Rauchwarnmelder - Können Eigentümergemeinschaften die einheitliche Ausstattung von Liegenschaften beschließen? Der BGH sagt: „Ja“.

In seinem viel beachteten Urteil vom  7.12.2018, Az. V ZR 273/17, hat der Bundesgerichtshof über die Beschlusskompetenz von Wohnungseigentümern zum nachträglichen Einbau von Rauchwarnmeldern entschieden – und diese bejaht. Auch hat das Gericht wesentliche Kriterien aufgestellt, wann ein Beschluss zur nachträglichen Ausrüstung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Die Ausgangslage
Für Neu- und Umbauten sehen bundesweit sämtliche Landesbauordnungen zum Teil schon seit dem Jahr 2004 eine Verpflichtung zur Ausstattung neu errichteter Gebäude mit Rauchwarnmeldern vor. Nach und nach haben die Bundesländer schließlich Regelungen getroffen, dass sie auch in Bestandswohnungen nachzurüsten sind. Hierfür wurden Übergangsfristen bestimmt. Zuletzt haben die Bundesländer Brandenburg und Berlin im Jahr 2016 entsprechende Nachrüstpflichten angeordnet – mit einer Übergangsfrist bis 31.12.2020. In allen anderen Bundesländern sind die Übergangsfristen bereits abgelaufen. Lediglich Sachsen hat bislang davon abgesehen, eine Nachrüstpflicht für Bestandsbauten anzuordnen und schreibt die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern lediglich für neu errichtete Gebäude vor.

Die auszustattenden Räume
Der Umfang der Nachrüstungspflicht in den Landesbauordnungen ist unterschiedlich. Regelungen finden sich entweder in der Vorschrift zum „Brandschutz“ oder (in den meisten Fällen) unter der Vorschrift mit den Anforderungen an „Wohnungen“. Teilweise erfasst die Ausstattungspflicht sämtliche Aufenthaltsräume und Flure, über die Fluchtwege führen. Zum Teil wird die Ausstattung nur für Kinderzimmer und Schlafräume sowie Flure (Fluchtwege) angeordnet. Badezimmer und Küchen sind, insbesondere wegen der Gefahr von Fehlalarmen, grundsätzlich ausgenommen.
Die Verpflichtung zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern aus der jeweiligen Landesbauordnung richtet sich grundsätzlich an den Eigentümer. Im Falle der Wohnungseigentümergemeinschaft ist also jeder Eigentümer einer Wohnung dazu verpflichtet. Es handelt sich um eine sogenannte eigentumsbezogene Pflicht. Für Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume, z. B. Gewerbe) besteht keine Ausstattungspflicht mit Rauchwarnmeldern. Hier können sich aber – je nach Nutzung – andere Verpflichtungen zur Ausstattung mit Brandschutzeinrichtungen ergeben.

Die Beschlusskompetenz der Eigentümer
Der BGH bejaht in seiner Entscheidung vom 7.12.2018 eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Da es sich bei der hier geprüften Verpflichtung der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen um eine eigentumsbezogene Pflicht handele, bestehe eine Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Insoweit besteht kein Unterschied zu den Regelungen in anderen Bundesländern. Es handelt sich um eine Verpflichtung, die alle Wohnungseigentümer in gleicher Weise betrifft. In diesem Fall können die Eigentümer dann auch entscheiden, die ihnen obliegenden Verpflichtungen gemeinschaftlich zu erfüllen, also zu beschließen, die Nachrüstung der Wohnungen im vorgeschriebenen Umfang einheitlich und gemeinsam über die Eigentümergemeinschaft vorzunehmen.

Was gilt für Kontrolle und Wartung?
Auch wenn Rauchwarnmelder in den jeweiligen Wohnungen installiert sind, werden die Geräte dadurch nicht zu Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers. Es wird sich aber auch nicht um gemeinschaftliches Eigentum nach § 5 Abs. 2 WEG handeln, sondern um Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft. Die Rauchwarnmelder sind gemäß § 97 BGB Zubehör, denn sie bleiben bewegliche Sachen, die nicht dauerhaft und fest mit dem Baukörper verbunden sind. In der Regel werden sie angeschraubt, häufig auch geklebt, und können ohne Weiteres entfernt oder ausgetauscht werden. Der BGH erwähnt in seiner Entscheidung sogar ausdrücklich die Möglichkeit, dass Eigentümer ihre bereits vorhandenen Geräte weiterverwenden.
Wenn sich die Eigentümer positiv dafür entschieden haben, die Nachrüstungspflicht gemeinschaftlich auszuüben, dann folgt hieraus auch die Kompetenz, über die regelmäßige Kontrolle und Wartung zu entscheiden und hierüber zu beschließen. Nun verpflichtet die Bauordnung von Nordrhein-Westfalen (wie die vieler anderer Bundesländer) den unmittelbaren Besitzer einer Wohnung dazu, die Betriebsbereitschaft sicherzustellen, solange der Eigentümer dies nicht selbst übernimmt. Führt dieser die Kontrolle nicht selbst durch, bleibt es bei der grundsätzlichen Verpflichtung des Nutzers der Wohnung, den Betrieb zu gewährleisten.

