Es ist nicht bekannt, wie viele Eigentümergemeinschaften die Geltung des Statuts dieses Schiedsgerichts vereinbart haben. Die Zunahme an Verfahren liegt wohl auch daran, dass inzwischen am Entscheidungshorizont der Aufteiler, Bauträger und Notare dieses Schiedsgericht präsenter ist und deswegen eingeführt wurde. Außerdem wurden in einigen Gemeinschaften bereits mehrere Verfahren geführt. Dies zeigt, dass die Eigentümer über das Schiedsgericht einen akzeptierten Weg zur Lösung der anstehenden Probleme gefunden haben.

Wie ist die prozentuale Gewichtung der Verfahren: Gibt es mehr Schlichtungen zwischen Wohnungseigentümern untereinander oder mehr zwischen Eigentümern und Verwaltern?
Es gibt deutlich mehr Streitverfahren zwischen den Eigentümern untereinander beziehungsweise der Eigentümergemeinschaft und einzelnen Eigentümern. Streitigkeiten zwischen Verwalter und Eigentümern oder der Gemeinschaft werden vor dem Schiedsgericht noch relativ selten ausgetragen. Dies ist bedauerlich, weil Eigentümergemeinschaft und Verwalter die Bewältigung von Streitigkeiten im Einzelfall dem Schiedsgericht vorlegen könnten, wenn Sie dies vereinbaren. Auf diesem Weg können Missverständnisse und damit verbundene Vertrauensstörungen auf kurzem Weg beseitigt werden. Vermutlich ist diese Möglichkeit im Bewusstsein der Eigentümer und Verwalter noch nicht ausreichend vorhanden. Vorrangig versucht das Schiedsgericht eine gütliche Vereinbarung unter den Parteien herbeizuführen. Dies kann auch als Schlichtung bezeichnet werden. Gelingt keine gütliche Regelung, entscheidet das Schiedsgericht auf Grundlage des Gesetzes beziehungsweise der Vereinbarungen oder Beschlüsse der Eigentümer durch Schiedsspruch, der letztlich vollstreckbar gemacht werden kann.

Welche Vorteile bietet das Schiedsgerichtsverfahren gegenüber dem gerichtlichen Verfahren?
Das Schiedsgericht kommt zügig zu einem abschließenden Ergebnis, weil es in nur einer Instanz entscheidet. Die Schiedsrichterliste ist mit Fachleuten des Wohnungseigentumsrechts besetzt, nachlesbar auf der Homepage. Je nach Zusammensetzung des Schiedsgerichts und abhängig vom Streitwert kann wegen der verkürzten Entscheidungswege das Verfahren billiger als beim staatlichen Gericht werden. Aufgrund der Kompetenz und der damit einhergehenden Überzeugungskraft der Schiedsrichter sind gütliche Einigungen nicht selten. 

Unter welchen Voraussetzungen kann das Schiedsgericht angerufen werden?
Eine Eigentümergemeinschaft kann generell – oder die streitenden Parteien müssen im Einzelfall – die Geltung des Statuts dieses Schiedsgerichts vereinbaren. Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht. Ohne entsprechende Öffnungsklausel haben die Eigentümer dafür keine Beschlusskompetenz. Weil dieses Schiedsgericht permanent existiert, ist es auch für Beschlussanfechtungsverfahren tauglich. Die beiden Monatsfristen gemäß § 46 WEG, um einen Beschluss anzufechten und den Antrag zu begründen, können durch Anrufung des ständigen Schiedsgerichts eingehalten werden. Muster, Anwendungshilfen und Antworten zu weiteren Fragen zum schiedsgerichtlichen Verfahren sind unter www.schiedsgericht-wohnungseigentum.de zu finden.

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