Richtig abrechnen

Änderungen für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung gibt es bei der Umlagefähigkeit der Kosten für Kabel-TV und auch durch die Energiepreisbremsen.

Wenn eine Mietwohnung über einen Breit-bandkabelanschluss verfügt, wird im Re­gelfall zwischen Vermieter und Mieter vereinbart, dass die Kosten als Betriebs­kosten vom Mieter zu tragen sind. Zu diesen Betriebskosten gehören die für Strom, z. B. für den notwendigen Betrieb eines Verstärkers, die der „regelmäßigen Prüfung der Be­triebsbereitschaft“ und insbesondere die Grundgebühr, die an den Kabelanbieter zu zahlen ist. Diese Regelung hat für Vermieter den Vorteil, dass sie ihren Mietern eine TV-Grundversorgung bieten können und mit den Kosten selbst nicht belastet werden. Die Kabelanbieter ermöglichen auch eine Erweiterung der Fernsehprogramme, z. B. um fremdsprachige Sender, durch zusätzliche Einzelnutzer-verträge. Ein positiver Nebeneffekt ist, dass in der Regel auch schnelles Internet und Telefonie über den Breitband-kabelanschluss bezogen werden können. In vielen Gebieten Deutschlands beträgt die verfügbare Download-Rate ein Gigabit, sodass der Kabelanschluss zumindest im Download mit den Glasfaseranschlüssen konkurrieren kann. Allerdings sind die derzeit erzielbaren Upload-Geschwindigkeiten deutlich langsamer. Interessant ist für Vermieter auch, dass die Kabelnetzanbieter bei einem technisch nicht mehr funktionstüchtigen Hausnetz, insbesondere bei vorhandener Baumstruktur, die Modernisierung des Haus­netzes angeboten und durch geführt haben – in der Regel verbunden mit einer längeren Vertragslaufzeit.

Das ändert das neue TKG.

Das am 1. November 2021 in Kraft getretene Telekom-munikationsmodernisierungsgesetz (TKG) wird diese Praxis ändern: Ab 1. Juli 2024 sind Mieter nicht mehr verpflichtet, die Kosten für einen Breitbandkabelan-schluss als Betriebskosten zu tragen. Damit entfällt die Verpflichtung, eine entsprechende Vorauszahlung zu leisten. Der Vermieter darf diese Kosten nicht mehr in die Betriebskostenabrechnung mit aufnehmen. Für das Jahr 2024 bedeutet dies:

• Ab 1. Juli 2024 verringert sich die Betriebskosten-vorauszahlung um die anteiligen Kosten für den Kabelanschluss.
• In der Betriebskostenabrechnung für 2024 dürfen nur noch die Kosten für den Kabelanschluss für das erste Halbjahr 2024 abgerechnet werden.

Bei Verträgen mit einer Inklusivmiete ist davon auszuge­hen, dass die anteiligen Kosten für den Breitbandkabel-anschluss herausgerechnet werden müssen. Als Ausgleich dafür, dass Mieter die Kosten für den Kabelanschluss ab 1. Juli 2024 nicht mehr zu tragen haben, hat der Gesetz­geber Vermietern ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt: Aufgrund einer neuen Regelung im TKG haben Vermieter (aber auch die Kabelanbieter) die Möglichkeit, ihren Ver­trag ab 1. Juli 2024 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen. Selbst wenn mit dem Kabelanbieter ein Vertrag geschlossen wurde, der auch die Erneuerung des Hausnetzes beinhaltet, besteht das außerordentliche Kündigungsrecht ohne die Verpflichtung zur Zahlung eines Schadensersatzes. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vertrag mit dem Kabelanbieter eine besondere Regelung für den Fall vorsieht, dass die Umlagefähigkeit entfällt, was aber nur in den seltensten Fällen vorkommen dürfte; dann aber gilt die vereinbarte Vertragslaufzeit.

Sonderfall Eigentümergemeinschaft

Für Vermieter von Eigentumswohnungen könnte das neue TKG zu Nachteilen führen: Das Recht zur Kündigung des Gemeinschaftsvertrags mit dem Kabelanbieter steht nur der Eigentümergemeinschaft zu. Wenn sich die Eigen­tümer für die Fortsetzung des Gemeinschaftsvertrags aussprechen, kann ein vermietender Eigentümer die Kosten des Kabelanschlusses aber nicht mehr beim Mieter als Betriebskosten geltend machen. In diesen Fällen würde der Eigentümer auf den Kosten sitzen bleiben.

Bleibt die Pflicht zur TV-Versorgung?

Bisher nicht geklärt ist, ob in Fällen, in denen die Kosten des Kabelanschlusses nicht mehr als Betriebskosten abgerechnet werden dür­fen, Vermieter ihrerseits von der Verpflich­tung befreit werden, den Kabelanschluss in der Mietwohnung weiterhin vorzuhalten. Es kann sein, dass dies je nach Gestaltung des Mietvertrags durchaus weiterhin gegeben sein muss.

Diese neuen, ab 1. Juli 2024 geltenden Regelungen beziehen sich nur auf „Altanlagen, “ d. h. vor dem 1. Dezember 2021 errichtete Hausnetze. Für ab 1. Dezember 2021 errichtete Hausnetze gilt schon jetzt das Verbot der Betriebskostenumlage.

Das ändert die Gas- und Fernwärmepreisbremse.

Im gesamten Jahr 2023 gilt die Gas- und Wärmepreisbremse nach dem „Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetz“ (EWPBG). Demnach wird der Preis für 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs für Gas oder Wärme gedeckelt, auf 12 Cent pro Kilowattstunde für Gas und 9,5 Cent pro Kilowattstunde für Wärme. Im Gesetz ist geregelt, dass die Versorger den Entlastungsbetrag in der nächsten Turnusrechnung auszuweisen haben. Der Entlastungsbetrag verringert damit die im jeweiligen Abrechnungszeitraum entstandenen Kosten für den Bezug von Gas oder Wärme. Nur diese verringerten Kosten sind ge­mäß der Heizkostenverordnung auf die Nutzer umzulegen. Im EWPBG ist geregelt, dass die auf den jeweiligen Nutzer entfallende Entlastung „mit der Abrechnung für die jeweilige Abrechnungsperiode gesondert auszuweisen“ ist (§ 26 Abs. 1 S. 2 EWPBG).

In § 30 Abs. 2 EWPBG ist geregelt, dass Vermieter unter Umständen zu einem späteren Zeitpunkt den Namen, die Anschrift und den jeweiligen Entlastungsbetrag elektronisch an die „zuständige Stelle des Bundes“ zu übermitteln haben. Die Pflicht zur Übermittlung besteht aber erst auf entsprechende „Anforderung“. Welcher Aufwand hier auf die Verwalter zu­kommt, ist noch nicht absehbar.