Rauchmelder – Kauf und Wartung

Es ist und bleibt Thema für Wohnungsunternehmen: Was ist beim Rauchmelderkauf und beim Wartungsvertrag zu beachten?

In einigen Bundesländern müssen Rauchwarnmelder fristgemäß nachgerüstet werden, in anderen sind sie bereits durch neue zu ersetzen, weil ihre zehnjährige Lebensdauer nun schon wieder abläuft. Worauf kommt es an beim Kauf der Geräte und ihrer Wartung? Fünf Fragen an Volker Eck, Geschäftsleiter Technik bei Kalorimeta.

Herr Eck, was ist beim Rauchmelderkauf zu beachten?

Alle Rauchwarnmelder müssen das CE-Zeichen tragen. Damit bestätigt ein zugelassenes Prüflabor, dass die Mindestanforderungen der EN 14604 eingehalten werden. Zusätzlich empfiehlt es sich, ein Gerät mit dem Q-Prüfsiegel auszuwählen. Dieses Qualitätssiegel stellt höhere Anforderungen und wird nur an Rauchwarnmelder vergeben, die einen zehnjährigen Betrieb gewährleisten. Entscheidend sind jedoch neben der Auswahl eines Qualitätsgeräts die richtige Montage und die regelkonforme Wartung der Rauchwarnmelder, die in der DIN 14676 beschrieben sind.

Was gilt für Montage und Wartung?

Rauchwarnmelder müssen im Brandfall die Bewohner zuverlässig alarmieren und so dafür sorgen, dass sie sich rechtzeitig in Sicherheit bringen können. Dies kann nur funktionieren, wenn sie an der richtigen Stelle montiert, regelmäßig gewartet und inspiziert sowie einer Funktionsprüfung unterzogen werden. Geprüft und zugelassen sind Rauchwarnmelder nach der DIN EN 14604. Eine Inspektion aus der Ferne per Funk entspricht derzeit noch nicht dem geforderten allgemein anerkannten Stand der Technik.

Sind die Festlegungen der DIN 14676 bindend?

Ja, die Landesbauordnungen verweisen auf die entsprechenden Normen und fordern ihre Einhaltung. Bis auf weiteres bietet nur die seit Jahrzehnten im Markt anerkannte Sichtprüfung, bei der neben der Inspektion der Geräte auch das Umfeld und die Nutzung der Wohnräume mit überprüft werden, rechtliche Sicherheit. Deshalb wird empfohlen, hierfür eine „Fachkraft für Rauchwarnmelder“ zu beauftragen.

Was spricht dafür, einen Messdienst als Serviceorganisation zu beauftragen?

Wichtig sind neben einer flächendeckenden Serviceorganisation Erfahrungen mit dem Massengeschäft in der Wohnungswirtschaft. So können Arbeitsprozesse so angepasst werden, dass Heiz- und Betriebskostenabrechnungen, Rauchmelderservice, Trinkwasserprüfungen sowie die Prüfung von Anlagen zur kontrollierten Wohnraumlüftung optimal organisiert werden und sich Synergien für die Wohnungswirtschaft ergeben. Immer wieder gibt es zum Beispiel Wohnungen, die beim Ersttermin oder dem ersten Nachtermin nicht betreten werden können. Wir verfügen beispielsweise über ein Restantenverfolgungssystem, das sicherstellt, dass alle Geräte montiert und regelmäßig gewartet werden. Unsere Arbeiten lassen wir uns vom Wohnungsnutzer schriftlich bestätigen. Nur so sind Auftraggeber sicher, den gesetzlichen Anforderungen zu genügen. Zudem sind unsere Mitarbeiter als „Fachkraft für Rauchwarnmelder“ qualifiziert. Nicht alle Anbieter verfügen über dieses wichtige Know-how.

Was spricht dagegen, die Wartungspflicht auf Mieter übertragen?

Auch wenn das Übertragen der Wartungspflicht von Rauchmeldern auf Mieter rechtlich möglich ist, birgt es Risiken und entlässt Verwalter und Eigentümer nicht vollständig aus der Haftung. Nach Einschätzung von Rechtsexperten kann den Mieter im Schadensfall trotz übertragener Wartungspflicht nur eine Mitschuld treffen, selbst wenn er für einen defekten Rauchmelder verantwortlich sein sollte. Der Eigentümer muss sicherstellen, dass die Mieter physisch und psychisch in der Lage sind, diese Aufgabe zuverlässig zu erfüllen. Jeder Mieter muss in diesem Fall die Inspektion und Wartung der Rauchmelder durchführen können. Daraus ergibt sich für den Eigentümer eine sogenannte Sekundärhaftung. Ist ein Mieter nicht in der Lage, die ordnungsgemäße Wartung durchzuführen, hat der Eigentümer für eine andere, dem Mieter zumutbare Lösung zu sorgen.

BGH-Urteil zum Thema:

Mit Urteil vom 17.6.2015 hat der BGH laut seiner Pressemitteilung vom 17.6.15 über die Duldungspflicht des Mieters des Einbaus von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter grundsätzlich auch bei vorangegangener Selbstausstattung durch den Mieter entschieden. Damit wurden zwei Urteile des Landgerichts Halle bestätigt, in denen es um die Frage ging, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der beklagten Mieter auch daraus, dass den Klägerinnen der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (§ 47 Abs. 4 BauO LSA) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihnen nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB).

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