Regelung zur Hundehaltung durch Mehrheitsbeschluss

Was war passiert: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Schleswig-Holstein fand im Januar 2013 eine Eigentümerversammlung statt. Mit der Einladung zu dieser WEG-Versammlung wurde eine Tagesordnung übersandt, die unter anderem einen TOP 4 „Klarstellung der Beschlüsse zur Hundehaltung“ enthielt. In der Versammlung wurde mehrheitlich zu diesem TOP 4 folgender Beschluss gefasst:
„Hunde der Eigentümer und Mieter dürfen bis auf Widerruf auf den Rasenflächen spielen. Die Rasenflächen sind jedoch kein Hundeklo, sollten Hunde dennoch versehentlich auf den Rasen koten, so ist dieser Kot unverzüglich und sorgfältig durch den Hundebesitzer zu entfernen. In keinem Fall dürfen Hunde der Bewohner Gäste oder Mitbewohner z. B. durch Anspringen belästigen.“
Die Rasenflächen, auf deren Nutzung sich der Beschluss bezog, waren in dem der Teilungserklärung beigefügten Lageplan als Rasenflächen mit Spielgeräten eingezeichnet und stehen im Gemeinschaftseigentum. Die Hausordnung der WEG enthielt ein Verbot der Tierhaltung außerhalb der Wohnung. Den unter TOP 4 gefassten Beschluss focht einer der Wohnungseigentümer gerichtlich an.

Die Meinung des Gerichts: Der BGH bestätigt das klageabweisende Urteil des Landgerichts Itzehoe. Der BGH prüft und verneint zunächst die Frage, ob der Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz der Eigentümer nichtig sein könnte. Soweit keine Vereinbarung gemäß § 15 Abs. 1 WEG entgegensteht, können die Eigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen. Von dieser Kompetenz haben die Wohnungseigentümer nach Ansicht des BGH Gebrauch gemacht. Die Darstellung im Aufteilungsplan, die eine Rasenfläche mit Spielgeräten vorsieht, stellt keine bindende Nutzungsbeschränkung dar. Der Plan hat lediglich den Zweck, die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich zu machen und steht daher der Beschlusskompetenz der Eigentümer nicht entgegen. Der BGH betont weiter, dass mit dem Beschluss auch kein faktischer Ausschluss vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einhergeht, sondern dass der angegriffene Beschluss lediglich eine Gebrauchsregelung darstellt, für die die Beschlusskompetenz der Eigentümer grundsätzlich besteht. Allein die Tatsache, dass freilaufende Hunde auf der Rasenfläche spielen dürfen, schließt andere Wohnungseigentümer nicht von der Nutzung dieser Rasenfläche aus. Auch das in der Hausordnung bereits enthaltene Verbot der Tierhaltung außerhalb der Wohnung steht der Beschlusskompetenz nicht entgegen, weil mit dem Beschluss nicht eine solche Tierhaltung erlaubt wird, sondern nur Regelungen zum Spielen von Hunden auf den Rasenflächen getroffen werden.
Auch im Übrigen sei der Beschluss nicht für ungültig zu erklären. Nach Ansicht des BGH ist in der Tagesordnung der Beschlussgegenstand bei der Einberufung hinreichend bezeichnet, auch wenn dies nur schlagwortartig geschehen ist. Für die Eigentümer war vor der Versammlung erkennbar, um welches Thema es gehen sollte, insbesondere weil die WEG bereits in vorhergehenden Versammlungen diverse Beschlüsse dazu gefasst hatte. Der BGH hat schließlich auch inhaltlich an dem Beschluss nichts zu beanstanden. Der Beschluss hat einen ordnungsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG zum Inhalt und hält sich in den Grenzen des Ermessensspielraums, der den Wohnungseigentümern eingeräumt wird. Der BGH sah in der Regelung insbesondere keinen Verstoß gegen zwingende Vorschriften des schleswig-holsteinischen Gefahrhundegesetzes. Dort findet sich zwar eine Regelung zum allgemeinen Leinenzwang bei Mehrfamilienhäusern, diese erstreckt sich jedoch nur auf Zuwege, Treppenhäuser, Aufzüge, Flure und sonstige von der Hausgemeinschaft gemeinsam genutzte Räume, nicht aber auf eine wie hier in Frage stehende Rasenfläche. Nach Ansicht des Gerichts haben die Wohnungseigentümer auch ihr Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt, weil sowohl dem Umstand Rechnung getragen wird, dass tierhaltende Miteigentümer oder Mieter ihre Freizeit gemeinsam mit ihren Hunden gestalten möchten, als auch zumindest indirekt eine Aufsichtspflicht für die Hunde auf der Rasenfläche gewährleistet wird.

Dokumentation: BGH, Urteil vom 8.5.2015 – V ZR 163/14 = BeckRS 2015, 10769.

Ratschlag für den Verwalter: Wohnungseigentümer können generell, wie auch vorliegend geschehen, durch Beschluss Regelungen zum ordnungsgemäßen Gebrauch von Gemeinschaftsflächen treffen. Dabei ist die Grenze der Beschlusskompetenz dann überschritten, wenn eine Vereinbarung abgeändert wird oder der Beschluss ein völliges Verbot regelt oder eine Regelung enthält, die einem völligen Verbot quasi gleichzusetzen ist. Außerdem darf kein gemäß §§ 13, 14 WEG unzulässiger Gebrauch geregelt werden. Auch gesetzliche Verbote sind grundsätzlich einzuhalten. Soll auf einer Wohnungseigentümerversammlung ein Beschluss zur Gebrauchsregelung getroffen werden, sollte bereits vorab überprüft werden, ob die vorgenannten Grenzen eingehalten werden.

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