Rauchwarnmelder

Wichtig für die Mietverwaltung: Wer ist wofür zuständig, und wie verhält es sich mit den Kosten?

Bei Neubauten sind Rauchwarnmelder mittlerweile in allen 16 deutschen Bundesländern Pflicht, bei Bestandsgebäuden enden die letzten Übergangsfristen am 31. Dezember 2020. Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nehmen bei der Rauchwarnmelderpflicht – wie sollte es auch anders sein – eine Sonderstellung ein: Die Einbaupflicht richtet sich je nach Landesbauordnung und Zusammensetzung der WEG entweder an die Eigentümergemeinschaft als Verband oder an den einzelnen Eigentümer. Unterschiede gibt es auch bei der für Vermieter bzw. Mietverwalter relevanten Frage, wer die Kosten trägt.

Rekapitulation: Wer ist für den Einbau zuständig?

Während in ungeteilten und vermieteten Mehrfamilienhäusern grundsätzlich der Gebäudeeigentümer der Einbaupflicht nachkommen muss, kommt es in WEG insbesondere darauf an, wen die ­Landesnorm als Adressaten benennt. So ist z. B. in Baden-Württemberg explizit der Gebäudeeigentümer und damit die WEG als Verband zum Einbau verpflichtet. In anderen Bundesländern wie Bayern und Saarland ist hingegen der einzelne Wohnungseigentümer in der Pflicht. Aber auch in letzterem Fall ist es möglich, dass die WEG die Einbaupflicht durch Beschluss – eine sog. gekorene Wahrnehmungsbefugnis – gesammelt übernimmt (siehe auch DDIVaktuell 7/16). Mieter müssen den Einbau von Rauchwarnmeldern grundsätzlich dulden.

Sicherstellen der Betriebsfähigkeit

Ist der Rauchwarnmelder eingebaut, sollte er nach DIN 14676 jährlich gewartet und überprüft werden. Eine Sichtprüfung vor Ort ist dabei nicht erforderlich, wenn die Möglichkeit der Fernwartung über Funk besteht.

In vielen landesrechtlichen Bestimmungen ist der Bewohner bzw. Besitzer der Wohnung zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft des Rauchwarnmelders verpflichtet, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Inspektions- und Wartungspflicht selbst (z. B. in Hessen, Niedersachsen, Sachsen). Vermieter sollten sich jedoch nicht vom Wortlaut der landesrechtlichen Regelungen täuschen lassen, denn nach der bundesrechtlichen Regelung nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses sicherzustellen. Dies schließt auch die Wartung von Rauchwarnmeldern mit ein. Daraus folgt, dass Mieter im Schadensfall trotz übertragener Wartungspflicht nur eine Mitschuld treffen könnte – selbst wenn sie für einen defekten Rauchwarnmelder verantwortlich sind. Denn die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht vom Vermieter auf den Mieter zählt nicht im Außenverhältnis gegenüber Dritten. Der Vermieter muss also im Zweifelsfall den Mieter kontrollieren, ob dieser das Gerät auch tatsächlich wie vorgeschrieben auf seine Betriebsfähigkeit ­überprüft.

Wohnungs- und Gebäudeeigentümer sind also nie gänzlich aus der Wartungspflicht ausgeschlossen. Die direkte Übernahme der Wartung durch den Gebäudeeigentümer hat daher auch praktische Vorteile: Sie sichert durch geschultes Fachpersonal die dauerhafte Betriebsfähigkeit der Rauchwarnmelder und minimiert das Haftungsrisiko.

Kostenfragen und Umlagefähigkeit

Grundsätzlich ist es denkbar, die Kosten für den Einbau von Rauchwarnmeldern gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die jährliche Miete als Mieterhöhung (nicht als Betriebskosten!) umzulegen. Allerdings sind die Mehrkosten so niedrig, dass viele Vermieter auf eine Modernisierungsmieterhöhung verzichten. Rechtlich nach wie vor umstritten ist die Umlagefähigkeit (jetzt als Betriebskosten) der Rauchwarnmeldermiete. Für sie spricht, dass auch Mietkosten für Wärme-, Warmwasser- und Kaltwasserzähler umlagefähig sind (z. B. LG Magdeburg v. 27.9.2011, Az. 1 S 171/11). Dem entgegen steht, dass Mietkosten Kapitalersatzkosten sind, die zwar auch laufend anfallen, aber an die Stelle des Kaufs treten und somit nicht unter die Betriebskostenverordnung fallen (z. B. LG Hagen v. 4.3.2016 – 1 S 198/15; AG Halle-Saalkreis v. 16.8.2016 – 95 C 307/16; AG Dortmund v. 30.1.2017 – 423 C 8482/16). Letztere Auffassung scheint sich durchzusetzen. Eindeutig bejaht wird allerdings die Umlagefähigkeit der Wartungskosten nach § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (z. B. LG Hagen v. 4.3.2016 – 1 S 198/15; AG Halle-Saalkreis v. 16.8.2016 – 95 C 307/16; AG Dortmund v. 30.1.2017 – 423 C 8482/16).