Bei einer solchen landesrechtlichen Regelung besteht mithin ein Wahlrecht, ob die Eigentümer auch die Kontrolle und Wartung übernehmen wollen oder dies den Mietern überlassen. Andere Bundesländer verpflichten von vornherein ausschließlich den Eigentümer zum Betrieb.

Bereits vorhandene Rauchwarnmelder
Die Eigentümer können sich selbst dann für den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen entscheiden, wenn dies auch Einheiten betrifft, in denen einzelne Eigentümer bereits Geräte angebracht haben. Der BGH begründet dies mit dem berechtigten Interesse der Wohnungseigentümer an einer einheitlichen Regelung. Werden Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gegeben, würde dies ein hohes Maß an Sicherheit gewährleisten. Die Gemeinschaft kann so sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Zudem erkennt der BGH ein schutzwürdiges Interesse der Wohnungseigentümer an, versicherungsrechtliche Risiken zu minimieren.

Vorbereitung der Beschlussfassung
Bei Rauchwarnmeldern gilt wie für andere Instandsetzungsmaßnahmen und damit verbundene Ausgaben, dass mindestens drei vergleichbare Angebote eingeholt werden müssen. Zudem besteht die Alternative, die Geräte entweder zu kaufen oder zu mieten. Die gängigen Anbieter von Rauchwarnmeldern verbinden mit dem Einbau stets auch die Überwachung der Betriebsbereitschaft. Angesichts der verwendeten Langzeitbatterien und ihrer Lebensdauer hat sich ein Vertragszeitraum von zehn Jahren als gängig herausgebildet, nach dem die Geräte ohnehin auszutauschen sein werden. Die Batterien sind anders als bei früheren Geräten in der Regel fest verbaut, sodass ein kompletter Gerätetausch erfolgen muss. Entscheiden sich die Wohnungseigentümer für die gemeinschaftliche und einheitliche Installation, bietet es sich an, zugleich auch die Wartung mit zu beauftragen.

Notwendige Mehrheiten
Ob es sich um eine Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG handelt, ist umstritten. Für eine solche Beschlussfassung würden hohe Hürden (doppelt qualifizierte Mehrheit) gelten. § 22 Abs. 2 WEG verweist lediglich auf § 555 BGB Nr. 1 – 5 BGB, nimmt also die Ziffern 6 und 7 ausdrücklich aus. In Betracht kommt eine Modernisierung durch Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache oder Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer, wenn durch die Maßnahme die Sicherheit erhöht wird. Mietrechtlich stellt die Installation von Rauchwarnmeldern jedenfalls eine Modernisierung dar, da der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat und die gesetzliche Verpflichtung zum Einbau besteht (§ 555 BGB Nr. 6 BGB).

Auch wenn also § 22 Abs. 2 WEG ausdrücklich nicht auf § 555b Nr. 6 BGB verweist, ist die Erfüllung der gesetzlichen Pflicht zur Nachrüstung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern in jedem Fall eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung (Instandhaltung) nach § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG. Für Beschlüsse hierüber ist eine einfache Mehrheit ausreichend. Das Gleiche gilt für den Beschluss über die gemeinschaftliche Beauftragung der Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder, die ebenfalls eine Maßnahme der Instandhaltung darstellt.

Wie verteilen sich die Kosten?
Eine vom Gesetz oder der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung kommt in Betracht, wenn nicht alle Einheiten mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden müssen, wenn also auch Teileigentumseinheiten vorhanden sind. Für einen Beschluss über die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 BGB besteht das Erfordernis der doppelt qualifizierten Mehrheit. Kommt die erforderliche Mehrheit für eine abweichende Kostenverteilung nicht zustande, bleibt nur die Verteilung der Kosten nach dem gesetzlichen oder in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Verteilungsschlüssel, in der Regel also nach Miteigentumsanteilen oder Wohnfläche. Damit werden auch die Eigentümer der Teileigentumseinheiten einbezogen.

Die Kosten der regelmäßigen Kontrolle und Wartung können nach § 16 Abs. 3 WEG durch (ausdrücklichen) Beschluss auch abweichend, etwa nach Verbrauch oder Verursachung, verteilt werden. Denkbar wäre eine Heranziehung lediglich der Flächen oder Miteigentumsanteile (nur) der Wohnungen, in denen Rauchwarnmelder installiert sind, oder eine Verteilung der Kosten nach Geräteanzahl.

Soweit Betriebskosten an Mieter weitergereicht werden sollen, ist aber auf einen transparenten Verteilungsschlüssel zu achten. Teileigentümer werden etwaige auf sie entfallende Betriebskosten nicht auf ihre Mieter umlegen können, wenn in den Einheiten keine Geräte installiert sind.

