Rechtsprechung nach dem BGH-Urteil 44/09

Nach dem viel diskutierten BGH-Urteil 44/09 haben die Obergerichte weitere Entscheidungen rund um die Abrechnung gefällt. Wir haben hier vier interessante Fälle rund um die Jahresabrechnung zusammen getragen.

Beschlussmängelklage gegen alle Eigentümer

Ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nach der Gemeinschaftsordnung in drei Untergemeinschaften gegliedert ist, hat beim Amtsgericht Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft eingereicht, der er selbst angehört. Er beantragt, die zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 3, 6 und 7 gefassten Beschlüsse für unwirksam zu erklären. Auf der Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft waren unter anderem die Jahresabrechnung der Untergemeinschaft für das Jahr 2008 (TOP 3), der Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2010 (TOP 6) sowie die Verteilung der das Teileigentum betreffenden Verwaltergebühr in diesem Wirtschaftsplan (TOP 7) beschlossen worden.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das Landgericht hatte festgestellt, dass die zu Top 3 und 6 gefassten Beschlüsse teilweise nichtig sind. Das sind alle Kostenpositionen, die das Grundstück und alle Wohnungseigentümer betreffen, wie Gehwegreinigung, Versicherungen und Verwaltungsgebühren. Die zu Top 7 gefassten Beschlüsse zur Verwaltergebühr erklärte das Landgericht insgesamt für nichtig. Der Kläger ging in Revision, weil er die fraglichen Beschlüsse insgesamt für nichtig erklären lassen wollte.

Die Revision beim Bundesgerichtshof blieb ohne Erfolg, weil die Klage beim Landgericht zwar nicht als unbegründet, aber als unzulässig hätte abgewiesen werden müssen. Der Senat hat entschieden, dass eine Klage, mit der ein Beschluss einer Untergemeinschaft der Wohnungseigentümer angefochten oder für nichtig erklärt werden soll (Beschlussmängelklage), gemäß § 46 Absatz 1 Satz 1 WEG stets gegen alle übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als notwendige Streitgenossen zu richten ist. Die nur gegen einen Teil der Mitglieder des Verbands gerichtete Klage ist deshalb unzulässig (BGH-Urteil vom 20. Juli 2012 – V ZR 231/11).

Falscher Verteilschlüssel macht Abrechnung nicht insgesamt ungültig

Wenn keine besonderen Umstände vorliegen, führt die fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne insgesamt für ungültig zu erklären sind. So entschied der V. Zivilsenat des BGH.
In der Eigentümerversammlung des Klägers wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Unter TOP A 03.6 wurden die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 und unter TOP A 03.8 der Wirtschaftsplan für das Jahr 2009 per Mehrheitsbeschluss genehmigt. Der Kläger hat beide Beschlüsse insgesamt und unbeschränkt angefochten, obwohl nur die Verwalterkosten nach einem falschen Umlageschlüssel umgelegt wurden. Deshalb hat der BGH die Klage größtenteils abgewiesen.

Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft sind demnach nur dann gänzlich unwirksam oder ungültig, wenn der nicht beanstandete Teil für sich genommen nicht bestehen bleiben kann und die Gemeinschaft ihn in dieser Form auch nicht beschlossen hätte. Deshalb hat der BGH entschieden, dass ein Teilbeschluss ungültig sein kann, wenn er vom Rest des Beschlusses rechnerisch selbstständig ist und abgegrenzt werden kann (BGH-Urteil vom 11. Mai 2012 – V ZR 193/11).

Heizkosten nach Verbrauch umlegen

Zwei Wohnungseigentümer haben gegen die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft geklagt. Der Verwalter hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten Abschlagszahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht als Berufungsgericht erfolgreich. Die gegen das Urteil gerichtete Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg.

Der V. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufgenommen werden müssen. Der Verwalter muss eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorlegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne das Hinzuziehen fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen ­Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der ­Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter in der Abrechnung verständlich erläutern, damit diese übersichtlich und nachvollziehbar ist.

Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden (BGH-Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10). In dem Artikel auf Seite 34 gehen wir auf die hieraus resultierende Problematik noch einmal genauer ein.

Käufer haftet nur für Abrechnungsspitze

Die Miteigentümer können einen Neuerwerber nicht für die offenen Beträge des Voreigentümers aus dem Vorjahreswirtschaftsplan haftbar machen. Der neue Eigentümer haftet nur für die sogenannte Abrechnungsspitze.

Die Beklagte hat das Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben und war vom 23. April 2008 bis zum 31. Oktober 2008, also auch zur Zeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung für 2007 am 11. Juni 2008, Miteigentümerin der Gemeinschaft. Grundsätzlich gilt, dass der Ersteher in der Zwangsversteigerung nicht für die noch offenen Beiträge aus dem Wirtschaftplan für das Vorjahr (hier 2007) haftet, sondern nur für eine darüber hinausgehende Abrechnungsspitze. Ein Anspruch gegen den Ersteher auf Bezahlung der noch offenen Beiträge aus dem Vorjahres­­wirtschaftsplan besteht nicht (LG ­München I, Urteil vom 20. Dezember 2010 –1 S 4319/10).

Foto: © Brian A Jackson / Shutterstock.com