Was muss im Mietvertrag vereinbart werden?

Wird eine Wohnung inklusive Rauchwarnmeldern neu vermietet, können Wartungskosten nur umgelegt werden, wenn der Mietvertrag eine explizite Regelung enthält. Somit müssen die Wartungskosten für Rauchwarnmelder im Mietvertrag unter „sonstige Betriebskosten“ ausdrücklich genannt werden. Sind die Kosten für die Wartung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses allerdings bereits angefallen und ist keine explizite Regelung im Mietvertrag enthalten, muss der Mieter diese Kosten nicht tragen.

Bei bestehenden Mietverhältnissen ist die Situation ungleich schwieriger, da der einzelne Mietvertrag begründet, ob die Wartungskosten im Rahmen der Betriebskostenverordnung umlagefähig sind. Enthält der Mietvertrag eine sogenannte Mehrbelastungsklausel, ist bei Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten, durch die eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, der Mieter verpflichtet, den entsprechenden Mehrbetrag zu zahlen. Dazu gehören in der Regel auch sonstige Betriebskosten wie die Wartungskosten für Rauchwarnmelder. Dies gilt allerdings nicht zwangsläufig für Mietverhältnisse in Nordrhein-Westfalen: Die dortige landesrechtliche Regelung zu Rauchwarnmeldern (§ 49 Abs. 7 BauO NRW) weist die Wartung eindeutig dem unmittelbaren Besitzer/Bewohner der Wohnung zu. Ausgenommen sind nur Mietverhältnisse, bei denen der Eigentümer selbst diese Verpflichtung bereits bis zum 31.3.2013 übernommen hat (AG Dortmund v. 30.1.2017 – 423 C 8482/16). Gleichwohl besteht die Möglichkeit eine individuelle Vereinbarung zu schließen und so als Vermieter die Wartung an sich zu ­ziehen.

Für die übrigen Bundesländer gilt: Auch wenn bei einem Altvertrag eine solche Mehrbelastungsklausel fehlt, können die Wartungskosten umlagefähig sein. Dies ist jedoch nur möglich, wenn bei Abschluss des Mietvertrags der Vermieter noch nicht mit einer gesetzlichen Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmelden rechnen konnte und daher kein Anlass für die Aufnahme der Wartungskosten als „sonstige Betriebskosten“ in den Mietvertrag bestand. In solchen Fällen ist der Mietvertrag in dem Sinne zu ergänzen, wie die beiden Vertragsparteien gehandelt hätten, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Einbau von Rauchwarnmeldern verpflichtend gewesen wäre. Da ihr Einbau mittlerweile überall gesetzlich vorgeschrieben ist, ist davon auszugehen, dass die Vertragsparteien sich auf die Umlegbarkeit der Wartungskosten geeinigt hätten. Allerdings ist auch diese Auffassung noch nicht eindeutig geklärt.

Fazit

Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern können nach herrschender Meinung nicht als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden. Anders sieht es hingegen bei Wartungs- und Betriebskosten aus. Bei Neumietverträgen ist es daher geboten, die Wartungs- und Betriebskosten für Rauchwarnmelder ausdrücklich als „sonstige Betriebskosten“ zu deklarieren – selbst wenn zum aktuellen Zeitpunkt eine andere Regelung besteht. Darüber hinaus sollten bestehende Mietverträge auf Mehrbelastungsklauseln überprüft werden, wenn die Wartungskosten zukünftig umgelegt werden sollen. Fehlt eine solche Klausel bei Altverträgen, können die Wartungskosten auf dem Wege der ergänzenden Vertragsaus­legung als umlagefähig anzusehen sein.

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