Erneute Ausstattung
Ist das Ende der Lebensdauer der Batterie und damit in der Regel auch der Geräte erreicht, also zehn Jahre nach der Erstinstallation, wird sich jede Eigentümergemeinschaft mit der Neuinstallation befassen müssen – erstmalig dann auch die in neu errichteten Gebäuden, wo der Bauherr die gesetzliche Erstausstattungspflicht erfüllt hat. Bei erneuter Ausstattung gilt für die Beschlussfassung das oben Gesagte. Soll der Auftrag wieder an den bisherigen Anbieter vergeben werden, kann auf die Einholung der Vergleichsangebote unter Umständen verzichtet werden, wenn dieser sich bis dato als zuverlässig und wirtschaftlich erwiesen hat.

Verzicht auf gemeinschaftliche Installation
Mit seiner Entscheidung vom 7.12.2018 hat der BGH den Weg zur gemeinschaftlich einheitlichen Ausstattung mit Rauchwarnmeldern zwar geebnet und die Beschlussfassung hierüber für zulässig erklärt. Ein solcher Beschluss ist aber nicht alternativlos. Die Wohnungseigentümer könnten ein erhebliches Interesse daran haben, vorhandene Geräte weiter zu nutzen, insbesondere dann, wenn viele von ihnen ihre Wohnungen bereits damit ausgestattet haben. Ebenso dürfte es sich verhalten, wenn Mieter bereits Rauchwarnmelder installiert haben. Mietrechtlich ist es jedenfalls höchst fraglich, ob der Vermieter überhaupt noch einen Duldungsanspruch für die Modernisierungsmaßnahme gegenüber dem Mieter besitzt, wenn dieser die Ausstattung bereits vorgenommen hat. Zudem könnte es sich für Eigentümer bei entsprechender Prüfung als günstiger erweisen, erforderliche Geräte selbst anzuschaffen. Dies insbesondere dann, wenn die Anschaffung nicht auch gleich mit einem Wartungsvertrag verbunden werden soll. Der Verzicht auf die Beauftragung der Wartung bietet sich gerade in den Bundesländern an, wo originär der Nutzungsberechtigte (Mieter) für die Betriebssicherheit verantwortlich ist.

Auch wenn der BGH im Vorhandensein bereits installierter Geräte keinen Hinderungsgrund für den einheitlichen Einbau durch die Gemeinschaft sieht, kann dies bei sehr hohem Ausstattungsgrad anders zu beurteilen sein. Der Gebrauch des Ermessens durch die Wohnungseigentümer könnte dann auch gegen eine gemeinschaftliche Installation ausfallen.

Für vermietende Eigentümer besteht zudem bei jeder Installation von Rauchwarnmeldern die Notwendigkeit, die Maßnahme Mietern rechtzeitig vorher ankündigen zu müssen. Da es sich um Bagatellmaßnahmen handelt, allerdings nicht mit der üblichen Dreimonatsfrist. Auch das Entstehen neuer Betriebskosten ist Mietern vom Vermieter vorher anzukündigen. Diese Notwendigkeit entfällt, wenn der Mieter zur Kontrolle und Wartung verpflichtet bleibt, sodass dies nicht vom Eigentümer in Auftrag zu geben ist und folglich keine Kosten entstehen.

Empfehlungen für Verwalter
Will man als Verwalter auf eine Entscheidung der Eigentümer gegen die gemeinschaftliche und einheitliche Installation von Rauchwarnmeldern „hinwirken“, so empfiehlt es sich, rechtzeitig vor Ablauf der Übergangsfrist nach der jeweiligen Landesbauordnung oder vor Ende der Lebensdauer bereits installierter Geräte die Eigentümer ausdrücklich und schriftlich auf die gesetzliche Verpflichtung zur Installation von Rauchwarnmeldern hinzuweisen. Dies sollte in der Einladung zur Eigentümerversammlung geschehen. Anstatt sogleich den Beschluss aufwändig vorzubereiten und drei Vergleichsangebote einzuholen, kann man zunächst auch lediglich einen Grundlagenbeschluss initiieren und zur Abstimmung stellen, etwa mit folgendem Wortlaut:

„Zur Erfüllung der gesetzlichen Verpflichtung gemäß § xy LBauO soll eine einheitliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft erfolgen. Der Verwalter wird beauftragt, für den Ankauf (alternativ: Anmietung) drei Vergleichsangebote einzuholen. Zusätzlich soll die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft über einen Zeitraum von zehn Jahren durch den Geräteanbieter beauftragt werden.“

Findet dieser Beschluss keine Mehrheit und wird abgelehnt, bleibt es bei der Pflicht eines jeden Eigentümers zur Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern. Für die Gemeinschaft und damit auch den Verwalter wäre das Thema damit erledigt, insbesondere wenn der Verwalter die Eigentümer ausdrücklich darauf hingewiesen hat.

Fazit
Die Eigentümer haben ein Wahlrecht. Dass nur eine gemeinschaftliche Entscheidung für den einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern erfolgen könnte, ist keineswegs zwingend. Die Entscheidung des BGH vom 7.12.2018 eröffnet den Eigentümergemeinschaften lediglich die Möglichkeit, die allen Eigentümern obliegende Verpflichtung zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern einheitlich zu erfüllen. Die Eigentümer können sich aber ebenso, etwa aus wirtschaftlichen Gründen, dagegen entscheiden und die Ausstattung ihrer Wohnung jeweils selbst vornehmen.

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