Pro & Contra – Entlastung des Verwalters

Ist sie heute wirklich noch erforderlich?

Die Entlastung des Verwalters ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht normiert, sodass sich für ihn kein Rechtsanspruch darauf ableiten lässt. Dieser kann sich allenfalls dann ergeben, wenn die Entlastung in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben oder vertraglich vereinbart wurde. Musterverträge sind hier nur Formularklauseln, die den Beschränkungen der §§ 305 ff BGB unterworfen sind und insbesondere dem Überraschungsverbot nach § 305 ff BGB unterliegen (Gottschalg, Verwalterentlastung im Wohnungseigentumsrecht, NJW 2003, 1293).

Um der Unwirksamkeit solcher Klauseln vorzubeugen, sollten die Voraussetzungen der Entlastung klar definiert werden. Die gängige Praxis ist auf das Vereins- und Gesellschaftsrecht und die dort übliche Entlastung von Vorständen und Geschäftsführern zurückzuführen. Auch wenn die Entlastung des Verwalters im WEG nicht geregelt ist, wird sie von der Rechtsprechung überwiegend unter bestimmten Voraussetzungen grundsätzlich anerkannt.

Inhalt und Umfang der Verwalterentlastung

Der Beschluss der Entlastung des Verwalters umfasst nur das Handeln des Verwalters in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum, was jedoch auch daraus abgeleitete Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer beinhalten kann (BGH Beschluss vom 17.07.2003, Az.: V ZB 11/03). Ersatzansprüche einzelner Eigentümer, die nicht in Verbindung mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums stehen, sind hier nicht Gegenstand. Die Rechtsprechung hat dazu weitere Entscheidungen hervorgebracht wie die des BayObLG: Laut Beschluss vom 05.08.1999, Az.: 2 Z BR 71/99 ist die gesamte Tätigkeit des Verwalters erfasst, wenn sich der Entlastungsbeschluss auf die gesamte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bezieht. Dem OLG Hamburg mit Beschluss vom 25.06.2003, Az.: Z WX 138/99 zufolge bezieht sich die Entlastung des Verwalters nur auf die Jahresabrechnung, wenn der Entlastungsbeschluss im Zusammenhang mit ihrer Genehmigung erfolgt.

Der bestandskräftige Entlastungsbeschluss bewirkt, dass die Verwaltungsführung von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebilligt wird. Die dem Verwalter mit einer Jahresabrechnung erteilte Entlastung bezieht sich nicht nur auf die Abrechnung selbst, sondern auch auf damit einhergehende Zahlungsvorgänge wie Kontenbewegungen und entbindet von der Verpflichtung zu Auskünften über die entlastete Abrechnungs- bzw. Wirtschaftsperiode (Niedenführ, Kümmen, Vandenkonten, WEG 9. Auflage, § 28 II Rn. 210).

Mit unterschiedlicher rechtlicher Begründung wird ihr auch der Verzicht auf Haftungsansprüche beigemessen, was im Sinne des § 397 II BGB ein negatives Schuldanerkenntnis bedeutet (BGH, Urteil vom 06.03.1997, Az.: III ZR 248/95). Dabei geht es aber nur um Ersatzansprüche, die Wohnungseigentümern bei sorgfältiger Prüfung der Unterlagen bekannt oder erkennbar waren (OLG München, Beschluss vom 07.02.2007, Az.: 34 WX 147/06). Die Kenntnis bzw. Kenntnispflicht des Verwalterbeirates oder eines Mitglieds aus der Prüfung der Verwaltungs- und Abrechnungsunterlagen ist den Wohnungseigentümern zuzurechnen. Eine Entlastung des Verwalters erstreckt sich nicht auf gegebenenfalls strafrechtlich relevantes oder verschleiertes Handeln und Verhalten.

Der Beschluss der Entlastung und ordnungsgemäße Verwaltung

Ein Beschluss über die Entlastung liegt im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des WEG, soweit keine Pflichtverletzung ersichtlich oder bekannt ist. Damit verstößt die Entlastung dann gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Wohnungseigentümer durch den Beschluss auf mögliche Ansprüche verzichten sollen. Nach § 21 III WEG wird über die Entlastung mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen. Geht es jedoch um den Verzicht auf eventuell bestehende Ersatzansprüche gegen den Verwalter, wäre nach § 21 I WEG einstimmig zu beschließen. Ein Mehrheitsbeschluss wäre in diesem Fall anfechtbar.

Anfechtbar ist der Beschluss auch dann, wenn die Jahresabrechnung Fehler oder Ergänzungsbedarf aufweist, die dies begründen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2005, Az.: 1 – 3 WX 77/05).

Mit Entscheidung vom 17.07.2003, Az.: V ZB 11/03 hat der BGH deutlich gemacht, dass ein Entlastungsbeschluss nicht grundsätzlich unzulässig ist, jedoch vom Verwalter nicht verlangt werden kann. So haben die Eigentümer das Recht, ihn zu entlasten, wenn keine erkennbaren Ansprüche gegen ihn bestehen.

Entsprechend § 25 V WEG dürfen Verwalter, die selbst Wohnungseigentümer sind, an der Beschlussfassung nicht teilnehmen. Dieser Stimmrechtsausschluss gilt auch für ihm erteilte Vollmachten, da hier ein Interessenkonflikt besteht (OLG Köln, Beschluss vom 08.06.2011, Az.: 16 WX 165/06).

Ist der Beschluss der Jahresabrechnung mit dem Beschluss über die Entlastung verbunden, ist auch hier von einem Stimmrechtsausschluss auszugehen. Dem Verwalter steht in diesem Fall das Recht zu, eine getrennte Abstimmung zu verlangen. Als Ausweichlösung wäre auch die Bevollmächtigung eines anderen Wohnungseigentümers denkbar, die jedoch keine Stimmrechtsanweisung enthalten darf. Wie der BGH am 25.09.2003, Az.: V ZB 40/03 entschied, widerspricht ein Beschluss über die Entlastung eines bereits ausgeschiedenen Verwalters nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Da für den Verwalter kein Rechtsanspruch auf Entlastung besteht, kann er folglich nicht positiv gefasste Beschlüsse hierzu auch nicht anfechten. Mit der Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 19.08.1996, Az.: 3 WX 581/94 wird ihm jedoch ein Feststellungsinteresse zugesprochen: Er kann § 256 ZPO entsprechend die gerichtlich Feststellung beantragen, dass keine Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen ihn bestehen.

Fazit

Durch die Entlastung billigen die Wohnungseigentümer das Handeln des Verwalters als zweck- und rechtmäßig und sprechen ihm auch das Vertrauen für die Zukunft aus. Im Gegenzug kann der Verwalter bei erteilter Entlastung nicht aus schon bei Entlastung bekannten Gründen abberufen werden.

Die Vorteile der Entlastung des Verwalters liegen auf der Hand: Er erhält – wenn auch gegenständlich beschränkte – Rechtssicherheit vor Haftungsansprüchen und zugleich die Bestätigung, dass die Wohnungseigentümer mit seiner verwaltenden Tätigkeit zufrieden waren.

Verwaltern ist zu empfehlen, hinsichtlich der Entlastung klare, überschaubare und detaillierte Regelungen vertraglich zu vereinbaren. In der Wohnungseigentümerversammlung, die über die Entlastung des Verwalters beschließen soll, ist eine umfassende Rechenschaftslegung durch den Verwalter vorzunehmen und die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und die Entlastung strikt zu trennen.

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